Wie hängen Grundstückslage und -preis zusammen?

Du hast es genau durchgeplant: Haus, Garten, Garage, Einfahrt. In Deinen Vorstellungen ist alles fertig und perfekt. Doch in der Realität stehst Du noch ganz am Anfang Deines Traums? Bevor Du ein Haus bauen, musst Du erst einmal ein passendes Grundstück finden. Aber wie entscheidest Du Dich für die richtige Baufläche? Wichtige Kriterien sind meist Größe, Preis und Lage. Letztere kann sich wiederum direkt auf den Preis auswirken. In diesem Beitrag zeigen wir Dir, wie die beiden Faktoren miteinander zusammenhängen.

Der Bodenrichtwert – ein erster Anhaltspunkt

Dass Du ein Grundstück suchst, kann verschiedene Gründe haben: Du möchtest Dich beruflich weiterentwickeln und es steht daher ein Umzug an. Du möchtest mit Deinem/Deiner Partner:in eine Familie gründen und brauchen ein größeres Haus. Oder Du willst Dir einfach endlich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Wenn Du Dich unabhängig von ausgeschriebenen Baugebieten über die Grundstückspreise in einer bestimmten Gegend informieren möchtest, bieten die sogenannten Bodenrichtwerte den ersten Anhaltspunkt. Dabei handelt es sich um unverbindliche Quadratmeterpreise in Euro, die aus vergangenen Grundstücksverkäufen in der Nähe abgeleitet werden.

Beispiel: Du trittst demnächst eine Stelle bei Deinem neuen Arbeitgeber im gut 100 Kilometer entfernten Würzburg an. Derzeit wohnst Du mit Deinem Partner in einer kleinen Wohnung in Nürnberg. Da Ihr beide künftig in Würzburg tätig sein werdet, beschließt Ihr gemeinsam, in der Nähe Eurer neuen  Arbeitsstellen ein Haus zu bauen. Über die Bodenrichtwerte könnt Ihr nun vergleichen: Wie teuer sind Grundstücke in Stadtnähe im Vergleich zu Vierteln im Umland oder in nahegelegenen Ortschaften?

Ihr möchtet die Daten für Eure bevorzugte Region einsehen? Dann meldet Euch beim zuständigen Kataster- oder Vermessungsamt. Üblicherweise findet Ihr die entsprechenden Tabellen im Internet. Die Bodenrichtwerte für Bayern und Sachsen könnt Ihr daher online abrufen. Für einige Gebiete in Bayern sind diese Informationen jedoch kostenpflichtig.

Du hast bereits Deine Wunschregion gefunden, weißt aber nicht, welche Grundstücke zum Verkauf stehen oder als Bauland angeboten werden? Dann wende Dich an die folgenden Anlaufstellen:

• Gemeinden
• Makler:innen
• Verkäufer:innen

Diese können Dir auch Auskunft über das aktuelle Preisgefüge geben.

Diese Faktoren beeinflussen den Grundstückspreis

Je attraktiver die Lage eines Grundstücks, desto mehr Interessierte werden sich dafür melden. Dadurch steigt wiederum der Preis. Wenn Du bewerten willst, wie „teuer“ ein Grundstück ist, dann beurteile seine Makro- und Mikrolage:

Makrolage: wo liegt das Grundstück?

Ein wesentlicher Faktor für den Grundstückspreis ist die sogenannte Makrolage. Ein Baugrundstück auf dem Land ist in der Regel günstiger, als eine Immobilie der gleichen Größe in einer Stadt. Doch auch innerhalb einer Stadt kann die Makrolage unter Umständen für unterschiedliche Preise sorgen. In zentrumsnahen Vierteln sind Grundstücke üblicherweise teurer als in Ortsteilen am Stadtrand.

Mikrolage: die nähere Umgebung

Überlege Dir, welche einzelnen Faktoren für Dich  persönlich wichtig sind, wenn Du ein Grundstück kaufst. Beziehen auch Deine Zukunftsplanung in diese Überlegungen mit ein. Wenn Du zum Beispiel in den nächsten Jahren Nachwuchs planst, sind eine Kita, ein Kindergarten und eine Schule in der näheren Umgebung wichtig. Doch es gibt noch viele weitere Kriterien, die bei der Wahl des richtigen Grundstücks entscheidend sind:

