Wie hängen Grundstückslage und -preis zusammen?

Faktoren beim Grundstückspreis – teuer oder billig?

Infrastruktur, Geräuschpegel, Umgebung – es gibt viele offensichtliche Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen. Achten Sie beim Kauf unbedingt auch auf Kriterien wie die Bodenbeschaffenheit oder den Grad der Erschließung. Durch noch anfallende Erschließungsarbeiten oder einen schwer bebaubaren Untergrund können die tatsächlichen Grundstückskosten deutlich höher ausfallen, als zunächst veranschlagt. Behalten Sie aber auch persönliche Faktoren wie den Weg zum Arbeitsplatz oder die Nähe zu Freunden und Familie im Hinterkopf, wenn Sie ein Grundstück bewerten. Diese wirken sich zwar nicht auf den Preis aus, spielen aber für Sie persönlich eine Rolle und sollten daher unbedingt in Ihre Entscheidung einfließen.

Sie haben es genau durchgeplant: Haus, Garten, Garage, Einfahrt. In Ihren Vorstellungen ist alles fertig und perfekt. Doch in der Realität stehen Sie noch ganz am Anfang Ihres Traums? Bevor Sie ein Haus bauen, müssen Sie erst einmal ein passendes Grundstück finden. Aber wie entscheiden Sie sich für die richtige Baufläche? Wichtige Kriterien sind meist Größe, Preis und Lage. Letztere kann sich wiederum direkt auf den Preis auswirken. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, wie die beiden Faktoren miteinander zusammenhängen.

 

Der Bodenrichtwert – ein erster Anhaltspunkt

Dass Sie ein Grundstück suchen, kann verschiedene Gründe haben: Sie möchten sich beruflich weiterentwickeln und es steht daher ein Umzug an. Sie möchten mit Ihrem Partner eine Familie gründen und brauchen ein größeres Haus. Oder Sie wollen sich einfach endlich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Wenn Sie sich unabhängig von ausgeschriebenen Baugebieten über die Grundstückspreise in einer bestimmten Gegend informieren möchten, bieten die sogenannten Bodenrichtwerte den ersten Anhaltspunkt. Dabei handelt es sich um unverbindliche Quadratmeterpreise in Euro, die aus vergangenen Grundstücksverkäufen in der Nähe abgeleitet werden.

Beispiel: Sie treten demnächst eine Stelle bei Ihrem neuen Arbeitgeber im gut 100 Kilometer entfernten Würzburg an. Derzeit wohnen Sie mit Ihrem Partner in einer kleinen Wohnung in Nürnberg. Da Sie beide künftig in Würzburg tätig sein werden, beschließen Sie gemeinsam, in der Nähe Ihrer neuen  Arbeitsstellen ein Haus zu bauen. Über die Bodenrichtwerte können Sie nun vergleichen: Wie teuer sind Grundstücke in Stadtnähe im Vergleich zu Vierteln im Umland oder in nahegelegenen Ortschaften?

Sie möchten die Daten für Ihre bevorzugte Region einsehen? Dann melden Sie sich beim zuständigen Kataster- oder Vermessungsamt. Üblicherweise finden Sie die entsprechenden Tabellen im Internet. Die Bodenrichtwerte für Bayern und Sachsen können Sie daher online abrufen. Für einige Gebiete in Bayern sind diese Informationen jedoch kostenpflichtig.

Tipp:

Ermitteln Sie den Wert des Grundstücks anhand der folgenden Formel:

Grundstückswert = Bodenrichtwert * Quadratmeterzahl

Bedenken Sie aber, dass der Bodenrichtwert weder verbindlich noch sehr genau ist. Der Quadratmeterpreis kann deutlich von dieser ersten Kalkulation abweichen.

