Wertsteigerung von Immobilien

Doch ganz so einfach ist es nicht. Welche Faktoren die Wertsteigerung einer Immobilie bestimmen, und mit welchen Maßnahmen Sie gezielt den Wert Ihres Immobilieneigentums erhöhen können, haben wir Ihnen in diesem Beitrag zusammengefasst. Und: Lesen Sie außerdem, wie Sie den besten Preis erzielen, wenn Sie Haus oder eine Wohnung verkaufen möchten.

Warum steigen die Immobilienpreise seit Jahren?

Bis mindestens 2030, so schätzen Immobilienexperten, werden die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland weiter klettern. In den letzten zehn Jahren lag die Steigerungsrate in den sogenannten Top-Seven der deutschen Großstädte, wie beispielsweise Hamburg, Berlin oder München, bei mehr als 100 Prozent. In diesen und anderen Metropolen liegt ein wesentlicher Grund für die extremen Preisanstiege in der großen Nachfrage, die bei Weitem das Angebot übersteigt.

Dass jedoch auch in vielen Regionen, die nicht als Hot-Spot gelten, das Preisniveau nur die Aufwärtsrichtung kennt, hängt hauptsächlich mit der Nullzins-Politik der Europäischen Zentralbank zusammen. Für Sparguthaben gibt es keine Zinsen mehr und gleichzeitig befinden sich die Darlehenszinsen auf einem historisch niedrigen Stand. Günstige Kredite erleichtern die Immobilienfinanzierung. Und da eine Änderung der Null-Zins-Linie nicht in Sicht ist, gibt es immer mehr Kapital, das eine Immobilienanlage sucht.

Was bedeutet Wertsteigerung von Immobilien genau?

Ganz pauschal ergibt sich der Wertzuwachs von Immobilien aus der Differenz von gezahltem Kaufpreis und der Summe, die Sie heute für Ihr Eigentum am Markt bekommen könnten, also dem marktgerechten Verkaufspreis. Das erwähnte große Nachfragepotential und die niedrigen Zinsen spielen Haus- und Wohnungsbesitzern aktuell in die Hand – beide sorgen für einen Wertanstieg.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Für den Immobilienwert – und damit auch für die Wertentwicklung Ihrer Immobilie – sind eine ganze Reihe von Eckdaten maßgebend. Einige davon sind unveränderlich und können von Ihnen nicht beeinflusst werden. Bei anderen können Sie mit konkreten Maßnahmen einen unmittelbareren Wertanstieg Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung erreichen.

Zu diesen Eckdaten zählen:

Die Lage und der Bodenrichtwert

Die Lage darf ohne Übertreibung als der entscheidende Faktor für die Wertentwicklung einer Immobilie bezeichnet werden. Zur Veranschaulichung: Nehmen Sie ein identisches Einfamilienhaus, gleicher Größe und aus dem gleichen Baujahr, und platzieren Sie es in München-Bogenhausen oder an Hamburgs Alsterufer – oder eben in der Lüneburger Heide oder in Gelsenkirchen-Bismarck.

Bei der sprichwörtliche Redewendung vom „teuren Pflaster“ ist jedoch folgende Grundlage nicht zu vernachlässigen: Der jeweilige Wert der Lage ergibt sich aus dem Bodenrichtwert – dem Grundstückspreis, der von den Gutachterausschüssen der Gemeinden in zweijährigem Abstand neu bestimmt wird.

Die Infrastruktur

Gute Einkaufsmöglichkeiten und eine ebensolche Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Schulen und Kindergärten in der Nähe sowie vor Ort ansässige Ärzte und Apotheken werten Ihr Eigenheim auf.

Das Baujahr und der Zustand der Bausubstanz

Während das Baujahr eine unveränderliche Größe bleibt, können Sie den Erhalt einer guten Bausubstanz durch regelmäßige Mängelbeseitigung, eine gezielte Sanierung und diverse Modernisierungsarbeiten entscheidend mitbestimmen.

Der energetische Standard

Eine moderne Heizungsanlage, wärmedämmende Fenster und eine gute Dachisolierung: Alle Maßnahmen, die Energie einsparen und damit das Klima schonen, spielen bei der Ermittlung des Immobilienwerts eine immer wichtigere Rolle.

Der Grundriss und die Ausstattung

Beide Punkte sind selbsterklärend – und auf beide können Sie positiv oder negativ einwirken. Möglicherweise entfernen Sie eine nicht tragende Wand, um aus zwei winzigen Zimmern einen gefälligen Raum zu machen. Wählen Sie im Sanitärbereich beispielsweise hochwertige Fliesen und Armaturen. Durch solche und ähnliche Maßnahmen können Sie Ihre Räumlichkeiten aufwerten.

Warum sollten Sie den Verkehrswert immer von einem Experten berechnen lassen?

Ganz gleich, ob Sie eine Immobilie kaufen, Ihr Eigenheim verkaufen oder ob Sie einfach für sich einmal wissen möchten, wie viel Ihre eigenen vier Wände wert sind – betrauen Sie mit der Ermittlung des Verkehrswerts am besten immer einen Immobilienexperten und/oder Makler. Er bringt die nötige Sachkenntnis und vor allem die nötige Objektivität mit.

