Scheidung & Haus
Das passiert mit der Immobilie bei einer Trennung
• Eine Scheidung ist immer ein schwieriges Thema, das zum einen emotional belastet, zum anderen eine Menge Aufwand und Organisation mit sich bringt. Das gilt besonders für die im Laufe der Ehe angesammelten Vermögenswerte. Eine vorhandene Immobilie stellt dann meist das größte Problem dar.
Denn der überwiegende Teil der Ehen in Deutschland wird ohne gesonderten Ehevertrag geschlossen, so dass die Paare nach dem Eherecht bezüglich ihrer Güter in einer Zugewinngemeinschaft leben, weshalb bei der Scheidung eine Immobilie nicht einfach zu teilen ist. Es gibt jedoch verschiedene Lösungsmöglichkeiten, die in diesem Beitrag aufgezeigt werden sollen.
Die Ausgangslage im Normalfall
Ein gemeinsam erworbenes Wohneigentum ist für alle Paare, die einen Hauskredit aufgenommen haben, eine langfristige finanzielle Verpflichtung, aus der keine von beiden Personen so einfach aussteigen kann. Bei einer Trennung stellen sich Fragen wie:
- Wer bekommt bei einer Scheidung das Haus?
- Welche Pflichten und Rechte ergeben sich für die ehemaligen Partner:innen?
- Wer muss wen ausbezahlen?
- Wie geht es mit der Kredittilgung weiter?
Zu welcher Zeit die Immobilie erworben und beide im Grundbuch eingetragen wurden, spielt dabei keine Rolle. Entscheidend sind immer die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt der Scheidung. Ist ein Haus oder eine Wohnung Alleineigentum eines/einer Partner:in, hat der andere in der Regel keinen Anspruch darauf. Allerdings können sich unter bestimmten Umständen Ansprüche aus dem jeweiligen Güterstand der Ehe ergeben.
Wie wirkt sich der Güterstand bei einer Scheidung auf die Immobilie aus?
Sofern zum Beispiel in einem Ehevertrag zwischen den Partner:innen keine anderslautenden Vereinbarungen getroffen wurden, lebt das Paar im gesetzlich vorgegebenen Güterstand einer Zugewinngemeinschaft. Bei einer Scheidung kommt es dann zu einem Zugewinnausgleich, von dem auch eine Immobilie betroffen sein kann. Das Verfahren führt zu einem finanziellen Ausgleich zwischen den Eheleuten, von dem alle während der Ehe erworbenen Vermögensgegenstände betroffen sind.
Es ist jedoch wichtig festzuhalten, dass nicht das gesamte Vermögen, das Partner:innen in die Ehe eingebracht haben, auch beiden gemeinsam gehört. Ein eventuelles Anfangsvermögen bleibt in der Ehe getrennt, genauso wie Vermögen, das ein:e Ehepartner:in durch eine Erbschaft oder eine Schenkung erhält. Zum Zugewinn gehört also nur das Vermögen, das beide während der Ehe gemeinsam erwerben.
Der gesetzlich vorgeschriebene Zugewinnausgleich für eine Immobilie und anderes Vermögen ist jedoch nur dann durchzuführen, wenn sich die ehemaligen Eheleute über ihren jeweiligen Eigentumsanteil nicht einigen können. Grundsätzlich steht ihnen frei, anfallende Ausgleichszahlungen einvernehmlich und ganz nach ihrem Belieben zu regeln. Wurde in einem Ehevertrag Gütertrennung vereinbart, entfällt der Zugewinnausgleich. Ebenso können bei einvernehmlicher Verständigung auch Vermögensgegenstände im Falle einer Scheidung vom Zugewinnausgleich ausgenommen werden.