Sie haben bereits Ihre Wunschregion gefunden, wissen aber nicht, welche Grundstücke zum Verkauf stehen oder als Bauland angeboten werden? Dann wenden Sie sich an die folgenden Anlaufstellen:

  • Gemeinden
  • Makler
  • Verkäufer

Diese können Ihnen auch Auskunft über das aktuelle Preisgefüge geben.

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Diese Faktoren beeinflussen den Grundstückspreis

Je attraktiver die Lage eines Grundstücks, desto mehr Interessenten werden sich dafür melden. Dadurch steigt wiederum der Preis. Wenn Sie bewerten wollen, wie “teuer” ein Grundstück ist, dann beurteilen Sie seine Makro- und Mikrolage:

Info:

Unter der Makrolage versteht man die weitere Umgebung eines Grundstücks innerhalb einer Region bzw. einer Stadt. Die Mikrolage berücksichtigt alle Faktoren der näheren Umgebung.

Makrolage: wo liegt das Grundstück?

Ein wesentlicher Faktor für den Grundstückspreis ist die sogenannte Makrolage. Ein Baugrundstück auf dem Land ist in der Regel günstiger, als eine Immobilie der gleichen Größe in einer Stadt. Doch auch innerhalb einer Stadt kann die Makrolage unter Umständen für unterschiedliche Preise sorgen. In zentrumsnahen Vierteln sind Grundstücke üblicherweise teurer als in Ortsteilen am Stadtrand.

Mikrolage: die nähere Umgebung

Überlegen Sie sich, welche einzelnen Faktoren für Sie persönlich wichtig sind, wenn Sie ein Grundstück kaufen. Beziehen Sie auch Ihre Zukunftsplanung in diese Überlegungen mit ein. Wenn Sie zum Beispiel in den nächsten Jahren Nachwuchs planen, sind eine Kita, ein Kindergarten und eine Schule in der näheren Umgebung wichtig. Doch es gibt noch viele weitere Kriterien, die bei der Wahl des richtigen Grundstücks entscheidend sind:

  • Infrastruktur: Wie ist die Verkehrsanbindung des Grundstücks? Sind öffentliche Verkehrsmittel zu Fuß erreichbar? Gibt es naheliegende Geschäfte und öffentliche Einrichtungen?
  • Soziales: Wohnen Ihre Freunde und Verwandten in der Nähe?
  • Umgebung: Gibt es Nachbargebäude oder Bäume, die unerwünschten Schatten auf das Grundstück werfen? Sind in der näheren Umgebung Grünflächen und Parks zu finden?
  • Geräuschpegel: Liegt das Grundstück in der Nähe einer vielbefahrenen Straße oder an einer Eisenbahnstrecke?
  • Arbeitsweg: Wie weit ist der Arbeitsplatz von dem Grundstück entfernt?
  • Schnitt/Bebaubarkeit: Wie ist das Grundstück geschnitten? Ist das Grundstück schmal zulaufend oder quadratisch? Wie kann und darf das Grundstück bebaut werden?
  • Boden: Wie ist die Beschaffenheit des Bodens? Gibt es dort Altlasten wie eine Schuttauffüllung oder schwer bebaubaren Untergrund?
  • Besonderheiten: Liegt das Bauland in einem Hochwassergebiet?

Einige dieser Faktoren sind rein persönlich, zum Beispiel soziale Gesichtspunkte. Diese fließen nicht in den Kaufpreis ein, spielen aber für den Käufer selbst eine wichtige Rolle. Kriterien wie die Infrastruktur und der Geräuschpegel sind für jeden Käufer wichtig. Sie beeinflussen daher den Grundstückspreis maßgeblich. Negative Faktoren mindern den Preis. Sie sorgen für eine geringere Nachfrage und sinkende Interessentenzahlen.

Tipp:

Wenn Sie Wohnungen vermieten möchten, sollten Sie auf eine gute Mikrolage achten. Der Grundstückspreis ist dann zwar höher, Sie können aber auch höhere Mieten verlangen.

Auswirkungen auf Erschließungs- und Baukosten?