Verlassen Sie sich nicht auf Ihre eigene Einschätzung oder die von Freunden – zu viele Erinnerungen an investierte Zeit und Kosten trüben das Urteilsvermögen. In der Regel wird ein Sachverständiger das Vergleichswertverfahren anwenden: Er vergleicht Ihr Haus mit ähnlichen (verkauften) Objekten aus der Umgebung und errechnet – unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen – einen realen Marktwert.

Wann lohnen sich welche Investitionen?

Wie erwähnt, können Sie auf einige Kernpunkte des Immobilienwerts Einfluss nehmen – und damit auch einen Wertanstieg erzielen. Grundsätzlich gilt, dass stets alle Maßnahmen sinnvoll sind, die Ihre Wohnimmobilie in einem gepflegten Zustand erhalten. Ebenso ist es erforderlich und ratsam, Schäden zeitnah fachgerecht beheben zu lassen.

Darüber hinaus müssen Sie mit Blick auf das Ihnen zur Verfügung stehende Budget entscheiden, ob Sie sich Wertsteigerungsarbeiten auch leisten können. Die gängigsten Arbeiten und die damit verbundenen durchschnittlichen Wertsteigerungen sind folgende:

• Putz- sowie Malerarbeiten (möglicher Wertanstieg 10 bis 15 Prozent)
• Erneuerung der Heizungsanlage (bis 25 Prozent)
• energetische Maßnahmen wie Austausch der Fenster und Verbesserung der Dämmung (bis 25 Prozent)
• Schadstoffbeseitigung (bis 20 Prozent)
• Modernisierung der Sanitäranlagen (bis10 Prozent)

Von welchen wertsteigernden Maßnahmen sollten Sie vor einem Verkauf besser absehen?

Jede Modernisierung oder Sanierung, deren Kosten Sie bei einem unmittelbar bevorstehenden Verkauf durch einen entsprechend höheren Preis nicht wieder „hereinbekommen“, macht wenig Sinn. Weisen Sie Ihren potenziellen Käufer besser daraufhin, dass Ihres Erachtens nach diese oder jene Arbeiten erledigt werden sollten. Das schafft Vertrauen – und verursacht Ihnen keine finanziellen Belastungen.

Nutzen Sie zur Beurteilung der „Rentabilität“ Ihrer beabsichtigten Investitionen die Expertise eines Maklers oder Immobilienexperten, der Kosten und Nutzen genau berechnen kann. Auf jeden Fall sollten Sie dafür Sorge tragen, dass Ihr Eigentum einen gepflegten, aufgeräumten Eindruck macht. Und dazu gehören intakte Wände und saubere Böden. Rein optische Verschönerungen sollten Sie dem späteren Käufer überlassen.

Lohnt sich ein Immobilienkauf aus Gründen des Wertzuwachses?

Die ehrliche Beantwortung dieser Frage hängt von Ihrer Nutzungsart und von Ihrer Einstellung ab. Möchten Sie die Wohnimmobilie selbst nutzen und betrachten Sie sie möglicherweise als Bestandteil Ihrer Altersvorsorge, dann werden Sie sie vermutlich pflegen und nach Kräften darin investieren. Ja, ein solcher Kauf lohnt sich immer.

Ihr Haus wird aller Voraussicht nach im Wert steigen. Im Alter können Sie es dann zu einem guten Preis verkaufen – oder sich beispielsweise für eine Immobilienverrentung entscheiden: Sie behalten Ihr Wohnrecht, bekommen aber gleichzeitig eine monatliche Rente oder eine einmalige größere Kapitalzahlung.

Wie erzielen Sie den besten Preis beim Immobilienverkauf?

Die goldene Regel für einen erfolgreichen und zügigen Immobilienverkauf zum besten Preis ist ebenso einfach wie logisch: Präsentieren Sie Ihre Wohnimmobilie von Anfang an zu einen fairen Preis am Markt – das ist der Verkehrswert plus acht bis zehn Prozent „Verhandlungspuffer“.

Wählen Sie einen zu hohen Verkaufspreis, werden mögliche Käufer Ihr Angebot ignorieren, weil sie es als überteuert einstufen. Menschen, die eine Immobilie suchen, kennen sich mit den marktüblichen Preisen nämlich sehr gut aus. Entscheiden Sie sich für einen zu niedrigen Preis, mutmaßen Interessenten leicht, dass mit Ihrem Haus irgendetwas nicht stimmen kann. In beiden Fällen bleibt Ihre Wohnimmobilie viel zu lange am Markt stehen – und bekommt schnell den Makel eines Ladenhüters.

Die Preissteigerung von Immobilien hält an

Auch in den nächsten Jahren werden Immobilien in Deutschland durch die hohe Nachfrage bei knappem Angebot und die niedrigen Zinsen im Wert weiter steigen. Das niedrige Zinsniveau begünstigt einerseits attraktive Immobilienfinanzierungen. Es führt aber andererseits auch dazu, dass viel freies Kapital in Immobilien die einzige Anlageform sieht, die noch Rendite verspricht. Durch die hohen Immobilienpreise wachsen die Immobilienwerte also praktisch „von selbst“.

Marktsituationen können sich gleichwohl ändern – eine nachhaltige Wertsteigerung erzielen Sie bevorzugt durch konsequente Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. So erhöhen Sie nicht nur die Attraktivität Ihres Eigentums, sondern auch die tatsächliche Werthaltigkeit.