Lösungsmöglichkeiten für eine Immobilie bei einer Scheidung
Es gibt mehrere Lösungen, wie Sie bei der Scheidung mit einem Haus verfahren können. Die gängigsten, die hier vorgestellt werden sollen, sind:
- eine Vermietung
- ein Hausverkauf
- die Auszahlung eines/einer Partner:in
- die Realteilung in baulich getrennte Wohnbereiche
- eine Übertragung auf vorhandene Kinder
- eine Teilungsversteigerung
Vermietung
Entscheiden sich die geschiedenen Eheleute für eine Vermietung der Immobilie, sind die Mieteinnahmen und die laufenden Kosten beispielsweise für die Instandhaltung oder eine Kredittilgung untereinander aufzuteilen. Das erfordert jedoch auch nach der Trennung noch einen vernünftigen Umgang miteinander, da die Ex-Partner:innen weiterhin auf geschäftlicher Basis miteinander zu tun haben.
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Hausverkauf
Der Verkauf der Immobilie ist eine der bevorzugten Lösungen im Falle einer Scheidung, denn der Erlös kann gerecht und fair entsprechend dem jeweiligen Eigentumsanteil, der für beide im Grundbuch festgehalten ist, auf die Parteien verteilt werden. Voraussetzung ist, dass beide sich auf einen Mindestverkaufspreis einigen können. Ein noch bestehender Hauskredit muss jedoch zuvor getilgt werden. Zudem wird wohl eine Vorfälligkeitsentschädigung für den Hauskredit bei der Bank anfallen.
Beim Hausverkauf musst Du auch nicht bis zur Einreichung des Scheidungsantrages warten. Es ergibt im Gegenteil Sinn, damit bereits im Trennungsjahr zu beginnen. Denn später herrscht erfahrungsgemäß meist Zeitdruck, was häufig zu einem niedrigeren als dem üblicherweise zu erzielenden Kaufpreis führt. Eine Abwicklung des Verkaufs im Trennungsjahr hat zudem den Vorteil, dass Du über ein gewisses Maß an Liquidität verfügen, um später den Zugewinnausgleich durchzuführen.
Auszahlung eines/einer Partner:in
Wenn eine:r der Partner:innen weiterhin in der Immobilie leben möchte, muss er den/die andere:n entsprechend seinem/ihrem Eigentumsanteil ausbezahlen. Diese Möglichkeit besteht jedoch nur, wenn das Haus oder die Wohnung während der Ehe gemeinsam gekauft oder errichtet wurde. Für ein geerbtes Haus kann die andere Person keine Ansprüche auf eine Übernahme geltend machen, sondern ist dann auf die Zustimmung des/der Erbberechtigten angewiesen. Die Eigentumsübertragung im Zuge einer Auszahlung muss von einem/einer Notar:in in Anwesenheit beider Partner:innen beurkundet werden und wird anschließend auch im Grundbuch eingetragen.
Um den Auszahlungsbetrag zu bestimmen, wird vom aktuellen Wert der Immobilie der Restschuldbetrag abgezogen und durch zwei geteilt. Ein Rechenbeispiel:
- Der Immobilienwert beträgt 500.000 Euro.
- Die Restschuld beträgt 200.000 Euro.
- 500.000 Euro – 200.000 Euro = 300.000 Euro.
- 300.000 Euro : 2 = 150.000 Euro.
Der /Die Partner:in, der/die die Immobilie behalten möchte, muss dem/der anderen also 150.000 Euro ausbezahlen, sofern sich die beiden nicht anderweitig einigen.
Realteilung
Eine Realteilung kommt im Grunde nur in Frage, wenn die baulichen Gegebenheiten eine vollständige Trennung in zwei Wohnbereiche zulassen. Dann können die ehemaligen Ehepartner:innen beide weiterhin in der Immobilie wohnen oder ihren Teil verkaufen bzw. vermieten. Diese Variante wird jedoch nur selten gewählt, da die meisten getrennten Paare nicht weiterhin unter einem Dach wohnen möchten oder eine eindeutige bauliche Trennung nicht möglich ist.
