Wertsteigerung von Immobilien

Doch ganz so einfach ist es nicht. Welche Faktoren die Wertsteigerung einer Immobilie bestimmen, und mit welchen Maßnahmen Du gezielt den Wert Deines Immobilieneigentums erhöhen kannst, haben wir Dir in diesem Beitrag zusammengefasst. Und: Lese außerdem, wie Du den besten Preis erzielst, wenn Du Haus oder eine Wohnung verkaufen möchtest.

Warum steigen die Immobilienpreise seit Jahren?

Bis mindestens 2030, so schätzen Immobilienexpert:innen, werden die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland weiter klettern. In den letzten zehn Jahren lag die Steigerungsrate in den sogenannten Top-Seven der deutschen Großstädte, wie beispielsweise Hamburg, Berlin oder München, bei mehr als 100 Prozent. In diesen und anderen Metropolen liegt ein wesentlicher Grund für die extremen Preisanstiege in der großen Nachfrage, die bei Weitem das Angebot übersteigt.

Dass jedoch auch in vielen Regionen, die nicht als Hot-Spot gelten, das Preisniveau nur die Aufwärtsrichtung kennt, hängt hauptsächlich mit der Nullzins-Politik der Europäischen Zentralbank zusammen. Für Sparguthaben gibt es keine Zinsen mehr und gleichzeitig befinden sich die Darlehenszinsen auf einem historisch niedrigen Stand. Günstige Kredite erleichtern die Immobilienfinanzierung. Und da eine Änderung der Null-Zins-Linie nicht in Sicht ist, gibt es immer mehr Kapital, das eine Immobilienanlage sucht.

Was bedeutet Wertsteigerung von Immobilien genau?

Ganz pauschal ergibt sich der Wertzuwachs von Immobilien aus der Differenz von gezahltem Kaufpreis und der Summe, die Du heute für Dein Eigentum am Markt bekommen könntest, also dem marktgerechten Verkaufspreis. Das erwähnte große Nachfragepotential und die niedrigen Zinsen spielen Haus- und Wohnungsbesitzern aktuell in die Hand – beide sorgen für einen Wertanstieg.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Für den Immobilienwert – und damit auch für die Wertentwicklung Deiner Immobilie – sind eine ganze Reihe von Eckdaten maßgebend. Einige davon sind unveränderlich und können von Dir nicht beeinflusst werden. Bei anderen kannst Du mit konkreten Maßnahmen einen unmittelbareren Wertanstieg Deines Hauses oder Deiner Wohnung erreichen.

Zu diesen Eckdaten zählen:

Die Lage und der Bodenrichtwert

Die Lage darf ohne Übertreibung als der entscheidende Faktor für die Wertentwicklung einer Immobilie bezeichnet werden. Zur Veranschaulichung: Nimm ein identisches Einfamilienhaus, gleicher Größe und aus dem gleichen Baujahr, und platziere es in München-Bogenhausen oder an Hamburgs Alsterufer – oder eben in der Lüneburger Heide oder in Gelsenkirchen-Bismarck.

Bei der sprichwörtliche Redewendung vom „teuren Pflaster“ ist jedoch folgende Grundlage nicht zu vernachlässigen: Der jeweilige Wert der Lage ergibt sich aus dem Bodenrichtwert – dem Grundstückspreis, der von den Gutachterausschüssen der Gemeinden in zweijährigem Abstand neu bestimmt wird.

Die Infrastruktur

Gute Einkaufsmöglichkeiten und eine ebensolche Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Schulen und Kindergärten in der Nähe sowie vor Ort ansässige Ärzte und Apotheken werten Dein Eigenheim auf.

Das Baujahr und der Zustand der Bausubstanz

Während das Baujahr eine unveränderliche Größe bleibt, kannst Du den Erhalt einer guten Bausubstanz durch regelmäßige Mängelbeseitigung, eine gezielte Sanierung und diverse Modernisierungsarbeiten entscheidend mitbestimmen.

Der energetische Standard

Eine moderne Heizungsanlage, wärmedämmende Fenster und eine gute Dachisolierung: Alle Maßnahmen, die Energie einsparen und damit das Klima schonen, spielen bei der Ermittlung des Immobilienwerts eine immer wichtigere Rolle.

Der Grundriss und die Ausstattung

Beide Punkte sind selbsterklärend – und auf beide kannst Du positiv oder negativ einwirken. Möglicherweise entfernst Du eine nicht tragende Wand, um aus zwei winzigen Zimmern einen gefälligen Raum zu machen. Wähle im Sanitärbereich beispielsweise hochwertige Fliesen und Armaturen. Durch solche und ähnliche Maßnahmen kannst Du Deine Räumlichkeiten aufwerten.

Warum solltest Du den Verkehrswert immer von einem/einer Expert:in berechnen lassen?

Ganz gleich, ob Du eine Immobilie kaufst, Dein Eigenheim verkaufst oder ob Du einfach für Dich einmal wissen möchten, wie viel Deine eigenen vier Wände wert sind – betraue mit der Ermittlung des Verkehrswerts am besten immer eine:n Immobilienexpert:in und/oder Makler:in. Er/Sie bringt die nötige Sachkenntnis und vor allem die nötige Objektivität mit.

