Scheidung & Haus
Das passiert mit der Immobilie bei einer Trennung
• Eine Scheidung ist immer ein schwieriges Thema, das zum einen emotional belastet, zum anderen eine Menge Aufwand und Organisation mit sich bringt. Das gilt besonders für die im Laufe der Ehe angesammelten Vermögenswerte. Eine vorhandene Immobilie stellt dann meist das größte Problem dar.
Denn der überwiegende Teil der Ehen in Deutschland wird ohne gesonderten Ehevertrag geschlossen, so dass die Paare nach dem Eherecht bezüglich ihrer Güter in einer Zugewinngemeinschaft leben, weshalb bei der Scheidung eine Immobilie nicht einfach zu teilen ist. Es gibt jedoch verschiedene Lösungsmöglichkeiten, die in diesem Beitrag aufgezeigt werden sollen.
Die Ausgangslage im Normalfall
Ein gemeinsam erworbenes Wohneigentum ist für alle Paare, die einen Hauskredit aufgenommen haben, eine langfristige finanzielle Verpflichtung, aus der keine von beiden Personen so einfach aussteigen kann. Bei einer Trennung stellen sich Fragen wie:
- Wer bekommt bei einer Scheidung das Haus?
- Welche Pflichten und Rechte ergeben sich für die ehemaligen Partner:innen?
- Wer muss wen ausbezahlen?
- Wie geht es mit der Kredittilgung weiter?
Zu welcher Zeit die Immobilie erworben und beide im Grundbuch eingetragen wurden, spielt dabei keine Rolle. Entscheidend sind immer die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt der Scheidung. Ist ein Haus oder eine Wohnung Alleineigentum eines/einer Partner:in, hat der andere in der Regel keinen Anspruch darauf. Allerdings können sich unter bestimmten Umständen Ansprüche aus dem jeweiligen Güterstand der Ehe ergeben.
Wie wirkt sich der Güterstand auf die Immobilie aus?
Sofern zum Beispiel in einem Ehevertrag zwischen den Partner:innen keine anderslautenden Vereinbarungen getroffen wurden, lebt das Paar im gesetzlich vorgegebenen Güterstand einer Zugewinngemeinschaft. Bei einer Scheidung kommt es dann zu einem Zugewinnausgleich. Das Verfahren führt zu einem finanziellen Ausgleich zwischen den Eheleuten, von dem alle während der Ehe erworbenen Vermögensgegenstände betroffen sind – also möglicherweise auch eine Immobilie.
Es ist jedoch wichtig festzuhalten, dass nicht das gesamte Vermögen, das Partner:innen in die Ehe eingebracht haben, auch beiden gemeinsam gehört. Ein eventuelles Anfangsvermögen bleibt in der Ehe getrennt. Dasselbe gilt für Vermögen, das ein:e Ehepartner:in allein durch eine Erbschaft oder eine Schenkung erhält. Zum Zugewinn gehört also nur das Vermögen, das beide während der Ehe gemeinsam erwerben.
Der gesetzlich vorgeschriebene Zugewinnausgleich für eine Immobilie und anderes Vermögen ist jedoch nur dann durchzuführen, wenn sich die ehemaligen Eheleute über ihren jeweiligen Eigentumsanteil nicht einigen können. Grundsätzlich steht ihnen frei, anfallende Ausgleichszahlungen einvernehmlich und ganz nach ihrem Belieben zu regeln. Wurde in einem Ehevertrag Gütertrennung vereinbart, entfällt der Zugewinnausgleich. Ebenso können bei einvernehmlicher Verständigung auch Vermögensgegenstände im Falle einer Scheidung vom Zugewinnausgleich ausgenommen werden.