Übertragung auf Kinder
Die Übertragung des Hauses auf ein gemeinsames Kind ist jederzeit möglich, wenn das Kind bereits volljährig ist. Bei minderjährigem Nachwuchs muss das Vormundschaftsgericht zustimmen. Häufig wählen sich trennende Partner:innen diese Lösung, wenn die Immobilie einen speziellen persönlichen Wert darstellt und auch in Zukunft in der Familie gehalten werden soll.
Zu beachten ist hier, dass dem Kind alle Rechte, aber auch alle Pflichten übertragen werden, die ein Immobilienbesitz mit sich bringt. Neben allgemeinen Eigentümerpflichten zählen dazu auch die Zahlung der Grundsteuer und der laufenden Unterhaltskosten. Das kann für das Kind zu einer hohen finanziellen Belastung führen. Möchte nur eine:r der Ex-Partner:innen seinen/ihren Anteil an ein Kind übertragen, muss der/die andere Partner:in zustimmen. Eine einseitige Abtretung ist nicht zulässig.
Teilungsversteigerung
Die Teilungsversteigerung ist eine Möglichkeit, wenn die ehemaligen Partner:innen sich auf keine andere Lösung verständigen können. Erforderlich dafür ist ein Antrag beim zuständigen Amtsgericht, der von jedem/jeder Partner:in gestellt werden kann, und zwar unabhängig von seinem/ihrem Vermögensanteil an der Immobilie.
Finanziell ist eine Teilungsversteigerung meist mit einem Verlust verbunden. Denn die Versteigerung wird von einem Vollstreckungsgericht durchgeführt und ist öffentlich. Ein marktgerechter Verkaufspreis wird dabei in der Regel nicht erzielt. Außerdem sind vom Erlös noch die Kosten für das Gericht und für eine:n Sachverständige:n abzuziehen, der/die zuvor die Immobilie begutachtet und den Wert festgelegt hat.
Was passiert, wenn der Immobilienkredit noch nicht abbezahlt ist?
Die meisten Paare finanzieren einen Immobilienkauf mit einem gewissen Eigenanteil und zusätzlich mit einem Kredit. Dieses Darlehen muss auch nach einer Scheidung weiterhin abbezahlt werden, und zwar von jeder Person, die den Vertrag unterschrieben hat.
Gab es in der Ehe zum Beispiel eine:n Alleinverdienender:in, der/die die Raten regelmäßig bedient hat, wird häufig angenommen, dass der/die andere Partner:in gleichwertige Leistungen in Form einer Haushaltsführung erbracht hat. Bei einer Scheidung entsteht jedoch eine neue Situation, denn dann müssen beide zu gleichen Teilen die Ratenzahlungen leisten. Zahlt weiterhin nur der/die vorherige Alleinverdiener:in, ist die andere Person ausgleichspflichtig. Dies gilt nach einem BGH-Urteil auch dann, wenn der/die Partner:in nicht über die finanziellen Mittel verfügt.
Eine Ausnahme besteht, wenn das Gericht eine Mithaftung als sittenwidrig einstuft. Dieser Fall kann gegeben sein, wenn die Bank verlangt hat, dass ein:e Partner:in, der/die offensichtlich mittellos ist und bleibt, den Darlehensvertrag mitunterschreiben musste.
Eine Einigung vermindert Stress und schützt vor Wertverlust
Jede Trennung und Scheidung ist stark mit Emotionen belastet. Das gilt vor allem, wenn aus einer Ehe oder Partnerschaft Kinder hervorgegangen sind. Manchmal fehlt dann die nötige Sachlichkeit im Umgang miteinander und auch der neutrale Blick, wenn es um die Aufteilung des gemeinsamen Vermögens geht.
Da es sich bei einer Immobilie um einen hochpreisigen Gegenstand handelt, sollte nach Möglichkeit eine friedliche Einigung erzielt werden. Denn ansonsten droht am Ende eine Teilungsversteigerung, die aller Wahrscheinlichkeit nach nicht den gewünschten und möglichen Verkaufspreis erbringt. Eine ausführliche und fachlich kompetente Beratung kann Dir sicher weiterhelfen.