Mieten oder kaufen?
Wann lohnt sich der Immobilienkauf? Wann sollten Sie mieten?
• Angesichts steigender Mieten und Niedrigzinsen erscheint Ihnen ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen attraktiver als zu mieten? Das ist richtig, aber nur zum Teil. Denn auch das Wohnen zur Miete hat viele Vorteile. Berücksichtigen Sie bei dieser Entscheidung immer die eigenen Vorlieben. Als Eigentümer können Sie Ihre Vorstellungen uneingeschränkt umsetzen. Wenn Sie hingegen zur Miete wohnen, sind Sie stets durch die Vorgaben des Vermieters eingeschränkt . Dafür besitzen Sie eine höhere Flexibilität und müssen sich nicht um Instandhaltung und Reparaturen kümmern.
Mieten oder kaufen? Stellen Sie sich auch gerade diese Frage? Dann empfehlen wir Ihnen abzuwägen. Denn die zahlreichen Aspekte, die es zu berücksichtigen gibt, machen eine Entscheidung nicht gerade einfach. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten sollten.
Kaufen ist besser als mieten! Oder?
In weiten Teilen Deutschlands hält sich hartnäckig die Meinung, dass Miete verschwendetes Geld ist. Das gilt insbesondere in Zeiten von günstigen Immobilienkrediten. Doch ob Sie zur Miete wohnen oder ein Haus kaufen sollten, hängt vor allem von Ihren eigenen Interessen ab. Berücksichtigen Sie dabei nicht nur finanzielle Aspekte, sondern beziehen Sie auch persönliche Vorlieben mit ein.
Wann ist ein Kauf sinnvoll?
Sie haben vor, sich langfristig an einen Ort zu binden? Sie sind gerne Ihr eigener Herr und träumen von einem Eigenheim? Sie bringen das nötige Eigenkapital mit (mindestens 20 Prozent der Kaufsumme)? Dann sollten Sie über den Kauf einer Immobilie nachdenken. Für einen Kauf sprechen außerdem folgende Punkte:
- Sie suchen eine sichere Geldanlage als Altersvorsorge.
- Sie sind bereit, einen Kredit aufzunehmen, um sich Ihren Traum vom Eigenheim zu erfüllen.
- Sie sind handwerklich begabt und können Reparaturen am Objekt selbst durchführen.
- Sie sind bereit und in der Lage, unerwartete Ausgaben für Reparaturen etc. zu tragen.
- Sie haben die Chance, Ihre Traumimmobilie zu einem fairen Preis zu kaufen.
- Sie möchten nicht von Mieterhöhungen betroffen sein.
Bedenken Sie aber: Ein Haus sollte eine Investition für die nächsten Jahrzehnte sein. Kaufen Sie also eine Immobilie nur dann, wenn dies in Ihre Planung für die nächsten Jahre passt.
Obwohl eine Immobilie eine sehr sichere Geldanlage ist, kann es dennoch passieren, dass ihr Wert sinkt. Sollten Sie Ihr Haus zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen, kann das für Sie einen finanziellen Verlust bedeuten. Dabei spielt auch die Abnutzung der einzelnen Gebäudeteile eine Rolle. Besonders betroffen sind die Gebäudetechnik und die Heizung.
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Wann sollten Sie zur Miete wohnen?
Wenn Sie die folgenden Fragen mit „ja“ beantworten, ist eine Mietwohnung bzw. ein Mietshaus die richtige Entscheidung für Sie:
- Möchten Sie ortsunabhängig bleiben?
- Müssen Sie berufsbedingt häufig umziehen?
- Möchten Sie keinen Kredit aufnehmen?
- Möchten Sie sich nicht um Reparaturen und Instandhaltung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses kümmern?
- Möchten Sie unerwartete Ausgaben verhindern?
Seien Sie sich jedoch bewusst, dass Sie als Mieter immer bis zu einem gewissen Grad von Ihrem Vermieter abhängig sind. Meldet dieser zum Beispiel Eigenbedarf an, müssen Sie die Wohnung bzw. das Haus verlassen.
