Wohnung vermieten als Geldanlage

Immobilie nicht selbst nutzen - Tipps für Vermieter

Wer Wohneigentum besitzt, kann damit Geld verdienen, indem er es an andere vermietet. Die Anlage in Immobilien ist vor allem in Groß- und Studentenstädten interessant. Hier wird immer Wohnraum gesucht und Sie finden in der Regel schnell einen Mieter. Mit den Einnahmen können Sie die Immobilie abbezahlen und später Gewinne erzielen. Neben den Einnahmen müssen Vermieter aber auch einige Kosten berücksichtigen. Zudem ist es wichtig, sich vorab über Rechte und Pflichten zu informieren. Das ist Gold wert, wenn es doch mal zu Schwierigkeiten mit dem Mieter kommt.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, ist das eine Investition in die Zukunft. Sie ist eine Wertanlage, mit der Sie Ihr Geld sicher anlegen. Außerdem können Sie eine Wohnung vermieten und so gleichzeitig Einnahmen erzielen. Das birgt jedoch nicht nur Chancen, sondern auch einige Risiken. Wir zeigen Ihnen daher, was Sie beachten sollten, wenn Sie Ihr Wohneigentum vermieten und welche Rechte Sie als Vermieter haben.

Tipp:

Wenn Sie bezüglich der Finanzierung einer Immobilie unsicher sind, unterstützen wir Sie gerne mit unserem Baugeld. Dieses können Sie auch für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung verwenden.

Vorteile einer Immobilie als Geldanlage

Generell ist es für alle, die Geld auf der hohen Kante haben, eine gute Investitionsmöglichkeit, eine Mietwohnung zu kaufen. Sie bekommen eine sichere Wertanlage und können monatlich Geld einnehmen, wenn Sie sie vermieten.

Besonders interessant ist diese Geldanlage, wenn die Kinder bereits aus dem Haus sind und das Eigenheim abbezahlt ist. In eine weitere Immobilie zu investieren, bringt Ihnen nämlich einige Vorteile. Sie können sie selbst nutzen oder vermieten, um Einnahmen zu erzielen.

Wenn Sie aktuell auf dem Land leben, macht es Sinn, eine Eigentumswohnung in der Stadt zu kaufen. Ziehen Sie im Alter dort ein, erreichen Sie alles bequem zu Fuß. Das gilt für den Supermarkt beispielsweise ebenso wie für Arztbesuche. Bis es soweit ist, können Sie die Wohnung vermieten und sich über monatliche Einnahmen freuen.

Oder Ihre Kinder nutzen die Wohnung. Denken Sie doch über folgende Abmachung nach: Ihr Kind zahlt mit einer „Miete“ den Kredit für die Wohnung zurück. Wenn die Immobilie zu klein wird, verkaufen Sie diese wieder. Der Erlös steht Ihrem Nachwuchs dann als Eigenkapital für den Hausbau zur Verfügung.

Tipp:

Wenn Sie einen Teil des Immobilienpreises über ein Darlehen finanzieren, können Sie die gezahlten Zinsen steuerlich geltend machen. Ihr Steuerberater klärt Sie gerne über Ihre Möglichkeiten auf.

Diese Kosten sollten Vermieter einkalkulieren

Wenn Sie als Eigentümer eine Wohnung vermieten, erhalten Sie monatliche Einnahmen. Unterschätzen Sie aber nicht die Nebenkosten, die der Kauf einer Immobilie mit sich bringt:

  • Grunderwerbssteuer und Grundsteuer
  • Notar
  • Grundbuch-Eintrag
  • Modernisierungen, Renovierungen, Sanierungen
  • Maklercourtage

Nebenkosten, die bei einer Vermietung anfallen, können Sie teilweise auf den Mieter ummünzen. Dazu gehören:

  • Straßenreinigung
  • Müllentsorgung
  • Abwassergebühr
  • Heizungskosten
  • Gebäudereinigung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtungskosten
  • Kosten für den Hausmeister

Aufgrund der hohen Investitionssumme ist eine solche Geldanlage natürlich genau zu überlegen. Sprechen Sie am besten mit Ihrem Berater und lassen Sie sich verschiedene Möglichkeiten erklären.

 

So finden Sie zuverlässige Mieter

Die meisten Mieter zahlen pünktlich und zuverlässig jeden Monat ihre Miete. Wenn Sie eine Wohnung vermieten, haben Sie einige Rechte und Mittel, um sich über Ihre potenziellen Mieter zu informieren. Diese sind:

1. Selbstauskunft

Es gehört zum Recht eines Vermieters, von einem potentiellen Mieter eine sogenannte Selbstauskunft zu verlangen. Das gilt aber nur unter zwei Bedingungen:

  1. Er hat die Wohnung bereits besichtigt
  2. Er zeigt Interesse daran, in diese einzuziehen

Der Mieter ist nicht verpflichtet, eine Selbstauskunft auszufüllen. Haben Sie aber die Wahl zwischen mehreren Personen, können Sie sich für den Bewerber entscheiden, der das Dokument ausgefüllt hat. Die Fragen der Selbstauskunft müssen mit dem Mietverhältnis direkt zusammenhängen. Erkundigen Sie sich beispielsweise nach den folgenden Informationen:

  • Wohnungsberechtigungsschein (im Falle einer sozial geförderten Wohnung)
  • Anzahl der Personen, die einziehen möchten
  • Haustiere
  • Offene Verbraucherinsolvenzverfahren
  • Offene Räumungstitel wegen Mietrückständen
  • Beruf und Arbeitgeber

Sie dürfen hingegen keine Fragen zu persönlichen Belangen wie zum Beispiel der Parteizugehörigkeit stellen.