Lösungsmöglichkeiten für eine Immobilie bei Scheidung
Es gibt mehrere Lösungen, wie Ihr bei einer Scheidung mit einem Haus verfahren könnt. Die gängigsten, die hier vorgestellt werden sollen, sind:
- ein Hausverkauf
- eine Vermietung
- die Auszahlung eines/einer Partner:in
- die Realteilung in baulich getrennte Wohnbereiche
- eine Übertragung auf vorhandene Kinder
- eine Teilungsversteigerung
Hausverkauf
Der Verkauf der Immobilie ist eine der bevorzugten Lösungen im Falle einer Scheidung, denn der Erlös kann gerecht und fair entsprechend dem jeweiligen Eigentumsanteil, der für beide im Grundbuch festgehalten ist, auf die Parteien verteilt werden. Voraussetzung ist, dass beide sich auf einen Mindestverkaufspreis einigen können. Ein noch bestehender Hauskredit muss jedoch zuvor getilgt werden. Zudem wird wohl eine Vorfälligkeitsentschädigung für den Hauskredit bei der Bank anfallen.
Beim Hausverkauf müsst Ihr auch nicht bis zur Einreichung des Scheidungsantrages warten. Es ist im Gegenteil sinnvoll, damit bereits im Trennungsjahr zu beginnen. Denn später herrscht erfahrungsgemäß meist Zeitdruck, was häufig zu einem niedrigeren als dem üblicherweise zu erzielenden Kaufpreis führt. Eine Abwicklung des Verkaufs im Trennungsjahr hat zudem den Vorteil, dass dieser für ein gewisses Maß an Liquidität sorgt, um später den Zugewinnausgleich durchzuführen.
Vermietung
Entscheiden sich die geschiedenen Eheleute für eine Vermietung der Immobilie, sind die Mieteinnahmen und die laufenden Kosten, beispielsweise für die Instandhaltung oder eine Kredittilgung, untereinander aufzuteilen. Das setzt allerdings in erster Linie voraus, dass keine der beiden Parteien weiterhin dort wohnen bleiben möchte. Zudem erfordert dies auch nach der Trennung noch einen vernünftigen Umgang miteinander, da die Ex-Partner:innen weiterhin auf geschäftlicher Basis miteinander zu tun haben.
Auszahlung eines/einer Partner:in
Wenn eine:r der Partner:innen nach der Scheidung weiterhin in der Immobilie leben möchte, muss er/sie den/die andere:n entsprechend seinem/ihrem Miteigentumsanteil ausbezahlen. Diese Möglichkeit besteht jedoch nur, wenn das Haus oder die Wohnung während der Ehe gemeinsam gekauft oder errichtet wurde. Für ein geerbtes Haus kann die andere Person keine Ansprüche auf eine Übernahme geltend machen, sondern ist dann auf die Zustimmung des/der Erbberechtigten angewiesen. Die Eigentumsübertragung im Zuge einer Auszahlung muss von einem/einer Notar:in in Anwesenheit beider Partner:innen beurkundet werden und wird anschließend auch im Grundbuch eingetragen.
Um den Auszahlungsbetrag zu bestimmen, wird vom aktuellen Wert der Immobilie der Restschuldbetrag abgezogen und durch zwei geteilt. Ein Rechenbeispiel:
- Der Immobilienwert beträgt 500.000 Euro.
- Die Restschuld beträgt 200.000 Euro.
- 500.000 Euro – 200.000 Euro = 300.000 Euro.
- 300.000 Euro : 2 = 150.000 Euro.
Der/Die Partner:in, der/die die Immobilie behalten möchte, muss dem/der anderen also 150.000 Euro ausbezahlen, sofern sich die beiden nicht anderweitig einigen.
Realteilung
Eine Realteilung kommt im Grunde nur in Frage, wenn die baulichen Gegebenheiten eine vollständige Trennung in zwei Wohnbereiche zulassen. Dann können die ehemaligen Ehepartner:innen beide weiterhin in der Immobilie wohnen oder ihren Teil verkaufen bzw. vermieten. Diese Variante wird jedoch nur selten gewählt, da die meisten getrennten Paare nicht weiterhin unter einem Dach wohnen möchten oder eine eindeutige bauliche Trennung nicht möglich ist.
