Wertsteigerung von Immobilien
Was bestimmt den Wert einer Immobilie?
• Wenn Du in Vermögensanlagen investieren willst, solltest Du Marktentwicklungen stets im Blick haben. Dies gilt ebenso für Immobilien. Der Wert einer Immobilie ist kein statischer Betrag – er verändert sich im Laufe der Zeit. Jedoch gewinnen Immobilien nicht „von selbst“ an Wert. Vielmehr bestimmen verschiedene Faktoren darüber, wie sich der Marktpreis entwickelt – und welchen Einfluss Eigentümer:innen selbst darauf nehmen können. Welche Aspekte besonders wichtig sind und mit welchen Maßnahmen Du die Attraktivität und Zukunftsfähigkeit Deiner Immobilie stärken kannst, erfährst Du in diesem Beitrag. Außerdem zeigen wir Dir, worauf es ankommt, wenn Du beim Verkauf den bestmöglichen Preis erzielen möchtest.
Wie haben sich die Immobilienpreise entwickelt?
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren eine spürbare Veränderung erlebt. Nach einer langen Phase stark steigender Preise bis 2021 folgte ab 2022 eine deutliche Marktberuhigung. Folgende Kriterien haben dazu geführt, dass Kaufpreise in vielen Regionen zeitweise nachgegeben oder sich zumindest stabilisiert haben.
- Gestiegene Bauzinsen
- höhere Bau- und Energiekosten
- strengere energetische Anforderungen
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Heute zeigt sich ein differenziertes Bild: In wirtschaftsstarken Großstädten und gefragten Lagen bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch, während sich die Preise in weniger attraktiven Regionen deutlich verhaltener entwickeln. Entscheidend für Kaufinteressierte ist nicht mehr allein die Lage, sondern zunehmend auch der energetische Zustand der Immobilie, der Modernisierungsbedarf sowie die Finanzierbarkeit.
Immobilienpreise steigen also nicht „automatisch“. Vielmehr gibt es eine Handvoll an Rahmenbedingungen, die gemeinsam die Wertentwicklung von Immobilien bestimmen:
- Angebot und Nachfrage
- Zinsniveau
- regionale Kaufkraft und
- politische Wirtschaftskraft
Wer eine Immobilie besitzt oder kaufen möchte, sollte den Markt deshalb realistisch und langfristig betrachten – und regionale Unterschiede genau im Blick behalten.
Was bedeutet Wertsteigerung von Immobilien genau?
Ganz pauschal ergibt sich der Wertzuwachs von Immobilien aus der Differenz von gezahltem Kaufpreis und dem Betrag, den Du heute für Dein Eigentum am Markt bekommen könntest, also dem marktgerechten Verkaufspreis. Wie stark diese Wertveränderung spürbar wird, ist jedoch von verschiedenen Faktoren abhängig:
- der allgemeinen Marktlage
- dem regionalen Angebot und der Nachfrage
- dem Zinsumfeld
- dem Zustand der Immobilie selbst
Nun sind Immobilien aber keine Goldbarren, die einfach in den Tresor gelegt werden können, und sich weder abnutzen noch altern. Für den puren Werterhalt Deiner Immobilie musst Du über die Jahre in Renovierung und Modernisierung investieren – und trotzdem altert die Bausubstanz. Du musst also bei der obigen Rechnung noch Deine Modernisierungskosten, die Alterswertminderung und auch die Inflationsrate vom Ergebnis abziehen, um den tatsächlichen Wertzuwachs zu ermitteln.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?
Für den Immobilienwert – und damit auch für die Wertentwicklung Deiner Immobilie – sind eine ganze Reihe von Eckdaten maßgebend. Einige davon sind unveränderlich und können von Dir nicht beeinflusst werden. Bei anderen kannst Du mit konkreten Maßnahmen einen unmittelbareren Wertanstieg Deines Hauses oder Deiner Wohnung erreichen.
Zu diesen Eckdaten zählen:
1. Die Lage und der Bodenrichtwert
Die Lage darf ohne Übertreibung als der entscheidende Faktor für die Wertentwicklung einer Immobilie bezeichnet werden. Zur Veranschaulichung: Nimm ein identisches Einfamilienhaus, gleicher Größe und aus dem gleichen Baujahr, und platziere es in München-Bogenhausen oder an Hamburgs Alsterufer – oder eben in der Lüneburger Heide oder in Gelsenkirchen-Bismarck.
Bei der sprichwörtlichen Redewendung vom „teuren Pflaster“ ist jedoch folgende Grundlage nicht zu vernachlässigen: Der jeweilige Wert der Lage ergibt sich aus dem Bodenrichtwert – dem Grundstückspreis, der von den Gutachterausschüssen der Gemeinden in zweijährigem Abstand neu bestimmt wird.
2. Die Infrastruktur
Gute Einkaufsmöglichkeiten und eine ebensolche Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Schulen und Kindergärten in der Nähe sowie vor Ort ansässige Ärzte und Apotheken werten Dein Eigenheim auf. Ebenfalls spielt die digitale Infrastruktur eine Rolle, die sich auf die Aspekte Glasfaser sowie Mobilfunk bezieht.