Tipp:

Es gibt im Internet Vorlagen, die Sie sich kostenlos herunterladen und dem potenziellen Mieter aushändigen können. So gehen Sie sicher, dass Sie alle Informationen erhalten, die Ihnen wichtig sind.

2. Empfehlungsschreiben des Vorvermieters

Eine weitere Sicherheit stellt ein Referenzschreiben des Vorvermieters dar. Dieser kann Sie zum Beispiel über die Sauberkeit bei der Wohnungsübergabe und das Zahlungsverhalten Ihres künftigen Mieters aufklären. Natürlich gibt es auch Vermieter, die solche Informationen nicht weitergeben. Einen Versuch ist es aber sicherlich wert.

Tipp:

Schlagen Sie vor, den Mietvertrag in der aktuellen Wohnung Ihres neuen Mieters zu unterschreiben. Damit gewinnen Sie beide: Ihr künftiger Mieter spart sich den Weg zur Unterzeichnung und Sie haben die Chance, sich einen guten Eindruck über sein bisheriges Mietverhältnis zu machen.

3. Zahlung einer Kaution

Die Mietkaution ist ein probates Mittel, um sich – zumindest teilweise – gegen Schäden abzusichern, die der Mieter in der Wohnung anrichtet. Sie darf maximal drei Kaltmieten betragen und muss im Mietvertrag festgehalten werden.

Beispiel: Sie vermieten eine Wohnung und verlangen für diese Miete in Höhe von 750 Euro inklusive Nebenkosten, die sich auf 90 Euro belaufen. Die Kaltmiete beträgt also 660 Euro. Diesen Wert multiplizieren Sie mit der Zahl Drei. Sie dürfen also maximal eine Kaution von 1.980 Euro verlangen.

Wenn Sie einer Person eine Wohnung vermieten, kann die Kaution einen ersten Hinweis auf dessen Zahlungsfähigkeit liefern. Außerdem können Sie mit ihr Schäden an der Wohnung ausbessern, wenn der Mieter auszieht.

 

Vorgehen bei unzuverlässigen Mietern

Beachten Sie die folgenden Schritte, wenn trotz aller Vorsicht ein unzuverlässiger Mieter eingezogen ist:

  1. Schicken Sie dem Mieter eine Zahlungserinnerung, wenn er eine Monatsmiete im Rückstand ist. Legen Sie darin eine Frist von zehn Tagen fest, innerhalb dieser er die Miete bezahlen muss. Bleibt die Zahlung innerhalb der Frist aus, können Sie das Mietverhältnis kündigen.
  2. Ist der Mieter bereits zwei Monatsmieten oder mehr im Rückstand, können Sie ihm direkt kündigen. Innerhalb von zwei Wochen muss dieser dann die Wohnung verlassen.
  3. Ignoriert der Mieter das, reichen Sie eine Räumungsklage ein. Das Verfahren kann sich jedoch über mehrere Monate erstrecken. Reicht der Mieter Widerspruch ein, zieht sich der Vorgang zusätzlich in die Länge.

Gehen Sie bei diesen Schritten möglichst schnell vor, um weitere Mietausfälle zu verhindern. Ist die Räumungsklage durch, können Sie mithilfe eines Gerichtsvollziehers die Wohnung räumen lassen. Die Kosten für diesen Vorgang tragen Sie zunächst selbst, können Sie jedoch später auf den unzuverlässigen Mieter umschlagen.

Tipp:

Es gibt sogenannte Mietausfallversicherungen, die Sie gegen entsprechende Fälle finanziell absichern.

Der Ernstfall: Ein Mietnomade ist eingezogen

Mietnomaden sind Menschen, die in eine Wohnung einziehen ohne die Absicht dort Miete zu bezahlen. Oft verschwinden diese Personen erst durch eine Räumungsklage. Es passiert zwar nur selten, hat für den Vermieter aber neben einem großen Verwaltungs- und Zeitaufwand auch finanzielle Konsequenzen. Mietnomaden hinterlassen Wohnungen nämlich oft in einem schlechten Zustand. In vielen Fällen müssen die Objekte anschließend renoviert werden. Der Vermieter trägt somit nicht nur das Risiko ausbleibender Mieten, sondern muss dann zusätzlich noch Geld für die Renovierung investieren.

 

Eine Mietwohnung ist Geldanlage und Einnahmequelle

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, haben Sie eine dauerhaft zuverlässige Geldanlage und Einnahmequelle. Dass es mit der Suche nach einem Mieter alleine nicht getan ist, sollte Ihnen jedoch bewusst sein. Sie müssen die Wohnung instand halten und renovieren. Die meisten Menschen, die in Deutschland zur Miete wohnen, zahlen stets fristgerecht. Sollte es doch mal zu Schwierigkeiten mit Mietern kommen, haben Sie Rechte und Mittel, um dagegen vorzugehen. Lassen Sie sich am besten rechtlich beraten, bevor Sie Ihre Wohnung vermieten. Sie können zum Beispiel eine private Vermieterrechtsschutzversicherung abschließen. Sie kommt für die Kosten auf, wenn Sie rechtlich gegen den Mieter vorgehen müssen.