Mieten oder kaufen?
Wann lohnt sich der Immobilienkauf? Wann solltest Du mieten?
• Angesichts steigender Mieten erscheint Dir, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, attraktiver als zu mieten? Das ist richtig, aber nur zum Teil. Denn auch das Wohnen zur Miete hat viele Vorteile. Berücksichtige bei dieser Entscheidung immer die eigenen Vorlieben. Als Eigentümer:in kannst Du Deine Vorstellungen uneingeschränkt umsetzen. Wenn Du hingegen zur Miete wohnst, bist Du stets durch die Vorgaben des/der Vermieter:in eingeschränkt. Dafür besitzt Du eine höhere Flexibilität und musst Dich nicht um Instandhaltung und Reparaturen kümmern.
Mieten oder kaufen? Stellst Du Dir auch gerade diese Frage? Dann empfehlen wir Dir abzuwägen. Denn die zahlreichen Aspekte, die es zu berücksichtigen gibt, machen eine Entscheidung nicht gerade einfach. Wir zeigen Dir, worauf Du achten solltest.
Kaufen ist besser als mieten! Oder?
In weiten Teilen Deutschlands hält sich hartnäckig die Meinung, dass Miete verschwendetes Geld sei. Das gilt insbesondere in Zeiten von günstigen Immobilienkrediten. Doch ob Du zur Miete wohnst oder ein Haus kaufen solltest, hängt vor allem von Deinen eigenen Interessen ab. Berücksichtige dabei nicht nur finanzielle Aspekte, sondern beziehe auch persönliche Vorlieben mit ein.
Wann ist ein Kauf sinnvoll?
Du hast vor, Dich langfristig an einen Ort zu binden? Du bist gerne Dein eigener Herr und träumst von einem Eigenheim? Du bringst das nötige Eigenkapital mit (mindestens 20 Prozent der Kaufsumme)? Dann solltest Du über den Kauf einer Immobilie nachdenken. Für einen Kauf sprechen außerdem folgende Punkte:
- Du suchst eine sichere Geldanlage als Altersvorsorge.
- Du bist bereit, einen Kredit aufzunehmen, um Dir Deinen Traum vom Eigenheim zu erfüllen.
- Du bist handwerklich begabt und kannst Reparaturen am Objekt selbst durchführen.
- Du bist bereit und in der Lage, unerwartete Ausgaben für Reparaturen etc. zu tragen.
- Du hast die Chance, Deine Traumimmobilie zu einem fairen Preis zu kaufen.
- Du möchtest nicht von Mieterhöhungen betroffen sein.
Bedenke aber: Ein Haus sollte eine Investition für die nächsten Jahrzehnte sein. Kaufe also eine Immobilie nur dann, wenn dies in Deine Planung für die nächsten Jahre passt.
Obwohl eine Immobilie eine sehr sichere Geldanlage ist, kann es dennoch passieren, dass ihr Wert sinkt. Solltest Du Dein Haus zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen, kann das für Dich einen finanziellen Verlust bedeuten. Dabei spielt auch die Abnutzung der einzelnen Gebäudeteile eine Rolle. Besonders betroffen sind die Gebäudetechnik und die Heizung.
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Wann solltest Du zur Miete wohnen?
Wenn Du die folgenden Fragen mit „ja“ beantworten, ist eine Mietwohnung bzw. ein Mietshaus die richtige Entscheidung für Dich:
- Möchtest Du ortsunabhängig bleiben?
- Musst Du berufsbedingt häufig umziehen?
- Möchtest Du keinen Kredit aufnehmen?
- Möchtest Du Dich nicht um Reparaturen und Instandhaltung Deiner Wohnung oder Deines Hauses kümmern?
- Möchtest Du unerwartete Ausgaben verhindern?
Sei Dir jedoch bewusst, dass Du als Mieter:in immer bis zu einem gewissen Grad von Deiner/Deiner Vermieter:in abhängig bist. Meldet diese:r zum Beispiel Eigenbedarf an, musst Du die Wohnung bzw. das Haus verlassen.
Miete ≠ Kreditrate
„Miete ist verlorenes Geld“, so ein häufiges Argument von Mietgegner:innen. Befürworter:innen hingegen stellen der Miete gerne die Kreditrate gegenüber. Beide Zahlen sind jedoch nicht direkt miteinander vergleichbar. Die Kreditrate besteht aus zwei Teilen:
- Tilgung
- Zins
Die Tilgung stellt die reine Rückzahlung eines Kredits dar. Es handelt sich dabei also um eine Umwandlung von Geld in Immobilienvermögen. Denn dieses Geld benutzt Du, um Dein Haus zu kaufen. Das bedeutet: Das Geld geht nicht verloren, sondern bleibt in Deinem Vermögen erhalten.
