Nebenkosten beim Hausbau: Vom Abriss bis zur Versicherung

Was sind Nebenkosten beim Hausbau?

Mit den Baunebenkosten für ein Haus (Immobilie/Grundstück) sind alle Ausgaben gemeint, die über den reinen Baupreis hinausgehen. Diese Baunebenkosten fallen also zusätzlich zum Kaufpreis des Grundstücks und den Baukosten für Gebäude an, unabhängig davon, ob Du ein Fertighaus wählst, vom Bauträger einen schlüsselfertigen Neubau erstellen lässt oder mit einem Architekten baust. Dazu gehören sämtliche Kosten, die nur indirekt etwas mit den Baukosten zu tun haben, wie:

• Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer sowie möglicherweise eine Maklerprovision
• Bauversicherungen wie die Bauherrenhaftpflicht- und Bauleistungsversicherung, die während der Bauphase notwendig sind
• Doppelbelastungen während der Bauphase, wie z.B. Miete und Bauzeitzinsen
• Sonstige Gebühren und Kosten wie Genehmigungsgebühren, Vermessungskosten oder Gutachten

Diese Kostenpunkte fallen gerne mal unter den Tisch oder werden falsch eingeschätzt. Finanzierst Du den Hausbau etwa über eine Baufinanzierung, solltest Du diese allerdings unbedingt berücksichtigen. Denn sie machen einen großen Teil der Nebenkosten für den Hausbau aus, andernfalls hast Du bei der Finanzierung zu knapp kalkuliert. Bei einer fachkundigen Finanzberatung wirst Du auf diese Kostenpunkte auf jeden Fall hingewiesen.

Wie kann ich die Höhe der Baunebenkosten berechnen?

Damit Du vernünftig kalkulieren kannst, musst Du als Bauherr:in rechtzeitig die Baunebenkosten ermitteln. Einen konkreten Wert wirst Du hierbei allerdings nicht von vornherein erhalten, da die Kosten variieren und von mehreren Faktoren abhängen, darunter:

• das Bundesland,
• die Höhe der Grunderwerbsteuer,
• Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie
• regionale Unterschiede bei Erschließungskosten oder behördlichen Abgaben (siehe Überblick Tabelle).

In Bayern liegt die Grunderwerbsteuer beispielsweise bei 3,5 Prozent, während sie in anderen Bundesländern wie Brandenburg, Nordrhein-Westfalen oder Thüringen bis zu 6,5 Prozent betragen kann. Durchschnittlich solltest Du jedoch mit Nebenkosten für den Hausbau in Höhe von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Warum betrachtet man die Nebenkosten beim Hausbau separat?

Der Bau eines neuen Eigenheims stellt sowohl eine organisatorische als auch eine finanzielle Herausforderung dar. Daher ist es für Bauherr:innen entscheidend, alle Ausgaben im Blick zu behalten. Ein wesentlicher Kostenfaktor sind die Baukosten für die Errichtung des Hauses, die sich aus Material- und Lohnkosten zusammensetzen. Dazu gehören beispielsweise Baustoffe wie Ziegelsteine, Beton, Dachziegel, Dämmmaterial sowie Rohre für Wasserleitungen, aber auch die Kosten für die Arbeitsleistung der Handwerker:innen und Fachkräfte, die die Bauarbeiten ausführen.

Sämtliche weiteren Ausgaben, die über diese Baukosten hinausgehen, wie beispielsweise behördliche Genehmigungen, gelten als Nebenkosten für den Hausbau und sind separat zu berücksichtigen.

Checkliste: Welche Nebenkosten fallen beim Hausbau an?

In der nachfolgenden Tabelle erhältst Du eine Übersicht darüber, wie viele unterschiedliche Nebenkosten mit dem Hausbau einhergehen. Selbstverständlich unterscheiden sich die Kosten je nach Projekt. Bei einigen entfallen beispielsweise die Abriss- und Baumfällungskosten, während bei anderen die Grunderwerbsteuer höher ausfällt als bei anderen Projekten. Deshalb betrachtet man die Kostenfaktoren auch immer einzeln und nicht gemeinsam. Im Anschluss dieser Tabelle gehen wir noch genauer auf die wichtigsten Baunebenkosten für ein Haus ein.

Damit Du alle Ausgaben im Blick hast, ist es erforderlich, dass Du die Baunebenkosten in einer Liste führst. In unserer Checkliste haben wir alle mit dem Hausbau verbundenen Nebenkosten für Dich zusammengefasst.

Nebenkosten beim Hausbau/Neubau vs. Nebenkosten beim Kauf einer Bestandsimmobilie

Der Kauf einer Bestandsimmobilie ist mit deutlich weniger Nebenkosten verbunden als der eines Neubaus, da beispielsweise Erschließungs- oder Abrisskosten entfallen. Allerdings können zusätzliche Ausgaben für Renovierungen und Modernisierungen anfallen, die zwar nicht zu den klassischen Nebenkosten zählen, aber dennoch einen erheblichen finanziellen Aufwand bedeuten können. Entscheidest Du Dich für den Erwerb einer Bestandsimmobilie, musst Du grundsätzlich mit den folgenden Nebenkosten rechnen:

• • Notarkosten mit Grundbucheintrag
  • Grunderwerbsteuer
  • Grundsteuer
  • Maklerprovision
  • Gutachterkosten
  • Renovierungs- und Modernisierungskosten
  • Versicherungen

Wie lassen sich die Baunebenkosten finanzieren?

