Immobilienblase

Der aktuelle Immobilienmarkt und was er für Dich bedeutet

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In den Medien wird aktuell von einer Immobilienblase 2021-2023 in Deutschland gesprochen. Die Preise steigen und Wohnraum ist knapp. Doch ist das überall in Deutschland so? Und was genau ist eigentlich eine Immobilienblase? Welche Folgen hätte das Platzen der Blase für Dich, wenn du eine Immobilie mieten, kaufen oder verkaufen willst? Und vor allem: Wie kannst Du Dich schützen?

Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase wird als Spekulationsblase am Immobilienmarkt definiert. Sie entsteht immer dann, wenn auf einem Markt die Preise für ein bestimmtes Produkt über dem eigentlichen Wert dieses Produktes liegen. Auf dem Immobilienmarkt werden demnach Immobilien zu einem höheren Preis erworben, als sie eigentlich wert sind. Dabei hängt die Wertsteigerung von Immobilien mit vielen Kriterien zusammen. Käufer:innen nehmen hohe Kredite auf, um Häuser und Wohnungen zu kaufen, denn sie spekulieren darauf, dass die Preise für diese Immobilien weiterhin ansteigen. Ist das der Fall, können Investierende sie zum passenden Zeitpunkt gewinnbringend verkaufen, um ihr Vermögen zu vermehren. Durch die hohe Nachfrage werden Häuser überwertet, was konkret heißt, dass sie überteuert sind.

Eine Immobilienblase entsteht durch:

  • Hohe Nachfrage und wenig Angebot an Immobilien
  • Wenig Neubau und zu viel Bedarf
  • Immer mehr Investierende, die mit Immobilien handeln
  • Nullzinspolitik:
    1. Durch die niedrigen Zinsen für Finanzierungskredite war der Immobilienerwerb für einige Jahre erhöht, was die Nachfrage steigen ließ. Jedoch sind die Zinsen im vergangenen Jahr stark angestiegen, wodurch die Nachfrage nach Baufinanzierungen teilweise um 60 bis 70 Prozent zurückgegangen ist.
    2. Alternative Geldanlagen werfen zu wenig Rendite ab, was Immobilien als sichere Geldanlage attraktiver macht

Gibt es aktuell eine Immobilienblase in Deutschland?

Für einige ist eine vorherrschende Immobilienblase in Deutschland ein Mythos, für andere ein Fakt. Die Meinungen der Expert:innen klaffen auseinander. Wir haben Dir die wichtigsten Indizien, die dafür und dagegen sprechen, aufgelistet:

Immobilienblase in Deutschland existiert:Keine Immobilienblase in Deutschland vorhanden:
Stark steigende Immobilienpreise in Metropolen und in den Städten der BallungsgebieteKeine bundesweite, Gesamt-Deutschland betreffende Immobilienblase
Steigende MietenAuf dem Land herrschen weiterhin bezahlbare Preise
WohnraummangelDeutsche Haushalte sind nicht überschuldet und können weiterhin Baukredite abbezahlen
Kürzlich angestiegene Zinsen, durch die sich die Nachfrage nach Finanzierungskrediten verringerte und die Immobilienpreise je nach Region um 5 bis 10 Prozent sankenKeine lockere Kreditvergabe der deutschen Banken an Kund:innen mit geringer Bonität
Historisch niedrige Zinsen bis zum Frühjahr 2022

Zwei Männer halten lächelnd ein Papier

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Welchen Einfluss hatte Corona-Krise?

Durch die Corona-Pandemie 2020-2022 und den Lockdown stiegen die Nachfrage und damit auch die Immobilienpreise 2020 auf ein Höchstniveau. Wegen aktuell steigender Zinsen nimmt die Nachfrage aber mittlerweile wieder ab, da sich einige Menschen die Finanzierung nicht mehr leisten können. Außerdem haben viele potenzielle Käufer:innen Angst vor steigenden Lebenshaltungskosten und sind deshalb vorsichtiger.

Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt?