Miete ≠ Kreditrate
„Miete ist verlorenes Geld“, so ein häufiges Argument von Mietgegnern. Befürworter hingegen stellen der Miete gerne die Kreditrate gegenüber. Beide Zahlen sind jedoch nicht direkt miteinander vergleichbar. Die Kreditrate besteht aus zwei Teilen:
- Tilgung
- Zins
Die Tilgung stellt die reine Rückzahlung eines Kredits dar. Es handelt sich dabei also um eine Umwandlung von Geld in Immobilienvermögen. Denn dieses Geld benutzen Sie, um Ihr Haus zu kaufen. Das bedeutet: Das Geld geht nicht verloren, sondern bleibt in Ihrem Vermögen erhalten.
Anders sieht es bei der Zinsrate aus. Diese stellt das Entgelt dar, das für die Aufnahme des Kredits bezahlt wird. Sie zahlen die Zinsrate also direkt an den Kreditgeber. Beim Mieten-Kaufen-Vergleich ist also nicht das Verhältnis von Miete und Kreditrate entscheidend, sondern von Miete und Zinsrate.
Es gibt jedoch auch eine Kehrseite der Medaille: Als Käufer einer Wohnung oder eines Hauses müssen Sie zunächst einmal Geld investieren. Es werden Grunderwerbssteuer und Notarkosten fällig. Unsere Berater empfehlen außerdem, dass Sie etwa 20 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital aufbringen sollten. Dann gewähren Ihnen Banken üblicherweise eine günstigere Baufinanzierung.
Die hohe Anfangsinvestition bleibt Ihnen hingegen komplett erspart, wenn Sie ein Objekt mieten. Dann bezahlen Sie lediglich Ihre monatliche Miete. Hinzu kommt eventuell eine Kaution, wenn Sie einziehen. Diese beträgt maximal die Summe von drei Kaltmieten.
Als Haus- bzw. Wohnungseigentümer müssen Sie außerdem selbst für Reparaturen an Ihrer Immobilie aufkommen. Experten setzen die Kosten dafür bei 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr an. Viele Arbeiten können Sie aber auch selbst erledigen. Als Mieter haben Sie hingegen den Luxus, dass Sie sich weder um die Instandhaltung kümmern noch dafür bezahlen müssen.
Berücksichtigen Sie das Verhältnis von Kaufpreis und Miete
Sie haben ein ansprechendes Objekt gefunden und überlegen, ob Sie es kaufen oder mieten sollen? Bei der Entscheidung kann Ihnen das Verhältnis von Kaufpreis und Miete helfen. Setzen Sie dazu den Kaufpreis der Immobilie ins Verhältnis zur aktuellen Jahreskaltmiete, also ohne Nebenkosten, bei vergleichbaren Objekten. Bei einem Faktor bis 25 sprechen Experten von einem fairen Preis, liegt der Faktor darüber, sehen sie den Kaufpreis als teuer an
Die Formel für die Berechnung lautet:
Kaufpreis / Kaltmiete
Beispiel: Eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern wird für den Kaufpreis von 300.000 Euro angeboten. Für eine vergleichbare Wohnung müssten Sie in der gleichen Stadt mit einer Kaltmiete von 1.200 Euro im Monat rechnen. Damit kämen Sie auf eine Jahresmiete von 14.400 Euro. Rechnen Sie:
300.000 Euro / 14.400 Euro = 20,84
Die Wohnung wäre also durchaus günstig, ein Kauf würde Sinn machen.
Nicht nur Geld ist entscheidend
Lassen Sie sich bei der Frage, ob Sie ein Objekt mieten oder kaufen, nicht nur von finanziellen Aspekten beeinflussen. Sie wollten schon immer in Ihren eigenen vier Wänden leben? Dann erfüllen Sie sich den Traum vom Eigenheim. Wenn Sie stattdessen nicht auf die Bequemlichkeiten des Mieterlebens verzichten möchten, sollten Sie kein Haus kaufen, sondern lieber mieten.