Eine Wohnung als Kapitalanlage nutzen

Die Kinder sind aus dem Haus, das Eigenheim ist (fast) abbezahlt. Jetzt bist Du auf der Suche nach einer Geldanlage für die Altersvorsorge? Dann solltest Du über den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage nachdenken. Sie bietet Dir Sicherheit, da Wohnraum immer gut gesucht wird. Vermiete die Wohnung oder nutze  sie privat, je nach Deiner aktuellen Situation. Doch was gilt es zu beachten, wenn Du eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erwerben möchtest? Wo liegen Vor- und Nachteile dieser Geldanlage? Wir zeigen es Dir.

Für wen eignet sich eine Wohnung als Kapitalanlage?

Trotz der gestiegenen Baugeldzinsen kann die Investition in eine Immobilie interessant sein. Denn mit einer Wohnung als Kapitalanlage legst Du Dein Geld nicht nur sicher an, sondern Du erhältst auch monatliche Mieteinnahmen.

Die Aussicht auf Mieteinnahmen alleine sollte aber nicht den Ausschlag für den Kauf einer Wohnung geben. Frage Dich zusätzlich, ob Du die folgenden Voraussetzungen erfüllst:

• Du besitzt Eigenkapital, das Du für den Kauf einsetzen kannst.
• Du hast Dein Eigenheim bereits (fast) vollständig abgezahlt.
• Du besitzt Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben.

Die Investition in eine Wohnung will gut geplant sein. Einen Teil der Kosten solltest Du aus eigener Tasche zahlen können. Ebenso wichtig ist es, dass Du Rücklagen besitzt, mit denen Du auf finanzielle Überraschungen reagieren kannst.

Wie nutzt Du Deine Wohnung?

Wenn Du Dich dafür entscheidest, eine Eigentumswohnung zu kaufen, hast Du verschiedene Möglichkeiten, diese zu nutzen.

Wohnung vermieten

Die meisten Anleger:innen kaufen eine Wohnung als Kapitalanlage, um sie zu vermieten. Denn die monatlichen Mietraten sind eine willkommene Einnahmequelle und helfen dabei, den Kaufpreis nach und nach wieder einzunehmen.
Zudem bietet die Vermietung gegenüber der Eigennutzung steuerliche Vorteile. Denn wenn Du Deine Wohnung vermietest, kannst Du die Nebenkosten, die Kosten für Reparaturen, die Zinsen Deiner Baufinanzierung und vieles mehr steuerlich absetzen. Bei einer Eigennutzung dagegen sind Deine Möglichkeiten eingeschränkt.

Wohnsitz für das Alter

Wenn die Kinder erst einmal ausgezogen sind, merken viele Hausbesitzer:innen: „So viel Platz benötigen wir nicht mehr“. Eine Eigentumswohnung kann daher eine gute Alternative als Alterswohnsitz sein. Überlege Dir vor dem Kauf: Eine Wohnung in der Stadt ist im Alter bequemer als auf dem Land. Du erreichst einfach alles zu Fuß, von der Apotheke bis zum Supermarkt. Viele Menschen genießen hingegen eher die Idylle auf dem Land. Noch ist es aber nicht so weit und Du möchtest in Deinem Haus wohnen bleiben? Dann vermiete die Wohnung doch so lange.

Zuhause für Deine Kinder

Dein Nachwuchs ist auf der Suche nach einer Wohnung? Denkbar ist beispielsweise folgende Vereinbarung: Du kommst zunächst für den Kaufpreis auf. Im Rahmen einer monatlichen Miete zahlt Dein Kind diesen bei Dir ab. So geht die Immobilie langsam in den Besitz Deines Nachwuchses über.

Wenn sich Dein Kind dann eine größere Wohnung sucht oder sogar selbst ein Haus bauen möchte, kann es die Wohnung wieder verkaufen. Es steht ihm dann ein üppiges Eigenkapital für eine eigene Immobilie zur Verfügung. Alternativ kannst Du die Wohnung dann immer noch selbst nutzen oder weitervermieten.

Wertvolle Tipps für Deinen Immobilienkauf

Du hast Dich für den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage entschieden? Ein passendes Objekt solltest Du mit großer Sorgfalt auswählen. Helfen können Dir diese Tipps:

• Lage: Möchtest Du die Wohnung vermieten oder selbst nutzen? Je nachdem bewertest Du die Lage. So eignen sich für die Vermietung vor allem Wohnungen in Groß- und Studierendenstädten bzw. in zentraler Lage.
• Mietspiegel: Wenn Du die Wohnung vermieten möchtest, bietet der Mietspiegel einen guten Anhaltspunkt dafür, wie viel Miete Du verlangen kannst.
• Kaufpreis: Ist der Preis für die Wohnung gerechtfertigt? Vergleiche ihn mit den Werten ähnlicher Objekte. Setze den Kaufpreis in Verhältnis zur Jahreskaltmiete. Beispiel: Der Kaufpreis einer Wohnung liegt bei 250.000 Euro. Als Jahreskaltmiete veranschlagst 10.800 Euro (12*900 Euro).
  Rechne:
  250.000 Euro / 10.800 Euro = 23,15.
  Es dauert also gut 23,15 Jahre bis Du den Kaufpreis durch die Mieteinnahmen gedeckt hast.

• Zustand der Wohnung: Achte auf eventuell anfallende Sanierungsmaßnahmen.
• Ausstattung: Welche sanitären Anlagen, Anschlüsse etc. besitzt die Wohnung?
• Nebenkosten: Welche zusätzlichen Kosten fallen beim Kauf an (z.B. Maklerkosten etc.)?
• Wiederverkaufswert (falls geplant): Kannst Du davon ausgehen, die Wohnung zum gleichen Kaufpreis weiterzuverkaufen?

Risiken und Nachteile

Wie jede Geldanlage ist auch der Kauf einer Immobilie mit einigen möglichen Risiken und Nachteilen behaftet:

• Mietausfälle bei vermieteten Objekten
• Ungeplante Kosten bei Altbauten
• Sinkende Nachfrage nach entsprechenden Wohnungen
• (Finanzielle) Verpflichtungen für Reparaturen und Instandhaltung
• Potenzielle Änderung der rechtlichen Grundlagen, die z. B. die Kündigung für Eigenbedarf erschweren könnten

Kapital sicher und langfristig anlegen am Immobilienmarkt

In Zeiten von hoher Inflation suchen Anleger:innen sichere Investitionen mit hoher Rendite. Der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage kann dann eine gute Idee sein. So ist Dein Geld über viele Jahre sicher angelegt und Du erhältst zusätzlich Mieteinnahmen. Wenn nötig, melde Eigenbedarf an und nutze die Wohnung selbst. So kann sie Dir zum Beispiel als Wohnsitz für das Alter oder als Zuhause für Deine erwachsenen Kinder dienen. Die Voraussetzungen sollten allerdings stimmen. Du solltest bereits Deine bisherige Wohnung abbezahlt haben und über ein finanzielles Polster verfügen. Mach Dir außerdem bewusst, dass eine Mietwohnung auch Arbeit bedeutet. Du musst sie Instand halten und für Reparaturen aufkommen. Doch wenn Du bereit bist, diese Verantwortung zu übernehmen, kann eine Mietwohnung eine sinnvolle Kapitalanlage für Dich sein.