• Infrastruktur: Wie ist die Verkehrsanbindung des Grundstücks? Sind öffentliche Verkehrsmittel zu Fuß erreichbar? Gibt es naheliegende Geschäfte und öffentliche Einrichtungen?
• Soziales: Wohnen Deine Freund:innen und Verwandten in der Nähe?
• Umgebung: Gibt es Nachbargebäude oder Bäume, die unerwünschten Schatten auf das Grundstück werfen? Sind in der näheren Umgebung Grünflächen und Parks zu finden?
• Geräuschpegel: Liegt das Grundstück in der Nähe einer vielbefahrenen Straße oder an einer Eisenbahnstrecke?
• Arbeitsweg: Wie weit ist der Arbeitsplatz von dem Grundstück entfernt?
• Schnitt/Bebaubarkeit: Wie ist das Grundstück geschnitten? Ist das Grundstück schmal zulaufend oder quadratisch? Wie kann und darf das Grundstück bebaut werden?
• Boden: Wie ist die Beschaffenheit des Bodens? Gibt es dort Altlasten wie eine Schuttauffüllung oder schwer bebaubaren Untergrund?
• Besonderheiten: Liegt das Bauland in einem Hochwassergebiet?

Einige dieser Faktoren sind rein persönlich, zum Beispiel soziale Gesichtspunkte. Diese fließen nicht in den Kaufpreis ein, spielen aber für den/die Käufer:in selbst eine wichtige Rolle. Kriterien wie die Infrastruktur und der Geräuschpegel sind für jede:n Käufer:in wichtig. Sie beeinflussen daher den Grundstückspreis maßgeblich. Negative Faktoren mindern den Preis. Sie sorgen für eine geringere Nachfrage und sinkende Interessentenzahlen.

Auswirkungen auf Erschließungs- und Baukosten?

Die Grundstückslage kann sich nicht nur direkt, sondern auch indirekt auf die Kosten auswirken, die anfallen, wenn Du ein Haus bauen möchtest. Zwei Beispiele:

1. Dein Grundstück liegt auf schwer bebaubarem Untergrund. Ist der Boden sehr felsig, benötigst Du teure Spezialgeräte, um die Baugrube auszuheben.
2. Du möchtest ein Haus auf einem abgelegenen Grundstück auf dem Land bauen. Die Kosten für die Erschließung sind hier häufig höher. Das Grundstück muss zunächst an das Verkehrsnetz angebunden werden, sowie Wasserleitungen verlegt werden. In städtischem Gelände fallen diese Kosten meist geringer aus.

Eine Kommune kann bis zu 90 Prozent der Erschließungskosten auf den/die Käufer:in übertragen. Dann fällt der Grundstückspreis deutlich höher aus. Zu den Erschließungskosten zählen vor allem der Anschluss an

• die öffentliche Trinkwasserversorgung
• das Stromnetz
• das Kanalisationssystem
• die Gasversorgung
• das Kabelfernseh- und Telefonnetz

Welche Faktoren sind für Dich persönlich wichtig?

Wäge in Bezug auf die Standortfaktoren immer ab, welche für Dich wichtig sind:

• Gehst Du gerne spazieren? Dann sollten sich Grünflächen und Parks in der Nähe befinden.
• Bist Du auf öffentliche Verkehrsmittel angewiesen? Dann achte auf Bushaltestellen, Bahnhöfe etc.
• Du möchtest gerne fernab vom Stadtlärm leben? Dann vermeiden Sie vielbefahrene Straßen.

Beziehe auf jeden Fall auch Deine Zukunftspläne in Deine Überlegungen ein, wenn Du ein Grundstück kaufst. Besonders die Nachwuchsplanung ist ein Kriterium für oder gegen einen bestimmten Standort. Ein kurzer Weg zur Kita oder zum Kindergarten erspart Dir viel Zeit und Mühe.

Behalte darüber hinaus Dinge wie die Bodenbeschaffenheit im Hinterkopf. Lass den Untergrund von einer Fachkraft überprüfen, um Dich vor bösen Überraschungen zu schützen. Denn durch einen felsigen oder zu weichen Boden ist es dort schwerer, ein Haus zu bauen. Die Baukosten sind dann wesentlich höher. In einigen Fällen haben Makler:in oder Verkäufer:in bereits ein Bodengutachten erstellen lassen. Dieses gibt Dir bereits Auskunft über die Bodenbeschaffenheit.

Grundstückssuche in Zeiten von Wohnungsknappheit

Aktuell sind bebaubare Grundstücke jedoch Mangelware. In manchen Regionen (z. B. Hamburg) gibt es mittlerweile sogar Beschränkungen für den Einfamilienhausbau, weil hier große und teure Flächen an nur einen Haushalt „verschwendet“ werden würden. Eine normalverdienende Person hat dort aktuell keine Chance auf Eigentum. Deshalb werden neue Baugebiete ausschließlich für den Mehrfamilienhausbau genehmigt, sodass die gleiche Fläche von mehreren Haushalten genutzt werden kann und der Wohnungsnot in Großstädten vorgebeugt wird.