Immobilienwert ermitteln

Mit diesen Faktoren lässt sich der Wert einer Immobilie berechnen

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Lesedauer: 7 Minuten

Du willst Immobilien kaufen, verkaufen oder schlicht Dein Vermögen errechnen, um einen Überblick über Deine finanzielle Situation zu erhalten? Hierzu musst Du einen möglichst genauen Immobilienwert beziffern. Gerade wenn Du verkaufen willst, wird Deine persönliche Einschätzung wenig nützen, um einen marktgerechten Preis zu erhalten. Schließlich ist eine solche Bewertung komplex und hängt von zahlreichen Faktoren ab. Wie lässt sich also seriös der Wert einer Immobilie ermitteln?

Was ist der Marktwert?

Der Marktwert, auch Verkehrswert, einer Immobilie ist der geschätzte Preis, den Du auf dem freien Markt erzielen würdest, wenn Du Deine Immobilie zum Verkauf anbietest. Anders ausgedrückt, es ist der aktuelle Geldbetrag, den jemand nach derzeitigen Marktbedingungen bereit sein könnte, für Dein Haus oder Deine Wohnung zu zahlen. Auf welche Faktoren ist also zu achten, wenn Du den Verkehrswert einer Immobilie berechnen willst?

Faktoren, die den Marktwert beeinflussen

Um den Wohnungswert zu berechnen bzw. den Verkehrswert Deines Grundstücks oder Deiner Immobilie zu ermitteln, musst Du zahlreiche Faktoren berücksichtigen.

  • Lage: Die Lage Deiner Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren, die die Wertermittlung bestimmen. Eine begehrte Nachbarschaft mit guten Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsanbindungen steigert den Preis.
  • Zustand und Ausstattung: Der Zustand Deiner Immobilie spielt eine entscheidende Rolle. Gut gepflegte und modernisierte Häuser sind in der Regel mehr wert als ältere Objekte. Dabei geht es auch um die Qualität der Ausstattung oder um Aspekte der Energieeffizienz. Eine Modernisierung ist also eine gute Möglichkeit, eine Wertsteigerung Deiner Immobilie zu erreichen.
  • Größe und Grundstück: Die Gesamtfläche Deiner Immobilie und die Größe des Grundstücks haben einen Einfluss. Größere Häuser und Grundstücke sind üblicherweise teurer.
  • Markttrends: Immobilienmärkte unterliegen Trends. In manchen Zeiten steigen die Preise, in anderen stagnieren sie oder fallen sogar. Diese Trends verändern den Marktwert.
  • Nachfrage und Angebot: Die aktuelle Nachfrage nach Immobilien in Deiner Region und das Angebot an verfügbaren Häusern sind mitentscheidend. Wenn viele Käufer:innen nach Immobilien suchen, erhöht dies den Preis.
  • Baujahr und Historie: Das Alter und die Geschichte Deiner Immobilie spielen eine Rolle. Historische oder gut erhaltene ältere Gebäude versprühen nicht selten einen Charme, der sie besonders begehrt macht.
  • Wirtschaftliche Faktoren: Die wirtschaftliche Situation, die Arbeitslosenrate und Zinssätze beeinflussen den Immobilienmarkt und somit den Marktwert Deiner Immobilie.

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Den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln – Die Methoden

Du möchtest den Wert Deiner Eigentumswohnung oder Deines Hauses ermitteln? Dann braucht es dafür in der Regel eine:n Gutachter:in. Folgende Methoden wenden Fachleute an.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist eine gängige Methode zur Bewertung von Immobilien. Das Prinzip ist einfach und basiert auf dem Vergleich Deiner Immobilie mit ähnlichen Immobilien in der Nähe, die bereits verkauft wurden. Diese vergleichbaren Immobilien fungieren als Referenzobjekte. Die Idee dahinter ist, dass der Marktwert Deiner Immobilie in etwa dem Marktwert ähnlicher Immobilien entsprechen sollte.

Info:

Daher wird dieses Verfahren überwiegend bei Objekten in größeren Städten genutzt, wo viele ähnliche Immobilien vorhanden sind und ausreichend Verkaufsaktivitäten stattfinden. Denn dann besteht eine gute Grundlage zum Vergleichen.

