Wohnung vermieten als Geldanlage

Wenn Du eine Immobilie kaufst, ist das eine Investition in die Zukunft. Sie ist eine Wertanlage, mit der Du Dein Geld sicher anlegst. Außerdem kannst Du eine Wohnung vermieten und so gleichzeitig Einnahmen erzielen. Das birgt jedoch nicht nur Chancen, sondern auch einige Risiken. Wir zeigen Dir daher, was Du beachten solltest, wenn Du Dein Wohneigentum vermietest und welche Rechte Du als Vermieter:in hast.

Vorteile einer Immobilie als Geldanlage

Generell ist es für alle, die Geld auf der hohen Kante haben, eine gute Investitionsmöglichkeit, eine Mietwohnung zu kaufen. Du bekommst eine sichere Wertanlage und kannst monatlich Geld einnehmen, wenn Du sie vermietest.

Besonders interessant ist diese Geldanlage, wenn die Kinder bereits aus dem Haus sind und das Eigenheim abbezahlt ist. In eine weitere Immobilie zu investieren, bringt Dir nämlich einige Vorteile. Du kannst sie selbst nutzen oder vermieten, um Einnahmen zu erzielen.

Wenn Du aktuell auf dem Land lebst, macht es Sinn, eine Eigentumswohnung in der Stadt zu kaufen. Ziehst Du im Alter dort ein, erreichst Du alles bequem zu Fuß. Das gilt für den Supermarkt beispielsweise ebenso wie für Arztbesuche. Bis es soweit ist, kannst Du die Wohnung vermieten und Dich über monatliche Einnahmen freuen.

Oder Deine Kinder nutzen die Wohnung. Denke doch über folgende Abmachung nach: Dein Kind zahlt mit einer „Miete“ den Kredit für die Wohnung zurück. Wenn die Immobilie zu klein wird, verkaufst Du diese wieder. Der Erlös steht Deinem Nachwuchs dann als Eigenkapital für den Hausbau zur Verfügung.

Diese Kosten sollten Vermieter:innen einkalkulieren

Wenn Du als Eigentümer:in eine Wohnung vermietest, erhältst Du monatliche Einnahmen. Unterschätze aber nicht die Nebenkosten, die der Kauf einer Immobilie mit sich bringt:

• Grunderwerbssteuer und Grundsteuer
• Notar:in
• Grundbuch-Eintrag
• Modernisierungen, Renovierungen, Sanierungen
• Courtage des Maklers/der Maklerin

Nebenkosten, die bei einer Vermietung anfallen, kannst Du teilweise auf den/die Mieter:in ummünzen. Dazu gehören:

• Straßenreinigung
• Müllentsorgung
• Abwassergebühr
• Heizungskosten
• Gebäudereinigung
• Gartenpflege
• Beleuchtungskosten
• Kosten für den Hausmeister

Aufgrund der hohen Investitionssumme ist eine solche Geldanlage natürlich genau zu überlegen. Spreche am besten mit Deinem/Deiner Berater:in und lasse Dir verschiedene Möglichkeiten erklären.

So findest Du zuverlässige Mieter:innen

Die meisten Mieter:innen zahlen pünktlich und zuverlässig jeden Monat ihre Miete. Wenn Du eine Wohnung vermietest, hast Du einige Rechte und Mittel, um Dich über Deine potenziellen Mieter:innen zu informieren. Diese sind:

1. Selbstauskunft

Es gehört zum Recht eines Vermieters/einer Vermieterin, von einem/einer potentiellen Mieter:in eine sogenannte Selbstauskunft zu verlangen. Das gilt aber nur unter zwei Bedingungen:

1. Er/Sie hat die Wohnung bereits besichtigt
2. Er/Sie zeigt Interesse daran, in diese einzuziehen

Der/Die Mieter:in ist nicht verpflichtet, eine Selbstauskunft auszufüllen. Hast Du aber die Wahl zwischen mehreren Personen, kannst du Dich für den/die Bewerber:in entscheiden, der/die das Dokument ausgefüllt hat. Die Fragen der Selbstauskunft müssen mit dem Mietverhältnis direkt zusammenhängen. Erkundige Dich beispielsweise nach den folgenden Informationen:

• Wohnungsberechtigungsschein (im Falle einer sozial geförderten Wohnung)
• Anzahl der Personen, die einziehen möchten
• Haustiere
• Offene Verbraucherinsolvenzverfahren
• Offene Räumungstitel wegen Mietrückständen
• Beruf und Arbeitgeber

Du darfst hingegen keine Fragen zu persönlichen Belangen wie zum Beispiel der Parteizugehörigkeit stellen.

