Das solltest Du zur Bauvoranfrage wissen!

Was ist eine Bauvoranfrage?

Die Bauvoranfrage ist auch als kleines Genehmigungsverfahren bekannt. Mit dieser Voranfrage lässt Du die zuständige Bauaufsichtsbehörde prüfen, wie Deine Chancen auf eine Baugenehmigung stehen. Du reichst sie noch vor dem eigentlichen Baugenehmigungsverfahren ein, für das detaillierte Planungs- und Genehmigungsunterlagen Deiner Immobilie notwendig sind. Also noch weit vor dem anvisierten Baubeginn.

Das hat einen entscheidenden Vorteil: Das zuständige Amt prüft schon im Vorfeld, ob es Dir eine Baugenehmigung erteilen würde und wenn nicht, warum. So sparst Du Kosten, die Du sonst bereits in die Planung investiert hättest – nur um diese anschließend wieder zu ändern, was mit weiteren Kosten verbunden wäre. Es geht in diesem Antrag also nicht um den konkreten Bau der Immobilie, sondern es handelt sich um eine Vorabprüfung des Bauvorhabens. Eine positive Bauvoranfrage hilft Dir allerdings dabei, eine positive Rückmeldung auf einen Antrag auf Baufinanzierung zu erhalten. Die Bank kann so Dein Vorhaben besser einschätzen.

Grundsätzlich steht es Dir frei, eine Bauvoranfrage zu stellen. Der Gesetzgeber verpflichtet Dich nicht zu diesem Verfahren. Sofern Du eine positive Rückmeldung erhältst, gibt sie Dir eine gewisse Rechts- und Planungssicherheit. Du solltest diesen Bauvorbescheid allerdings keinesfalls mit der Baugenehmigung verwechseln! Diese musst Du nämlich separat bei der zuständigen Behörde beantragen. Es gilt jedoch: Je präziser Du die Bauvoranfrage formulierst, desto wahrscheinlicher ist es, dass die Behörde Dir eine Baugenehmigung erteilt. Das beugt späterem Ärger mit der Baubehörde vor.

Wer stellt die Bauvoranfrage?

Damit die Voranfrage zu Deinem Bauvorhaben auch korrekt abläuft, sollte Dir in diesem Kontext klar sein, wer eigentlich für diese Antragstellung verantwortlich ist.

Aufgrund des Zeitaufwandes und der Kosten, die mit diesem Anliegen verbunden sind, wirst Du als potenzielle:r Grundstückskäufer:in diesen Aufwand einer Bauvoranfrage nicht auf Dich nehmen. Das gilt insbesondere dann, wenn noch nicht sichergestellt ist, dass Du das Grundstück auch kaufen kannst bzw. dieses dann auch erhältst.

Im Umkehrschluss sind hiermit dann folgende Konstellationen verbunden:

• Steht ein Grundstück als Baugrundstück zum Verkauf, sollte der/die Grundstücksverkäufer:in sinnvollerweise die Bauvoranfrage im Vorfeld stellen, um das Grundstück dann auch als Baugrundstück verkaufen zu können.
• Dies tritt vor allem dann ein, wenn noch gar nicht klar ist, ob das Grundstück tatsächlich als Baugrund verkauft bzw. in welchem Rahmen es bebaut werden darf. Erst, wenn dies klar ist, kann der/die Landbesitzer:in das Grundstück auch als Baugrund verkaufen.
• Ist ein Grundstück bereits innerhalb einer Familie vorhanden, welches von den Kindern oder Enkeln bebaut werden darf, ist sinnvollerweise die Bauvoranfrage von dem/der zukünftigen Bauherren:in zu stellen. Auch dann, wenn ihm/ihr das Grundstück noch nicht gehört.
• Ist das Grundstück bereits als Bauplatz verfügbar, sich das künftige Bauvorhaben allerdings als sehr extravagant herausstellt, ist ebenfalls vor dem Grundstückskauf eine Bauvoranfrage durch den/die zukünftige:n Grundstückskäufer:in möglich. In diesem Fall liegen die Kosten dann bei dem/der künftigen Bauherr:in und nicht bei den Grundstücksverkäufer:innen.

