Instandhaltungsrücklage
Instandhaltungsrücklage: Das Sparschwein für Immobilienbesitzer
• Mehr als 50 Prozent der Mieter:innen in Deutschland träumen vom Eigenheim. Doch mit den eigenen vier Wänden geht auch teilweise eine enorme finanzielle Belastung einher. Im Laufe der Zeit entstehen kleinere oder größere Mängel. Es fallen Reparatur- oder Sanierungsarbeiten an, die sich oftmals im vier- oder sogar fünfstelligen Bereich bewegen und sich schnell summieren können. Um also den Wert der Immobilie langfristig zu erhalten, musst Du diese als Haus- oder Wohnungseigentümer:in instand halten.
Was ist eine Instandhaltungsrücklage?
Deshalb gibt es eine sogenannte Instandhaltungsrücklage – auch Erhaltungsrücklage genannt – mit der Du Dir ein finanzielles Polster aufbaust. Sofern Du keiner Eigentümergesellschaft angehörst, steht es Dir frei, eine solche Rücklage zu bilden. Für Hauseigentümer:innen ist dieser Schritt jedoch ratsam. Idealerweise legst Du hierfür über die Jahre hinweg monatlich einen bestimmten Betrag zurück. Kommt es nun zu einer anstehenden Modernisierung oder zu einer Reparatur, kannst Du die aufkommenden Kosten mithilfe der Instandhaltungsrücklage bezahlen.
Sie hilft Dir, bei:
- unvorhergesehenen Reparaturen
- Modernisierungsmaßnahmen zur Werterhaltung
- verschiedenen Instandsetzungsarbeiten
Solltest Du die Immobilie zur Altersvorsorge erworben haben, gehören Modernisierungsarbeiten zur Werterhaltung zum Pflichtprogramm! Mangelnde Pflege lässt die Immobilie nämlich nicht nur schneller altern, sondern führt auch zu einem Wertverlust. Bei einem späteren Verkauf würde sich das spürbar auf den Preis auswirken.
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Instandhaltungsrücklage bei Eigentümergesellschaften
Solltest Du Dich für eine Eigentumswohnung beispielsweise in einem Mehrfamilienhaus entscheiden, gibt es im Hinblick auf die Instandhaltungsrücklagen einen großen Unterschied: Du bist Teil einer Eigentümergesellschaft. Die Entscheidungsgewalt liegt hierbei also nicht ausschließlich in Deinen Händen.
Eine Wohnungseigentümergesellschaft umfasst alle Eigentümer:innen des Mehrfamilienhauses, und jeder von ihnen hat seine Rechte und Pflichten. Solange Dir die Wohnung gehört, musst Du mit den anderen Eigentümern eng zusammenarbeiten. Daher solltest Du Dich noch vor dem Kauf über die folgenden Punkte gut informieren:
- Gewinne einen Überblick über die Sanierungs- und Reparaturarbeiten der letzten Jahre
- Schau Dir die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten fünf Jahre an
- Frage an, wie hoch die monatliche Instandhaltungsrücklage ist
- Informiere Dich darüber, wie hoch die Reserven aktuell ausfallen
- Wirf einen Blick auf den Wirtschaftsplan
In der Praxis ist die Instandhaltungsrücklage oftmals im sogenannten Hausgeld enthalten, welches Du monatlich an die Hausverwaltung zahlst. Die genaue Höhe des Hausgeldes berechnet die zuständige Hausverwaltung anhand des Wirtschaftsplans. Wie sie diese Kosten am Ende auf die Eigentümer:innen aufteilt, kann unterschiedlich geregelt sein. So kommen drei Möglichkeiten infrage:
- Alle Eigentümer:innen zahlen denselben Anteil
- Die Hausverwaltung berechnet den Anteil anhand der Quadratmeter
- Sie legt die Kosten anhand eines festgelegten Verteilerschlüssels um
Mit diesem Geld bewirtschaftet sie das Gemeinschaftseigentum und führt Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten durch. Hierzu gehören beispielsweise:
- Reparaturen an der Aufzugsanlage
- Fassadensanierung
- Treppenhaus instand halten
- Dachsanierung
- Nachträgliche Wärmedämmung
- Balkone erneuern
- Instandhalten der gemeinschaftlichen Heizungsanlage
Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz die Eigentümergesellschaften nicht dazu, entsprechende Instandhaltungsrücklagen zu bilden. Da allerdings besonders in Mehrfamilienhäusern im Laufe der Jahre kostenintensive Reparaturen anfallen, ist dieser Schritt ratsam.
Ob die Eigentümergesellschaft darauf setzt, ist in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung geregelt. Wenn ja, decken die Rücklagen alle Kosten, die am Gemeinschaftseigentum anfallen, ab.
Für etwaige Kosten, die in Deiner Eigentumswohnung anfallen, solltest Du hingegen selbst Rücklagen bilden.
Wie berechne ich die Instandhaltungsrücklage?
Als Eigentümer:in solltest Du die Instandhaltungsrücklage möglichst genau berechnen, andernfalls kommst Du bei unvorhergesehenen Reparaturen eventuell in eine finanziell brenzlige Lage. Hierzu haben sich in den vergangenen Jahren verschiedene Berechnungsmodelle etabliert. Eine erste Orientierung bietet Dir die Verordnung über Rücklagen im sozialen Wohnungsbau. In dieser Tabelle erhältst Du einen Überblick, wie hoch die Rücklage pro Quadratmeter und Jahr ausfällt. Die Berechnungsgrundlage stellt das Alter der Immobilie dar.
| Alter der Immobilie | Maximale Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter und Jahr |
|---|---|
| < 22 Jahre | 7,10 € |
| 22 – 32 Jahre | 9,00 € |
| > 32 Jahre | 11,50 € |
Peterssche Formel
Anstelle der genannten Tabelle kannst Du die Rücklagen auch mithilfe der Petersschen Formel berechnen. Laut dieser Formel betragen die Instandhaltungskosten einer 80 Jahre alten Immobilie im Verlauf ihrer Lebensdauer das 1,5-fache der ursprünglichen Baukosten, abzüglich der Grundstücks- und Erschließungskosten. Etwa 65 bis 70 Prozent davon beziehen sich auf das gemeinschaftliche Eigentum. Um die Peterssche Formel anzuwenden, musst Du jedoch die ursprünglichen Baukosten kennen.
So lautet die Peterssche Formel:
Baukosten x 1,5 : Lebensdauer x Anteil Gemeinschaftseigentum x Quadratmeter
Beispiel: Du hast Dir kürzlich eine 70 Quadratmeter-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gekauft, bei der die Baukosten 1.750 Euro pro Quadratmeter betrugen. Hieraus ergibt sich laut der Peterrschen Formel eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von jährlich 1.607,90 Euro beziehungsweise monatlich 133,99 Euro.
Hauffsche Formel
Die Hauffsche Formel berechnet die Instandhaltungsrücklage anhand des aktuellen Marktpreises der Immobilie. Anders als bei der Petersschen Formel wird hier angenommen, dass nur 25 Prozent des Kaufpreises für das Gemeinschaftseigentum sind und es alle 50 Jahre renoviert werden muss.
So lautet die Hauffsche Formel:
Marktpreis x Anteil Gemeinschaftseigentum : 50 x Quadratmeter
Beispiel: Der Preis am Markt für eine Wohnung mit 60 Quadratmetern liegt bei 2.000 Euro je Quadratmeter. Laut der Hauffschen Formel ergibt sich hieraus eine jährliche Rücklagenhöhe von jährlich 600 Euro beziehungsweise von monatlich 50 Euro.
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