2. Empfehlungsschreiben des Vorvermieters/der Vormieterin

Eine weitere Sicherheit stellt ein Referenzschreiben des Vorvermieters/der Vormieterin dar. Diese:r kann Dich zum Beispiel über die Sauberkeit bei der Wohnungsübergabe und das Zahlungsverhalten Deines künftigen Mieters/Deiner künftigen Mieterin aufklären. Natürlich gibt es auch Vermieter:innen, die solche Informationen nicht weitergeben. Einen Versuch ist es aber sicherlich wert.

3. Zahlung einer Kaution

Die Mietkaution ist ein probates Mittel, um sich – zumindest teilweise – gegen Schäden abzusichern, die der/die Mieter:in in der Wohnung anrichtet. Sie darf maximal drei Kaltmieten betragen und muss im Mietvertrag festgehalten werden.

Beispiel: Du vermietest eine Wohnung und verlangst für diese Miete in Höhe von 750 Euro inklusive Nebenkosten, die sich auf 90 Euro belaufen. Die Kaltmiete beträgt also 660 Euro. Diesen Wert multiplizierst Du mit der Zahl Drei. Du darfst also maximal eine Kaution von 1.980 Euro verlangen.

Wenn Du einer Person eine Wohnung vermietest, kann die Kaution einen ersten Hinweis auf dessen Zahlungsfähigkeit liefern. Außerdem kannst Du mit ihr Schäden an der Wohnung ausbessern, wenn der/die Mieter:in auszieht.

Vorgehen bei unzuverlässigen Mieter:innen

Beachte die folgenden Schritte, wenn trotz aller Vorsicht ein:e unzuverlässige:r Mieter:in eingezogen ist:

1. Schicke dem/der Mieter:in eine Zahlungserinnerung, wenn er/sie eine Monatsmiete im Rückstand ist. Lege darin eine Frist von zehn Tagen fest, innerhalb dieser er/sie die Miete bezahlen muss. Bleibt die Zahlung innerhalb der Frist aus, kannst Du das Mietverhältnis kündigen.
2. Ist der/die Mieter:in bereits zwei Monatsmieten oder mehr im Rückstand, kannst Du ihm/ihr direkt kündigen. Innerhalb von zwei Wochen muss diese:r dann die Wohnung verlassen.
3. Ignoriert der/die Mieter:in das, reichst Du eine Räumungsklage ein. Das Verfahren kann sich jedoch über mehrere Monate erstrecken. Reicht der/die Mieter:in Widerspruch ein, zieht sich der Vorgang zusätzlich in die Länge.

Gehe bei diesen Schritten möglichst schnell vor, um weitere Mietausfälle zu verhindern. Ist die Räumungsklage durch, kannst Du mithilfe eines Gerichtsvollziehers/einer Gerichtsvollzieherin die Wohnung räumen lassen. Die Kosten für diesen Vorgang trägst Du zunächst selbst, kannst Du jedoch später auf den/die unzuverlässige:n Mieter:in umschlagen.

Der Ernstfall: Ein Mietnomade ist eingezogen

Mietnomaden sind Menschen, die in eine Wohnung einziehen ohne die Absicht dort Miete zu bezahlen. Oft verschwinden diese Personen erst durch eine Räumungsklage. Es passiert zwar nur selten, hat für den/die Vermieter:in aber neben einem großen Verwaltungs- und Zeitaufwand auch finanzielle Konsequenzen. Mietnomaden hinterlassen Wohnungen nämlich oft in einem schlechten Zustand. In vielen Fällen müssen die Objekte anschließend renoviert werden. Der/Die Vermieter: trägt somit nicht nur das Risiko ausbleibender Mieten, sondern muss dann zusätzlich noch Geld für die Renovierung investieren.

Eine Mietwohnung ist Geldanlage und Einnahmequelle

Wenn Du eine Wohnung vermietest, hast Du eine dauerhaft zuverlässige Geldanlage und Einnahmequelle. Dass es mit der Suche nach einem/einer Mieter:in alleine nicht getan ist, sollte Dir jedoch bewusst sein. Du musst die Wohnung instand halten und renovieren. Die meisten Menschen, die in Deutschland zur Miete wohnen, zahlen stets fristgerecht. Sollte es doch mal zu Schwierigkeiten mit Mieter:innen kommen, hast Du Rechte und Mittel, um dagegen vorzugehen. Lass Dich am besten rechtlich beraten, bevor Du Deine Wohnung vermietest. Du kannst zum Beispiel eine private Vermieterrechtsschutzversicherung abschließen. Sie kommt für die Kosten auf, wenn Du rechtlich gegen den/die Mieter:in vorgehen musst.