Wirf vor dem Kauf eines Hauses in Stadtrandlage oder im Umland unbedingt einen Blick in den Bebauungsplan der zuständigen Gemeinde. In naher Zukunft geplante Baumaßnahem können sich positiv auf den Wert Deiner Wohnimmobilie auswirken, beispielsweise der Ausbau einer Straßenbahnlinie – oder auch negativ, wie zum Beispiel die Ansiedelung eines großen Zentrallagers.
3. Das Baujahr und der Zustand der Bausubstanz
Während das Baujahr eine unveränderliche Größe bleibt, kannst Du den Erhalt einer guten Bausubstanz durch regelmäßige Mängelbeseitigung, eine gezielte Sanierung und diverse Modernisierungsarbeiten entscheidend mitbestimmen.
4. Der energetische Standard
Eine moderne Heizungsanlage, wärmedämmende Fenster und eine gute Dachisolierung: Alle Maßnahmen, die Energie einsparen und damit das Klima schonen, spielen bei der Ermittlung des Immobilienwerts eine immer wichtigere Rolle. Zudem sind weitere Aspekte im Kontext der energetischen Qualität relevant:
- Der Energieausweis wird bei Kaufentscheidungen stärker berücksichtigt, und
- Bei Bauobjekten ist mit Preisabschlägen zu rechnen, wenn Immobilien eine schlechte Effizienzklasse aufweisen.
- Gleichzeitig erhöhen energetische Modernisierungen die Attraktivität und Zukunftsfähigkeit einer Immobilie.
5. Der Grundriss und die Ausstattung
Beide Punkte sind selbsterklärend – und auf beide kannst Du positiv oder negativ einwirken. Möglicherweise entfernst Du eine nicht tragende Wand, um aus zwei winzigen Zimmern einen gefälligen Raum zu machen. Wähle im Sanitärbereich beispielsweise hochwertige Fliesen und Armaturen. Durch solche und ähnliche Maßnahmen kannst Du Deine Räumlichkeiten aufwerten.
Auch das Thema Barrierefreiheit spielt – gerade bei der alternden Bevölkerung in Deutschland – eine große Rolle beim Wert Deiner Immobilie. Sorge deshalb dafür, dass Dein Haus oder Deine Wohnung sich auch im hohen Alter gut nutzen lässt oder dass zumindest entsprechende Umbaumaßnahmen leicht möglich sind.
Warum solltest Du den Marktwert professionell berechnen lassen?
Ganz gleich, ob Du eine Immobilie kaufst, Dein Eigenheim verkaufst oder ob Du einfach für Dich einmal wissen möchten, wie viel Deine eigenen vier Wände wert sind – betraue mit der Ermittlung des Verkehrswerts am besten immer jemanden vom Fach, wie etwa eine:n Makler/in. Er/Sie bringt die nötige Sachkenntnis und vor allem die nötige Objektivität mit.
Verlasse Dich nicht auf Deine eigene Einschätzung oder die von Freund:innen – zu viele Erinnerungen an investierte Zeit und Kosten trüben das Urteilsvermögen. In der Regel wird ein:e Sachverständige:r das Vergleichswertverfahren anwenden: Er/Sie vergleicht Dein Haus mit ähnlichen (verkauften) Objekten aus der Umgebung und wird, unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen, einen realen Immobilienwert ermitteln.
Wann lohnen sich welche Investitionen?
Wie erwähnt, kannst Du auf einige Kernpunkte des Immobilienwerts Einfluss nehmen – und damit auch einen Wertanstieg erzielen. Grundsätzlich gilt, dass stets alle Maßnahmen sinnvoll sind, die Deine Wohnimmobilie in einem gepflegten Zustand erhalten. Ebenso ist es erforderlich und ratsam, Schäden zeitnah fachgerecht beheben zu lassen.
Darüber hinaus musst Du mit Blick auf Dein verfügbares Budget entscheidet, ob Du Dir Wertsteigerungsarbeiten auch leisten kannst. Die gängigsten Arbeiten und die damit verbundenen durchschnittlichen Wertsteigerungen sind folgende:
- Putz- sowie Malerarbeiten (möglicher Wertanstieg 10 bis 15 Prozent)
- Erneuerung der Heizungsanlage (bis 25 Prozent)
- energetische Maßnahmen wie Austausch der Fenster und Verbesserung der Dämmung (bis 25 Prozent)
- Schadstoffbeseitigung (bis 20 Prozent)
- Modernisierung der Sanitäranlagen (bis 10 Prozent)
Insbesondere für Modernisierungsarbeiten zur Verbesserung der energetischen Bilanz kannst Du öffentliche Fördermittel beantragen und außerdem zinsgünstige Kredite erhalten. Nutze diese finanziellen Anreize unbedingt aus. Gleiches gilt für den altersgerechten Umbau und/oder den Einbau beispielsweise eines barrierefreien Badezimmers.
Welche wertsteigernden Maßnahmen vor einem Verkauf lohnen sich nicht?
