Wohnung untervermieten

Wohnung untervermieten: Musst Du Deinen Vermieter informieren?

Ja – und informieren allein reicht nicht. Wenn Du Deine Wohnung untervermieten möchtest, brauchst Du vorher die Erlaubnis Deines Vermieters. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt klar: Ohne Erlaubnis darfst Du den Gebrauch der Mietsache nicht an eine dritte Person überlassen oder weitervermieten.

Bevor Du die Zwischenmiete umsetzt, solltest du Deinen Vermieter deshalb schriftlich um Zustimmung bitten. Nenne dabei am besten:

• Zeitraum: Wie lange möchtest Du die Wohnung auf Zeit untervermieten?
• Person: Wer soll einziehen?
• Umfang: Geht es um ein Zimmer oder um einen größeren Teil der Wohnung?
• Grund: Warum brauchst Du die Untervermietung?
• Miete: Welche Untermiete möchtest Du verlangen?

So schaffst Du Transparenz. Ziehen Untermieter:innen schon ein, bevor Dein Vermieter zustimmt, riskierst Du unnötigen Ärger.

Was droht bei einer Untervermietung ohne Erlaubnis?

Eine Untervermietung ohne Erlaubnis ist nicht nur eine kleine Angelegenheit, sondern kann ernste Folgen haben. Mit den folgenden Konsequenzen musst du rechnen:

• Dein Vermieter kann Dir eine Abmahnung erteilen und verlangen, dass Du das Untermietverhältnis beendest.
• Je nach Einzelfall droht Dir auch eine ordentliche oder fristlose Kündigung, wenn Du Deine Pflichten aus dem Hauptmietvertrag erheblich verletzt.
• Das BGB erlaubt eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Als wichtigen Grund nennt das BGB, wenn Du die Untervermietung trotz Abmahnung oder Fristsetzung nicht beendest. Grundlage ist § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Besonders heikel wird es, wenn der Eindruck entsteht, dass Du mit der Untermiete Gewinn erzielen möchtest. Der Bundesgerichtshof hat 2026 folgende Entscheidung getroffen: Ein berechtigtes Interesse fehlt, wenn Mietende durch die Untervermietung mehr verdienen wollen, als sie für ihre eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen brauchen.

Wohnung untervermieten: Wann muss Dein Vermieter zustimmen?

Dein Vermieter muss grundsätzlich zustimmen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht und Du einen Teil des Wohnraums an eine dritte Person überlassen möchtest. § 553 BGB nennt genau diesen Anspruch. Ein berechtigtes Interesse kann unter folgenden Umständen entstehen:

• Du musst Deine Wohnkosten senken musst, z. B. nach einer Trennung und kannst nicht allein für die Mietkosten aufkommen.
• Du ziehst für einige Monate beruflich, familiär oder studienbedingt in eine andere Stadt oder ein anderes Land.

Manchmal darf Dein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung einen angemessenen Zuschlag verlangen, wenn nur dann die Untervermietung zumutbar bzw. gerechtfertigt bleibt. Kläre das schriftlich, bevor Du den Untermietvertrag unterschreibst. So verhinderst Du Missverständnisse zwischen Dir, Vermieter und Untermieter:in.

Wohnung untervermieten: Wann dürfen Vermieter ablehnen?

Im umgekehrten Fall können Vermieter auch gegen die Zwischenvermietung sein. Allerdings dürfen sie die Untervermietung der Wohnung nicht beliebig ablehnen. Es müssen wichtige, sachliche Gründe dagegensprechen. Ein Nein kommt unter folgenden Umständen infrage:

• Der/die gewünschte Untermieter:in erscheint unzumutbar.
• Es sollen zu viele Personen in der Wohnung leben.
• Du hast kein berechtigtes Interesse.

Auch eine gewerbliche Nutzung, eine dauerhafte Ferienvermietung oder eine Nutzung über Plattformen kann Probleme schaffen. In diesem Zusammenhang solltest Du auch gewerbliche Regelungen beachten, wenn Du Deine Wohnung als Ferienwohnung vermieten möchtest.

Gerade in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt solltest Du zusätzlich prüfen, ob eine Zweckentfremdungssatzung greift. In vielen Städten mit mangelndem Wohnraum stellt die Verwaltung Vorgänge unter Genehmigungsvorbehalt, bei denen Anbieter Wohnraum dem Wohnungsmarkt dauerhaft entziehen – etwa durch kurzfristig wechselnde Ferienvermietungen.

Wohnung untervermieten: Wann hast Du ein berechtigtes Interesse?