Verlasse Dich nicht auf Deine eigene Einschätzung oder die von Freund:innen – zu viele Erinnerungen an investierte Zeit und Kosten trüben das Urteilsvermögen. In der Regel wird ein:e Sachverständige:r das Vergleichswertverfahren anwenden: Er/Sie vergleicht Dein Haus mit ähnlichen (verkauften) Objekten aus der Umgebung und errechnet – unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen – einen realen Marktwert.

Wann lohnen sich welche Investitionen?

Wie erwähnt, kannst Du auf einige Kernpunkte des Immobilienwerts Einfluss nehmen – und damit auch einen Wertanstieg erzielen. Grundsätzlich gilt, dass stets alle Maßnahmen sinnvoll sind, die Deine Wohnimmobilie in einem gepflegten Zustand erhalten. Ebenso ist es erforderlich und ratsam, Schäden zeitnah fachgerecht beheben zu lassen.

Darüber hinaus musst Du mit Blick auf das Dir zur Verfügung stehende Budget entscheiden, ob Du Dir Wertsteigerungsarbeiten auch leisten kannst. Die gängigsten Arbeiten und die damit verbundenen durchschnittlichen Wertsteigerungen sind folgende:

• Putz- sowie Malerarbeiten (möglicher Wertanstieg 10 bis 15 Prozent)
• Erneuerung der Heizungsanlage (bis 25 Prozent)
• energetische Maßnahmen wie Austausch der Fenster und Verbesserung der Dämmung (bis 25 Prozent)
• Schadstoffbeseitigung (bis 20 Prozent)
• Modernisierung der Sanitäranlagen (bis10 Prozent)

Von welchen wertsteigernden Maßnahmen solltest Du vor einem Verkauf besser absehen?

Jede Modernisierung oder Sanierung, deren Kosten Du bei einem unmittelbar bevorstehenden Verkauf durch einen entsprechend höheren Preis nicht wieder „hereinbekommst“, macht wenig Sinn. Weise Deine:n potenziellen Käufer:innen besser daraufhin, dass Deines Erachtens nach diese oder jene Arbeiten erledigt werden sollten. Das schafft Vertrauen – und verursacht Dir keine finanziellen Belastungen.

Nutze zur Beurteilung der „Rentabilität“ Deiner beabsichtigten Investitionen die Expertise eines/einer Maklers/Maklerin oder Immobilienexpert:in, der Kosten und Nutzen genau berechnen kann. Auf jeden Fall solltest Du dafür Sorge tragen, dass Dein Eigentum einen gepflegten, aufgeräumten Eindruck macht. Und dazu gehören intakte Wände und saubere Böden. Rein optische Verschönerungen solltest Du dem/der späteren Käufer:in überlassen.

Lohnt sich ein Immobilienkauf aus Gründen des Wertzuwachses?

Die ehrliche Beantwortung dieser Frage hängt von Deiner Nutzungsart und von Deiner Einstellung ab. Möchtest Dudie Wohnimmobilie selbst nutzen und betrachtest Du sie möglicherweise als Bestandteil Deiner Altersvorsorge, dann wirst Du sie vermutlich pflegen und nach Kräften darin investieren. Ja, ein solcher Kauf lohnt sich immer.

Dein Haus wird aller Voraussicht nach im Wert steigen. Im Alter kannst Du es dann zu einem guten Preis verkaufen – oder sich beispielsweise für eine Immobilienverrentung entscheiden: Du behältst Dein Wohnrecht, bekommst aber gleichzeitig eine monatliche Rente oder eine einmalige größere Kapitalzahlung.

Wie erzielst Du den besten Preis beim Immobilienverkauf?

Die goldene Regel für einen erfolgreichen und zügigen Immobilienverkauf zum besten Preis ist ebenso einfach wie logisch: Präsentiere Deine Wohnimmobilie von Anfang an zu einen fairen Preis am Markt – das ist der Verkehrswert plus acht bis zehn Prozent „Verhandlungspuffer“.

Wählst Du einen zu hohen Verkaufspreis, werden mögliche Käufer:innen Dein Angebot ignorieren, weil sie es als überteuert einstufen. Menschen, die eine Immobilie suchen, kennen sich mit den marktüblichen Preisen nämlich sehr gut aus. Entscheidest Du Dich für einen zu niedrigen Preis, mutmaßen Interessenten leicht, dass mit Deinem Haus irgendetwas nicht stimmen kann. In beiden Fällen bleibt Deine Wohnimmobilie viel zu lange am Markt stehen – und bekommt schnell den Makel eines Ladenhüters.

Die Preissteigerung von Immobilien hält an

Auch in den nächsten Jahren werden Immobilien in Deutschland durch die hohe Nachfrage bei knappem Angebot und die niedrigen Zinsen im Wert weiter steigen. Das niedrige Zinsniveau begünstigt einerseits attraktive Immobilienfinanzierungen. Es führt aber andererseits auch dazu, dass viel freies Kapital in Immobilien die einzige Anlageform sieht, die noch Rendite verspricht. Durch die hohen Immobilienpreise wachsen die Immobilienwerte also praktisch „von selbst“.

Marktsituationen können sich gleichwohl ändern – eine nachhaltige Wertsteigerung erzielst Du bevorzugt durch konsequente Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. So erhöhst Du nicht nur die Attraktivität Deines Eigentums, sondern auch die tatsächliche Werthaltigkeit.