Jede Modernisierung oder Sanierung, deren Kosten Du bei einem unmittelbar bevorstehenden Verkauf durch einen entsprechend höheren Preis nicht wieder „hereinbekommst“, hat wenig Sinn. Weise Deine:n potenziellen Käufer:innen besser daraufhin, dass Deines Erachtens diese oder jene Arbeiten erledigt werden sollten. Das schafft Vertrauen – und verursacht Dir keine finanziellen Belastungen.
Nutze zur Beurteilung der „Rentabilität“ Deiner beabsichtigten Investitionen die Expertise eines Maklers/einer Maklerin oder Immobilienexpert:in, der/die Kosten und Nutzen genau berechnen kann. Auf jeden Fall solltest Du dafür Sorge tragen, dass Dein Eigentum einen gepflegten, aufgeräumten Eindruck macht. Und dazu gehören intakte Wände und saubere Böden. Rein optische Verschönerungen solltest Du dem/der späteren Käufer:in überlassen.
Lohnt sich ein Immobilienkauf aus Gründen des Wertzuwachses?
Die ehrliche Beantwortung dieser Frage ist von einigen Aspekten abhängig:
- Deiner individuellen Nutzungsart
- Deiner Einstellung
- Deinem finanziellen Spielraum
- Deiner langfristigen Planung
Es kommt also ganz darauf an, ob und inwiefern das Vermögenspotenzial deiner Immobilie ansteigt. Möchtest Du die Wohnimmobilie selbst nutzen und betrachtest Du sie möglicherweise als Bestandteil Deiner Altersvorsorge, dann wirst Du sie vermutlich pflegen und nach Kräften darin investieren. Unter diesen Umständen lohnt sich ein solcher Kauf durchaus.
Ob Dein Haus in der Zukunft im Wert steigen wird, kann man nicht genau sagen. Die Wertentwicklung hängt schließlich von der Marktsituation und der wirtschaftlichen Lage ab.
Im Alter kannst Du es dann zu einem guten Preis verkaufen – oder sich beispielsweise für eine Immobilienverrentung entscheiden: Du behältst Dein Wohnrecht, bekommst aber gleichzeitig eine monatliche Rente oder eine einmalige größere Kapitalzahlung.
Kaufst Du eine Immobilie vorrangig, um damit beispielsweise durch Vermietung Rendite zu erwirtschaften, ist die Rechnung ein wenig komplizierter. In diesem Fall spielen mehrere Komponenten eine Rolle:
- Das Alter und der Zustand der Immobilie und der damit eventuell verbundene Sanierungsstau,
- die Entwicklung der Nachfrage vor Ort,
- mögliche Beschränkungen der Mieteinnahmen durch die Mietpreisbremse oder ähnliches,
- die Fluktuation der Mietenden und damit der erforderliche Zyklus der Modernisierungen.
Grundsätzlich kannst Du zwar von einem Wertzuwachs ausgehen, die Rendite muss allerdings nicht zwangsläufig parallel steigen. Eine mögliche positive Preisentwicklung bei Immobilien ist von der wirtschaftlichen Lage abhängig.
Wie erzielst Du den besten Preis beim Immobilienverkauf?
Die goldene Regel für einen erfolgreichen und zügigen Immobilienverkauf zum besten Preis ist ebenso einfach wie logisch: Präsentiere Deine Wohnimmobilie von Anfang an zu einem fairen Preis am Markt – das ist der Verkehrswert plus acht bis zehn Prozent „Verhandlungspuffer“.
Wählst Du einen zu hohen Verkaufspreis, werden mögliche Käufer:innen Dein Angebot ignorieren, weil sie es als überteuert einstufen. Menschen, die eine Immobilie suchen, kennen sich mit den marktüblichen Preisen nämlich sehr gut aus. Entscheidest Du Dich für einen zu niedrigen Preis, mutmaßen Interessierte leicht, dass mit Deinem Haus irgendetwas nicht stimmen kann. In beiden Fällen bleibt Deine Wohnimmobilie viel zu lange am Markt stehen – und bekommt schnell den Makel eines Ladenhüters.
Die Preisentwicklung von Immobilien bleibt differenziert
Der deutsche Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren gezeigt, dass Preisentwicklungen kein Selbstläufer sind. Nach einer Phase stark steigender Kaufpreise haben sich einige Regionen spürbar beruhigt. Gestiegene Finanzierungskosten, höhere Baupreise und strengere energetische Anforderungen beeinflussen Angebot und Nachfrage gleichermaßen.
Ob Immobilienpreise künftig steigen, stagnieren oder regional sogar nachgeben, hängt von zahlreichen Faktoren ab – etwa der wirtschaftlichen Entwicklung, dem Zinsumfeld, der demografischen Situation und der Qualität einzelner Objekte. Eine pauschale Aussage zur Preisentwicklung lässt sich daher nicht treffen.
Marktsituationen können sich jederzeit und spontan ändern. Unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen gilt jedoch: Eine nachhaltige Werthaltigkeit erzielst Du bevorzugt durch konsequente Instandhaltung sowie energetische Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. So erhöhst Du nicht nur die Attraktivität Deines Eigentums, sondern auch die tatsächliche Werthaltigkeit.