Anders sieht es bei der Zinsrate aus. Diese stellt das Entgelt dar, das für die Aufnahme des Kredits bezahlt wird. Du zahlst die Zinsrate also direkt an den Kreditgeber. Beim Mieten-Kaufen-Vergleich ist also nicht das Verhältnis von Miete und Kreditrate entscheidend, sondern von Miete und Zinsrate.
Es gibt jedoch auch eine Kehrseite der Medaille: Als Käufer:in einer Wohnung oder eines Hauses musst Du zunächst einmal Geld investieren. Es werden Grunderwerbssteuer und Notarkosten fällig. Unsere Berater:innen empfehlen außerdem, dass Du etwa 20 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital aufbringen solltest. Dann gewähren Dir Banken üblicherweise eine günstigere Baufinanzierung.
Die hohe Anfangsinvestition bleibt Dir hingegen komplett erspart, wenn Du ein Objekt mietest. Dann bezahlst Du lediglich Deine monatliche Miete. Hinzu kommt eventuell eine Kaution, wenn Du einziehst. Diese beträgt maximal die Summe von drei Kaltmieten.
Als Haus- bzw. Wohnungseigentümer:in musst Du außerdem selbst für Reparaturen an Deiner Immobilie aufkommen.
Zu den Instandhaltungskosten zählen unter anderem Reparaturen ebenso wie die Wartung der Bausubstanz, die Prüfung der technischen Anlagen oder auch die Instandsetzung. Hierfür ist es ratsam, pro Jahr Geld zurückzulegen, damit anfallende Kosten nicht unvorhergesehen auf Dich zukommen. Grundsätzlich gibt es drei Arten der Rückstellung, an denen Du Dich orientieren kannst:
a) Nach Alter der Immobilie:
Hierfür lohnt sich ein Blick in die 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes. Dieses besagt Folgendes:
- Ist das Haus seit weniger als 22 Jahren bezugsfertig, solltest Du rund 7,10 Euro pro m²/Jahr zurücklegen.
- Ist das Haus seit mehr als 22 Jahren bezugsfertig, solltest Du 9,00 Euro pro m²/Jahr zurücklegen.
- Ist das Haus seit mindestens 32 Jahren bezugsfertig, solltest Du 11,50 Euro pro m²/Jahr zurücklegen.
b) Nach Herstellungskosten
Expert:innen empfehlen die Peterssche Formel. Diese besagt, dass eine Rückstellung des 1,5-fachen der Herstellungskosten sinnvoll ist. Dies bezieht sich auf einen Zeitraum von 80 Jahren. Hieraus ergibt sich folgende Formel:
Herstellungskosten x 1,5/80
c) Nach Pauschale:
Als dritte Alternative zur Berechnungsgrundlage steht Dir eine Pauschale zur Verfügung. Expert:innen setzen die Kosten dafür bei 1 Euro pro Monat und Quadratmeter an.
Viele Arbeiten kannst Du aber auch selbst erledigen. Als Mieter:in hast Du hingegen den Luxus, dass Du Dich weder um die Instandhaltung kümmern noch dafür bezahlen musst.
Berücksichtige das Verhältnis von Kaufpreis und Miete
Du hast ein ansprechendes Objekt gefunden und überlegst, ob Du es kaufen oder mieten sollst? Bei der Entscheidung kann Dir das Verhältnis von Kaufpreis und Miete helfen. Setze dazu den Kaufpreis der Immobilie ins Verhältnis zur aktuellen Jahreskaltmiete, also ohne Nebenkosten, bei vergleichbaren Objekten. Bei einem Faktor bis 25 sprechen Expert:innen von einem fairen Preis, liegt der Faktor darüber, sehen sie den Kaufpreis als teuer an.
Die Formel für die Berechnung lautet: Kaufpreis / Kaltmiete.
Beispiel: Eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern wird für den Kaufpreis von 300.000 Euro angeboten. Für eine vergleichbare Wohnung müsstest Du in der gleichen Stadt mit einer Kaltmiete von 1.200 Euro im Monat rechnen. Damit kämst Du auf eine Jahresmiete von 14.400 Euro. Rechne:
300.000 Euro / 14.400 Euro = 20,84
Die Wohnung wäre also durchaus günstig, ein Kauf würde Sinn ergeben.
Nicht nur Geld ist entscheidend
Lass Dich bei der Frage, ob Du ein Objekt mieten oder kaufen, nicht nur von finanziellen Aspekten beeinflussen. Du wolltest schon immer in Deinen eigenen vier Wänden leben? Dann erfülle Dir den Traum vom Eigenheim. Wenn Du stattdessen nicht auf die Bequemlichkeiten des Mieterlebens verzichten möchtest, solltest Du kein Haus kaufen, sondern lieber mieten.