Ein berechtigtes Interesse liegt dann vor, wenn Dein Vorhaben der Untervermietung nachvollziehbar, ernsthaft und nicht nur vorgeschoben wirkt. Es muss nach Abschluss des Mietvertrags entstehen. Typische Gründe sind familiäre, berufliche und finanzielle Veränderungen:

• Dein Einkommen sinkt, zum Beispiel durch Elternzeit, Kurzarbeit, Jobwechsel oder Renteneintritt.
• Deine Lebenssituation verändert sich, weil eine mitwohnende Person auszieht und Du die Mietkosten allein tragen müsstest.
• Du wohnst vorübergehend an einem anderen Ort, etwa wegen eines längeren beruflichen Projekts, eines Studiums, eines Praktikums oder der Pflege eines Familienmitglieds.
• Du möchtest nicht allein wohnen und einen Teil der Wohnung an eine passende Person weitergeben.

Nicht jedes Interesse reicht. Wenn Du die Wohnung vor allem als Einnahmequelle nutzen möchtest, fehlt Dir nach der aktuellen BGH-Linie der Schutz durch § 553 BGB. Auch die Mietpreisbremse kann eine Rolle spielen: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Mietbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich höchstens um zehn Prozent übersteigen.

Die Frage „Wohnung untervermieten – was beachten?“ beantwortest Du am besten mit drei Schritten: Grund prüfen, Erlaubnis einholen, Vertrag sauber formulieren.

Was müssen Mieter:innen und Vermieter beachten?

Bei der Untervermietung Deiner Wohnung bleibst Du Hauptmieter:in. Das bedeutet: Du zahlst weiterhin die Miete an Deinen Vermieter und im Schadensfall haftest auch Du, wenn Dein:e Untermieter:in Beschädigungen verursacht oder die Hausordnung missachtet. Deshalb brauchst Du klare Regeln im Untermietvertrag.

Nimm in den Mietvertrag für den/die Untermieter:in mindestens diese Punkte auf:

• Mietdauer: Lege Beginn und Ende klar fest.
• Räume: Beschreibe genau, welche Zimmer und Nebenräume die Person nutzen darf.
• Kosten: Regel Miete, Nebenkosten, Internet und Strom nachvollziehbar.
• Kaution: Halte die Höhe und Rückzahlung fest. Bei Wohnraum darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen.
• Hausordnung: Gib wichtige Regeln direkt weiter.

Dürfen Studierende Zimmer oder Wohnung untervermieten?

Studierende dürfen ein Zimmer oder eine Wohnung erst dann in Untermiete geben, wenn sie die nötige Erlaubnis haben. Das passt häufig zu typischen Lebenssituationen:

• Auslandssemester
• Praktikum in einer anderen Stadt
• Praxisphase
• Nebenjobwechsel
• vorübergehender Aufenthalt bei den Eltern

Gerade dann kann Wohnung untervermieten auf Zeit sinnvoll sein, weil Du Deine Wohnung behalten und gleichzeitig Kosten teilen kannst. Da Du mit der Untervermietung Deiner Wohnung keinen Gewinn erzielen darfst, kannst Du nicht direkt Dein Auslandssemester finanzieren, aber Du kannst Deine Ausgaben etwas reduzieren.

Auch bei einer Einzimmerwohnung kann ein Anspruch auf Zustimmung bestehen, wenn Du das Hauptmietverhältnis nicht vollständig aufgibst – etwa, weil Du Einrichtungsgegenstände sowie persönliche Sachen dort lässt und einen Schlüssel behältst. Der Bundesgerichtshof hat das bei einem längeren beruflichen Auslandsaufenthalt bestätigt.

Bei Wohnheimen, geförderten Wohnungen oder besonderen Studierendenapartments solltest Du besonders genau in den Vertrag schauen. Anbieter regeln Untervermietung dort oft strenger als private Vermieter:innen.

Untermiete und Untervermietung – was ist wann erlaubt?

Untermiete beschreibt das Mietverhältnis zwischen Dir als Hauptmieter:in und Deinem/Deiner Untermieter:in. Untervermietung beschreibt den Vorgang, bei dem Du Wohnraum an diese Person weitergibst. Ob Wohnung untervermieten erlaubt ist, hängt deshalb immer von mehreren Punkten ab:

• Deinem Hauptmietvertrag
• Deiner Erlaubnis
• Deinem berechtigten Interesse
• der Person des/der Untermieter:in
• möglichen kommunalen Regeln

Auch steuerlich solltest Du sauber rechnen. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung fallen unter § 21 Einkommensteuergesetz; relevante Ausgaben kannst Du im Einzelfall gegenrechnen.

Am sichersten fährst Du, wenn Du offen kommunizierst, alles schriftlich festhältst und bei Unsicherheit rechtlichen Rat einholst. So nutzt Du Deine Wohnung flexibel und schützt gleichzeitig Dein Mietverhältnis.