Hinweis: Wenn Du (noch) nicht Eigentümer:in des Grundstücks bist, benötigst Du für Deine Bauvoranfrage die Einwilligung der Person, der es bis dato gehört.

Wann ist es sinnvoll, eine Bauvoranfrage zu stellen?

Ob Du eine Bauvoranfrage stellen solltest, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Diese spielen beim Bau oder Kauf einer Immobilie eine Rolle, wie zum Beispiel:

1. Kein Bebauungsplan

Nicht jedes Grundstück ist in einem Bebauungsplan erfasst. Dieser sollte allerdings für eine Baugenehmigung dringend vorliegen. Hier ist das Jahr 1960 als Wendepunkt zu sehen, da ab diesem Jahr eine Aufstellung von Bebauungsplänen gesetzlich geregelt wurde. Das Bundesbaugesetz (BBauG) schreibt unter § 10a Absatz 1 einen solchen Plan vor. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass alle Baugrundstücke ab diesem Zeitpunkt zwingend in einen Bebauungsplan aufgenommen wurden. Grundstücke, die nach 1960 bebaut wurden, können durchaus auch außerhalb eines Bebauungsplans liegen.

2. Unsicherheiten

Wenn Du Dir bei der Bauplanung oder den baurechtlichen Vorgaben unsicher bist, solltest Du eine Bauvoranfrage stellen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Deine Immobilie sich stark von den anderen Immobilien in der Umgebung unterscheidet. Abweichungen vom üblichen Baustil sind oft nicht möglich.

3. Grundstück liegt im Außenbereich

Auch wenn das Baugrundstück nicht in einem bebauten Gebiet liegt, also im Außenbereich, solltest Du über eine Bauvoranfrage nachdenken.

Du hast einen Bebauungsplan, es gibt keine Unsicherheiten bezüglich der Planung und Dein Grundstück liegt nicht im Außenbereich? Dann brauchst Du normalerweise keinen Bauvorantrag bei der zuständigen Behörde einzureichen. Bei ausgewiesenen Neubaugebieten gibt es einen Bebauungsplan, hier ist keine Bauvoranfrage nötig.

Was kostet eine Bauvoranfrage?

Eine Bauvoranfrage stellt einen behördlichen Verwaltungsakt dar, der auch mit Kosten verbunden ist. Wie hoch diese ausfallen, ist im Vorfeld schwer zu sagen, da sie von den folgenden Faktoren abhängen:

• Art und Umfang des gestellten Fragenkatalogs
• dem generellen Bearbeitungsaufwand der Behörden
• der kommunalen Gebührensatzung

Für einen formlosen Antrag solltest Du erfahrungsgemäß zwischen 50 und 200 Euro einkalkulieren. Die kommunale Gebührensatzung kannst Du auf der jeweiligen Website (Landkreis, Gemeinde, Stadt) nachschlagen. Etwas kostspieliger hingegen ist der förmliche Bescheid. Er schlägt mit bis zu einem Prozent der (geschätzten) Baukosten beziehungsweise 40 bis 60 Prozent der Kosten für eine Baugenehmigung zu Buche.

Hat ein:e Archtekt:in Dir bei der Bauvoranfrage geholfen? Dann kommen noch einmal Honorarkosten hinzu, die sich nach der jeweiligen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) richten. Manche verlangen dafür allerdings nichts, wenn sie später die Bauplanung und Bauleitung übernehmen – sie also sozusagen einen Folgeauftrag erhalten.

Wie stelle ich eine Bauvoranfrage?

Erst einmal: Es ist gesetzlich nicht zwingend vorgegeben, ein Architekturbüro zu beauftragen. Den ersten Kontakt zur Baubehörde kannst Du telefonisch herstellen. In dem Telefonat kannst Du vorab mit dem Sachbearbeitenden einige Fragen klären. Die Bauvoranfrage selbst reichst Du allerdings schriftlich ein.