Eine Immobilienblase platzt, wenn die Preise plötzlich fallen. Das kann verschiedene Ursachen haben:

  • Psychologische Gründe: Die Käufer:innen sind nicht mehr bereit, die überteuerten Preise zu zahlen. Dadurch kommt es zum rapiden Immobilienverkauf, da Eigentümer:innen fürchten, ihre Immobilie anschließend unter Wert verkaufen zu müssen.
  • Fiskalinduziert (vom Staat verursacht): Der Staat greift ein und verordnet eine höhere Bautätigkeit und schafft so mehr Wohnraum. Dadurch sinkt die Nachfrage und die Bereitschaft, überteuerte Preise zu zahlen. Die Bautätigkeit müsste in Deutschland in diesem Fall allerdings so unrealistisch hoch sein und würde sehr hohe staatliche Investitionen verlangen, die Deutschland aktuell sicher nicht gewährleisten kann.
  • Kreditinduziert (von Banken verursacht): Banken müssen bei steigendem Zinsmarkt die Zinsen für die Kredite erhöhen, um rentabel zu wirtschaften. Dies führt in Konsequenz zu weniger Kaufinteressierten, die Hauskredite beanspruchen können und wollen. Dadurch sinkt die Nachfragerate.

Folgen für Eigentümer:innen und Immobilienkäufer:innen

Platzt die Immobilienblase, gibt es mehr Angebote als Nachfragen und es kommt im Extremfall zu Leerständen. Die Preise fallen drastisch und Immobilien verlieren an Wert. Zwangsversteigerungen würden zunehmen, da Kreditnehmer:innen ihre Raten nicht mehr bezahlen könnten. Doch was bedeutet das konkret für Eigentümer:innen und Kaufinteressent:innen?

Eigentümer:innen

  • Wenn Du Eigentümer:in bist, Deine Immobilie nicht verkaufen willst und diese schuldenfrei ist, hast Du eigentlich nichts zu befürchten.
  • Anders sieht es aus, wenn Du Dein Haus etwa im Scheidungsfall verkaufen musst. Platzt die Immobilienblase, musst Du dieses weit unter dem Kaufwert verkaufen und verlierst einiges an Vermögen.
  • Auch wenn Du gerade in der Anschlussfinanzierung steckst und noch nicht viel an Schulden getilgt hast, wird es kritisch. Denn wenn die Bank den Immobilienwert niedriger ansetzt, steigen die Zinsen und somit auch Deine monatliche Belastung. Kreditnehmer:innen werden insolvent und müssen mit hohem Verlust verkaufen.

Kaufinteressent:innen

  • Auch hier gilt: Mit gutem finanziellem Polster und bei längerem Wohnen im gewünschten Objekt besteht für Dich wenig Gefahr.
  • Als Investor:in gehst Du das Risiko ein, überteuert ein Haus zu erwerben, das Du dann bei Platzen der Immobilienblase ohne Vermögensvermehrung wieder verkaufen musst. Du machst also Verluste.
Tipp:

Wenn Du aktuell innerhalb einer Immobilienblase ein Haus kaufen möchtest, wäge ab, ob Du auch höhere Tilgungsraten in Zukunft stemmen kannst. Wenn Du also knapp bemessen kaufen willst, ist es besser abzuwarten. Vor allem wenn ein Umzug nicht zwingend notwendig ist.

Fazit

Auch wenn noch nicht von einer deutschlandweiten Immobilienblase gesprochen werden kann, stehen die Zeichen in einigen Regionen günstig. So ist der Quadratmeterpreis in Südbayern im Landkreis Erding zuletzt beispielsweise um 4 Prozent gesunken, nachdem er im Vorjahr um 11 Prozent gestiegen war. Für eine Wohnung in München zahlst Du eine ganze Stange Geld, im Durchschnitt 8.864 Euro pro Quadratmeter.

Aktuell liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 3.360 Euro (Stand 02/2023). Für alle, die ein Haus kaufen möchten, lohnt es sich, regional flexibel zu sein und auf günstigere Gebiete auszuweichen, den Markt genau zu beobachten und plötzlich steigende Tilgungsraten einzukalkulieren. Nutze bei der Baufinanzierung die Unterstützung von Kreditrechnern für ideale Konditionen und auch die professionelle Beratung zur Baufinanzierung bei Deiner Bank.