Um das Vergleichswertverfahren anzuwenden, sammelt man Informationen über kürzlich verkaufte Immobilien in Deiner Region, die in Größe, Lage und Ausstattung Deiner eigenen Immobilie ähnlich sind. Anhand dieser Daten lassen sich Vergleichsfaktoren wie der Quadratmeterpreis bestimmen. Diese Faktoren dienen als Grundlage zur Schätzung des Marktwertes Deiner Immobilie.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Wert auf Grundlage der Baukosten und des aktuellen Grundstückswerts ermittelt. Um diesen Wert zu berechnen, werden die Kosten für den Neubau der Immobilie unter Berücksichtigung ihres Alters, Zustands und anderer Abnutzungsfaktoren geschätzt. Zusätzlich wird der aktuelle Bodenrichtwert des Grundstücks hinzugefügt. Dieses Verfahren wird vor allem bei Häusern zur Eigennutzung angewandt.
Das Sachwertverfahren ist besonders relevant, wenn es darum geht, den Versicherungswert von Immobilien oder die Kosten für die Wiederherstellung nach Schäden einzuschätzen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Hauswert auf Grundlage des potenziellen Einkommens. Das bedeutet, dass der Wert einer Immobilie anhand der zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet wird.

Das Verfahren berücksichtigt Einkünfte, Betriebskosten und den Kapitalisierungszinssatz. Kurz gesagt, es beantwortet die Frage, wie viel Gewinn Du mit der Immobilie erwarten kannst und wie viel dieser zukünftige Einnahmestrom wert ist.
Das Ertragswertverfahren kommt häufig bei vermieteten Immobilien zum Einsatz, wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien, wo regelmäßige Mieteinnahmen erzielt werden. Die Methode hilft bei der Entscheidung, ob der Kauf einer bestimmten Immobilie wirtschaftlich rentabel ist.

Info:

Um den Verkehrswert eines Grundstücks zu ermitteln, dient der Bodenrichtwert oftmals als erste Grundlage. Der Bodenrichtwert wird von einem Gutachterausschuss bestimmt und stellt den durchschnittlichen Wert des Bodens in einem bestimmten Gebiet zu einem bestimmten Stichtag dar.

Arten von Gutachten zur Immobilienbewertung

  • Verkehrswertgutachten: Das Verkehrswertgutachten ist das detaillierteste Gutachten zur Immobilienbewertung. Es wird von Sachverständigen erstellt und bietet eine genaue Bestimmung des Marktwertes einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Dieses Gutachten berücksichtigt je nach Methode zahlreiche Faktoren, darunter Vergleichswerte, Standort, Gebäudezustand sowie rechtliche Aspekte, und ist das umfassendste Dokument, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln und zu dokumentieren.
  • Kurzgutachten: Das Kurzgutachten ist eine vereinfachte Version des Verkehrswertgutachtens. Es liefert eine grundlegende Bewertung, jedoch ohne die Tiefe und Details des Verkehrswertgutachtens.
Tipp:

Dieses Gutachten eignet sich oft für schnellere Immobilientransaktionen, wenn eine umfassende Analyse nicht erforderlich ist.

  • Beleihungswertgutachten: Das Beleihungswertgutachten wird in erster Linie von Banken und Kreditinstituten genutzt, um den Wert einer Immobilie festzustellen, die als Sicherheit für ein Darlehen dient. Es konzentriert sich auf den Wert der Immobilie im Hinblick auf die Absicherung eines Kredits. Dieses Gutachten berücksichtigt den Beleihungswert, also den Wert, der mit einer Immobilie in einem bestimmten Zeitraum auf jeden Fall erzielt wird. Daher ist er oft niedriger ist als der Verkehrswert, um das Kreditrisiko zu minimieren.

Selbstbewertung von Immobilien

Du willst den Verkehrswert eines Hauses ermitteln ohne Anmeldung beim Gutachter oder sonstige professionelle Unterstützung? Selbst eine grobe Einschätzung des Immobilienwerts vorzunehmen, ist möglich. Du kannst Online-Immobilienportale und lokale Anzeigen nutzen, um ähnliche Immobilien in Deiner Gegend zu vergleichen. Dabei solltest Du auf Faktoren wie Größe, Lage und Zustand achten.
Die Selbstbewertung hat jedoch ihre Grenzen. Sie kann nur eine grobe Schätzung bieten und berücksichtigt nicht alle relevanten Faktoren. Gerade wenn es um einen seriösen Zweck im Bereich Steuern, Finanzen oder Immobilienverkauf geht, solltest Du unbedingt eine Expertenmeinung einholen.