Normalerweise stellt die Baubehörde die notwendigen Antragsformulare in einem Download-Bereich auf ihrer Website bereit. Der Hauptteil der Bauvoranfrage umfasst generell die folgenden Fragen:

• Wer ist Antragsteller:in (Name, Adresse, Telefonnummer etc.)?
• Was ist genau geplant (Bezeichnung des Vorhabens)?
• Wo liegt das Baugrundstück (Straße, Gemeinde etc.)?
• Welche Fragen stellst Du an die Baubehörde (genau formulieren)?
• Wurde das Grundstück schon erschlossen?

Diese Fragen beantwortest Du und reichst das Formular mit den angeforderten Unterlagen per Post oder E-Mail ein. Je nach Behörde besteht auch die Möglichkeit, die Bauvoranfrage über ein Online-Portal zu stellen.

Übersicht: Diese Unterlagen brauchst Du für die Bauanfrage

Neben dem bloßen Antragsformular verlangt die Behörde weitere Unterlagen von Dir, bevor sie die Bauvoranfrage bearbeitet. Hierzu gehören:

• Auszug aus der amtlichen Flurkarte
• Auszug Grundstücksnachweis: Beleg für Eigentumsverhältnisse und genaue Daten des Grundstücks (z. B. Flurstücknummer, Lage, Größe). Er weist also nach, dass der/die Antragsteller:in berechtigt ist, eine Bauvoranfrage oder einen Bauantrag einzureichen. Bist Du nicht Eigentümer:in, benötigst Du dessen/deren Einwilligung.
• Detailliert ausgearbeiteter Fragenkatalog
• Aktueller Liegenschaftsplan
• Bauzeichnungen (Lageplan, Grundriss, Entwässerungsplan, Wasserversorgung): Technische Unterlagen wie Entwässerungspläne oder Wasserversorgungspläne erstellt ein Architekt oder ein Planungsbüro.
• Nutzungsbeschreibung
• Berechnung des Bruttorauminhalts
• Foto des Baugrundstücks

Welche Bearbeitungszeit hat eine Bauvoranfrage?

Die Behörden dürfen sich selbstverständlich nicht ewig Zeit lassen. Eine grobe Richtlinie, wie lange die Bearbeitungszeit dauern darf, regeln die jeweiligen Landesverordnungen. Sie besagen, dass die Behörden eine Bauvoranfrage innerhalb von drei Monaten prüfen müssen. Hierbei sei allerdings gesagt: Die Bearbeitungszeit kann abweichen und hängt sowohl vom Anfragenumfang als auch von der personellen Auslastung der Behörde ab.

Was passiert, wenn mein Bauvorantrag abgelehnt wurde?

Lehnt die Baubehörde den Vorantrag ab, nennt sie Dir in dem Ablehnungsbescheid auch die konkreten Ablehnungsgründe. Möchtest Du an Deinem Bauvorhaben festhalten, kannst Du Dir auf dieser Grundlage überlegen, wie Du die Ablehnungsgründe aus dem Weg räumst. Stimmst Du den Gründen nicht zu, hast Du innerhalb der gesetzlichen Frist die Möglichkeit, Einspruch gegen den Bescheid einzulegen. Diesen Schritt solltest Du allerdings nur mit Expertenhilfe angehen.

Ist ein positiver Bauvorbescheid zeitlich begrenzt?

Bricht plötzlich der Winter ein und Bodenfrost und Schnee verhindern den Baubeginn? Das ist kein Problem! Denn ein positiver Bescheid einer Bauvoranfrage ist je nach Bundesland bis zu 3 Jahre lang gültig.

Solltest Du es innerhalb der Frist nicht schaffen, den konkreten Antrag auf Baugenehmigung für Dein Vorhaben einzureichen, kannst Du bei der zuständigen Behörde einen Antrag auf Verlängerung der Gültigkeit der Genehmigung Deiner Voranfrage stellen.