Die Grundstückslage kann sich nicht nur direkt, sondern auch indirekt auf die Kosten auswirken, die anfallen, wenn Sie ein Haus bauen möchten. Zwei Beispiele:

  1. Ihr Grundstück liegt auf schwer bebaubarem Untergrund. Ist der Boden sehr felsig, benötigen Sie teure Spezialgeräte, um die Baugrube auszuheben.
  2. Sie möchten ein Haus auf einem abgelegenen Grundstück auf dem Land bauen. Die Kosten für die Erschließung sind hier häufig höher. Das Grundstück muss zunächst an das Verkehrsnetz angebunden werden, sowie Wasserleitungen verlegt werden. In städtischem Gelände fallen diese Kosten meist geringer aus.

Eine Kommune kann bis zu 90 Prozent der Erschließungskosten auf den Käufer übertragen. Dann fällt der Grundstückspreis deutlich höher aus. Zu den Erschließungskosten zählen vor allem der Anschluss an

  • die öffentliche Trinkwasserversorgung
  • das Stromnetz
  • das Kanalisationssystem
  • die Gasversorgung
  • das Kabelfernseh- und Telefonnetz
Wichtig:

Achten Sie darauf, ob die Erschließungskosten bereits im Bodenrichtwert enthalten sind. Falls nicht, kommen weitere Kosten auf Sie zu.

 

Welche Faktoren sind für Sie persönlich wichtig?

Wägen Sie in Bezug auf die Standortfaktoren immer ab, welche für Sie wichtig sind:

  • Gehen Sie gerne spazieren? Dann sollten sich Grünflächen und Parks in der Nähe befinden.
  • Sind Sie auf öffentliche Verkehrsmittel angewiesen? Dann achten Sie auf Bushaltestellen, Bahnhöfe etc.
  • Sie möchten gerne fernab vom Stadtlärm leben? Dann vermeiden Sie vielbefahrene Straßen.

Beziehen Sie auf jeden Fall auch Ihre Zukunftspläne in Ihre Überlegungen ein, wenn Sie ein Grundstück kaufen. Besonders die Nachwuchsplanung ist ein Kriterium für oder gegen einen bestimmten Standort. Ein kurzer Weg zur Kita oder zum Kindergarten erspart Ihnen viel Zeit und Mühe.

Wichtig:

Bedenken Sie aber: Die wenigsten Grundstücke werden alle Ihre Wünsche erfüllen können. Gehen Sie Kompromisse ein. Je mehr objektive Faktoren wie eine gute Infrastruktur oder ein geringer Geräuschpegel auf einen Standort zutreffen, desto höher wird der Grundstückspreis wahrscheinlich ausfallen.

Behalten Sie darüber hinaus Dinge wie die Bodenbeschaffenheit im Hinterkopf. Lassen Sie den Untergrund von einem Experten überprüfen, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen. Denn durch einen felsigen oder zu weichen Boden ist es dort schwerer, ein Haus zu bauen. Die Baukosten sind dann wesentlich höher. In einigen Fällen haben Makler oder Verkäufer bereits ein Bodengutachten erstellen lassen. Dieses gibt Ihnen bereits Auskunft über die Bodenbeschaffenheit.

Grundstückssuche in Zeiten von Wohnungsknappheit

Aktuell sind bebaubare Grundstücke jedoch Mangelware. In manchen Regionen (z.B. Hamburg) gibt es mittlerweile sogar Beschränkungen für den Einfamilienhausbau, weil hier große und teure Flächen an nur einen Haushalt „verschwendet“ werden würden. Der Normalverdiener hat dort aktuell keine Chance auf Eigentum. Deshalb werden neue Baugebiete ausschließlich für den Mehrfamilienhausbau genehmigt, sodass die gleiche Fläche von mehreren Haushalten genutzt werden kann und der Wohnungsnot in Großstädten vorgebeugt wird.