Baunebenkosten gehören normalerweise zu einer Baufinanzierung. Einige Finanzierungsnehmer:innen unterschätzen jedoch diesen Kostenpunkt erheblich, was später zu Problemen führen kann. Deshalb solltest Du Dich bereits vor dem Abschluss einer Baufinanzierung für einen Neubau über die anfallenden Nebenkosten informieren.

Ein paar der wichtigsten Nebenkosten beim Hausbau

Grunderwerbssteuern, Vermessungskosten und Maklerprovision – mit einem Hausbau gehen also einige Nebenkosten einher. Einen groben Überblick hierüber gab Dir die vorherige Tabelle. Als Nächstes betrachten wir einige der wichtigsten Kostenpunkte genauer.

Grunderwerbssteuern

Kaufst Du ein Grundstück, fallen Grunderwerbssteuern an. Diese Steuern zahlst Du immer dann, wenn Du „Grund“ erwirbst. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Bundesland ab, in dem das Grundstück liegt. Mit den günstigsten Steuersätzen kannst Du in Sachsen und Bayern rechnen (3,5 Prozent). Die höchsten Steuersätze gibt es hingegen in Brandenburg, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und Thüringen (6,5 Prozent).

Kostenpunkt: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozentkosten

Baunebenkosten für die Baugenehmigung

Noch bevor Du oder die Bauarbeiter:innen den Grundstein für Dein Haus legen, musst Du eine Baugenehmigung einholen. Diese Genehmigung gibt es nur auf Antrag (Bauantrag) bei dem zuständigen Bauordnungs- und Vermessungsamt. Allerdings reichst nicht Du, sondern eine „bauvorlagenberechtigte“ Person den Bauantrag ein. Der Punkt ist selbstverständlich mit Kosten verbunden, die zu den Baunebenkosten eines Hauses gehören.

Aber was ist eigentlich eine Bauvorlageberechtigung? Es ist ein gesetzlicher Nachweis, den bestimmte Fachleute benötigen, um Baupläne bei den zuständigen Behörden einzureichen. Die Bauvorlageberechtigung lässt sich dann noch einmal in zwei unterschiedliche Arten unterteilen:

• Kleine Bauvorlageberechtigung: Diese gilt nur für bestimmte Gebäude, wie Wohnhäuser mit höchstens zwei Wohnungen (max. 200 m² Wohnfläche). Diese Berechtigung gilt allerdings nur in den Bundesländern Bayern, Bremen, Berlin, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen, Hamburg und Schleswig-Holstein. Sie darf ausschließlich von Bautechniker:innen, Maurer-, Zimmer-, Betonbauermeister:innen oder Architeken:innen (auch ohne Eintrag in die Liste) eingereicht werden.
• Große Bauvorlageberechtigung: Mit dieser lassen sich Unterlagen für alle Bauwerke planen und einreichen. Allerdings können diese nur bestimmte Personen, wie Architekten:innen oder Ingenieur:innen erhalten.

Die jeweiligen Regeln zur Bauvorlagenberechtigung variieren je nach Bundesland und stehen in der entsprechenden Landesbauverordnung. Du solltest deshalb vorab prüfen, ob die von Dir beauftragte Person einen Bauantrag einreichen darf.

Kostenpunkt: 0,5 Prozent (Bauantrag) beziehungsweise 0,2 bis 0,7 Prozent (Baugenehmigung)

Notar- und Grundbuchkosten

In Deutschland kannst Du kein Grundstück und auch keine Immobilie kaufen, ohne dass ein:e Notar:in den Kauf beglaubigt. Außerdem decken die Notarkosten auch die Gebühren ab, die Stadt oder Gemeinde für den Eintrag ins Grundbuch verlangen. Zusätzlich können Kosten anfallen, wenn Altlasten gelöscht oder eine Grundschuld eingetragen werden müssen, falls das Grundstück beispielsweise als Kreditsicherheit gilt.

Kostenpunkt: 1,5 bis 2,0 Prozent

Nebenkosten einer Finanzierung

Finanzierst Du Deinen Neubau mit einer Baufinanzierung, zahlst Du die fällige Kreditsumme normalerweise nicht komplett. Stattdessen zahlst Du nach dem Abschluss einzelner Bauphasen. Hierbei fallen allerdings die sogenannten Bauzeitzinsen an, die sich aus Soll- und Bereitstellungszinsen zusammensetzen.

• Sollzinsen zahlst Du für bereits beanspruchte Beträge
• Bereitstellungszinsen zahlst Du für bisher nicht ausgezahlte Beträge

Kostenpunkt: individuell

Erschließungskosten

Unter diesen Punkt fallen alle Kosten für die Erschließung des Grundstücks, also beispielsweise Gas-, Wasser- oder Stromanschlüsse. Grundstücke in Neubaugebieten oder Baulücken sind meist bereits äußerlich erschlossen, das heißt, die Versorgungsleitungen reichen in der Regel bis mindestens zur Grundstücksgrenze. Allerdings muss das Gebäude selbst innerhalb des Grundstücks noch angeschlossen werden – diese innere Erschließung fällt fast immer an, es sei denn, auf dem Grundstück stand zuvor bereits ein Gebäude, das abgerissen wurde. Die Kosten für diese Anschlüsse innerhalb des Grundstücks gehören eigentlich zu den Außenanlagen, werden aber oft auch den Baunebenkosten zugerechnet.

Kostenpunkt: 1,6 bis 3,0 Prozent