Übertragung auf Kinder
Die Übertragung des Hauses auf ein gemeinsames Kind ist jederzeit möglich, wenn das Kind bereits volljährig ist. Bei minderjährigem Nachwuchs muss das Vormundschaftsgericht zustimmen. Häufig wählen sich trennende Partner:innen diese Lösung, wenn die Immobilie einen speziellen persönlichen Wert darstellt und auch in Zukunft in der Familie gehalten werden soll.
Zu beachten ist hier, dass dem Kind alle Rechte, aber auch alle Pflichten übertragen werden, die ein Immobilienbesitz mit sich bringt. Neben allgemeinen Eigentümerpflichten zählen dazu auch die Zahlung der Grundsteuer und der laufenden Unterhaltskosten. Das kann für das Kind zu einer hohen finanziellen Belastung führen. Möchte nur eine:r der Ex-Partner:innen seinen/ihren Anteil an ein Kind übertragen, muss der/die andere Partner:in zustimmen. Eine einseitige Abtretung ist nicht zulässig.
Teilungsversteigerung
Die Teilungsversteigerung ist eine Möglichkeit, wenn die ehemaligen Partner:innen sich auf keine andere Lösung verständigen können. Erforderlich dafür ist ein Antrag beim zuständigen Amtsgericht, der von jedem/jeder Partner:in gestellt werden kann, und zwar unabhängig von seinem Vermögensanteil an der Immobilie.
Finanziell ist eine Teilungsversteigerung meist mit einem Verlust verbunden. Denn die Versteigerung wird von einem Vollstreckungsgericht durchgeführt und ist öffentlich. Ein marktgerechter Verkaufspreis wird dabei in der Regel nicht erzielt. Außerdem sind vom Erlös noch die Kosten für das Gericht und für eine:n Sachverständige:n abzuziehen, der/die zuvor die Immobilie begutachtet und den Wert festgelegt hat. Weitere Kosten entstehen, wenn man sich durch einen Anwalt vertreten lässt, was bei diesem Verfahren sinnvoll ist.
Der Verkaufserlös, der nach den Kosten verbleibt, wird nur ausgezahlt, wenn sich alle ehemaligen Eigentümer:innen einig sind. Außerdem werden die Darlehen, die Ihr zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen habt, nicht automatisch getilgt und müssen weiterhin bezahlt werden. Hier ist also auch nach dem Verkauf eine Zusammenarbeit der ehemaligen Partner:innen nötig.
Was passiert mit einem laufenden Immobilienkredit bei Scheidung?
Die meisten Paare finanzieren einen Immobilienkauf mit einem gewissen Eigenanteil und zusätzlich mit einem Kredit. Dieses Darlehen muss auch nach einer Scheidung weiterhin abbezahlt werden, und zwar von jeder Person, die den Vertrag unterschrieben hat.
Gab es in der Ehe zum Beispiel eine:n Alleinverdiener:in, der/die die Raten regelmäßig bedient hat, wird häufig angenommen, dass der/die andere Partner:in gleichwertige Leistungen in Form einer Haushaltsführung erbracht hat. Bei einer Scheidung entsteht jedoch eine neue Situation, denn dann müssen beide zu gleichen Teilen die Ratenzahlungen leisten. Zahlt weiterhin nur der/die vorherige Alleinverdiener:in, ist die andere Person ausgleichspflichtig. Dies gilt nach einem BGH-Urteil auch dann, wenn der/die Partner:in nicht über die finanziellen Mittel verfügt.
Eine Ausnahme besteht, wenn das Gericht eine Mithaftung als sittenwidrig einstuft. Dieser Fall kann gegeben sein, wenn die Bank verlangt hat, dass ein:e Partner:in, der/die offensichtlich mittellos ist und bleibt, den Darlehensvertrag mitunterschreiben musste.
Immobilienkredit bei Scheidung: Welche Optionen gibt es?
Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Möglichkeiten, wie die Partner:innen im Falle einer Scheidung den Hauskredit ablösen können:
- Eine der beiden Parteien übernimmt den Immobilienkredit komplett
- Beide Partner:innen zahlen den Kredit gemeinsam vorzeitig ab
- Die Beteiligten zahlen den weiterhin laufenden Kredit gemeinsam ab
Möglichkeit 1: Eine der beiden Parteien übernimmt den Immobilienkredit komplett
Stehen beide Ehepartner:innen im Kreditvertrag, besteht die Möglichkeit, dass eine Person den Kredit vollständig übernimmt. Diese Variante wird häufig gewählt, wenn eine Partei weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben möchte.
Für die Übernahme ist immer die Zustimmung der Bank erforderlich. In der Praxis gibt es zwei gängige Wege:
1. Neuer Kreditvertrag: Die Bank löst den bestehenden Vertrag auf und schließt mit der übernehmenden Person einen neuen Kreditvertrag zu den dann gültigen Konditionen ab.
2. Schuldhaftentlassung: Alternativ kann die Bank eine sogenannte Schuldhaftentlassung gewähren. Dabei wird ein:e Darlehensnehmer:in aus der gesamtschuldnerischen und dinglichen Haftung entlassen. Der bestehende Kreditvertrag bleibt formal bestehen; es erfolgt lediglich eine Anpassung der Vertragsparteien. Diese Möglichkeit ist ein freiwilliger Service der Bank und wird in der Regel gegen ein Entgelt geprüft.
In jedem Fall prüft die Bank die Bonität des/der verbleibenden Kreditnehmer:in, bevor sie zustimmt. Die Zustimmung ist nicht automatisch garantiert.
Möglichkeit 2: Beide Partner:innen zahlen den Immobilienkredit gemeinsam vorzeitig ab
Möchte keine:r der Ehegatt:innen in der Immobilie wohnen bleiben? Dann sollten beide Parteien darüber nachdenken, das Haus oder die Eigentumswohnung zu verkaufen und den Hauskredit vorzeitig abzulösen. Mit dem Verkaufserlös lässt sich dann idealerweise auf einen Schlag die Restschuld abbezahlen – auch unter dem Begriff Sondertilgung bekannt.
Bevor eine:r der Partner:innen diese Möglichkeit vorschlägt, solltest er/sie den Kreditvertrag unter die Lupe nehmen. Es gilt zu prüfen, ob die Ehegatt:innen bei Abschluss eine Sondertilgung vereinbart haben. Falls nicht, können die Noch-Eigentümer:innen den Immobilienkredit nach der Scheidung nicht vorzeitig abbezahlen. Falls hierzu Unsicherheit besteht, sollten die Scheidungsparteien das Gespräch mit einem/–r Bankberater:in suchen.
Möglichkeit 3: Die Beteiligten zahlen den weiterhin laufenden Kredit gemeinsam ab
Beide Parteien können den laufenden Kredit problemlos gemeinsam weiter abbezahlen, sofern die Unterschriften beider Ex-Partner:innen unter dem Kreditvertrag stehen. Diese Möglichkeit nutzen ehemalige Ehegatt:innen gerne, wenn eine:r oder beide noch im Haus wohnen oder es vermieten wollen. Sollten beide Parteien das Haus oder die Eigentumswohnung nach der Scheidung vermieten wollen, könnten sie mit den Mieteinnahmen die laufenden Kreditraten abbezahlen.
Eine Einigung vermindert Stress und schützt vor Wertverlust
Jede Trennung und Scheidung ist stark mit Emotionen belastet. Das gilt vor allem, wenn aus einer Ehe oder Partnerschaft Kinder hervorgegangen sind. Manchmal fehlt dann die nötige Sachlichkeit im Umgang miteinander und auch der neutrale Blick, wenn es um die Aufteilung des gemeinsamen Vermögens geht.
Da es sich bei einer Immobilie um einen hochpreisigen Gegenstand handelt, sollte nach Möglichkeit eine friedliche Einigung erzielt werden. Denn ansonsten droht am Ende eine Teilungsversteigerung, die aller Wahrscheinlichkeit nach nicht den gewünschten und möglichen Verkaufspreis erbringt. Eine ausführliche und fachlich kompetente Beratung kann hier sicher weiterhelfen.