Fragen & Antworten rund um die Mieterhöhung
Das solltest Du als Vermieter:in zur Mieterhöhung wissen
• Dir sind in letzter Zeit die Kosten davongelaufen und Du planst als Vermieter:in für Deine Immobilie(n) die Miete zu erhöhen? Das ist prinzipiell Ihr gutes Recht – solange Du Dich an die gesetzlichen Vorgaben haltest. Mieter:innen stehen in Deutschland unter dem besonderen Schutz des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und jede Mieterhöhung ist daher an bestimmte Bedingungen geknüpft. Wir haben Dir in diesem Beitrag die wichtigsten Fakten kompakt zusammengetragen, die Du beachten solltest, wenn Du eine Mietzinserhöhung in Erwägung ziehst.
Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?
Die gesetzlichen Regelungen zur Anhebung der Miete sind relativ eindeutig. Demnach hast Du grundsätzlich das Recht, den Mietzins an die allgemeine Mietpreissteigerung anzupassen, Deine Forderung also bis zur Höhe der örtlichen Vergleichsmiete anzuheben. Auch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen, die die Wohnqualität oder energetische Bilanz des von Dir zur Verfügung gestellten Wohnraums verbessern, rechtfertigen eine Anhebung der Miete.
Neben diesen beiden grundsätzlichen Optionen gesteht Dir der Gesetzgeber die Möglichkeit zu, bereits im Vertrag mit Deinem/Deiner zukünftigen Mieter:in eine regelmäßige Aufstockung der Miete zu vereinbaren. Dies kann in Form einer Staffelmiete oder einer Indexmiete geschehen (konkrete Ausführungen dazu weiter unten). Die hier genannten rechtlichen Rahmenbedingungen beziehen sich ausdrücklich auf bestehende Mietverträge. Bei Neuvermietungen und/oder Mieterwechsel gelten zum Teil andere Vorschriften (auch dazu weiter unten).
Was bedeutet „Erhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete“?
- Du darfst die von Dir geforderte Miete bis auf den Satz anheben, der im Durchschnitt der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung im unmittelbaren Ortsumfeld gezahlt wurde.
Um diesen Preis zu ermitteln, musst Du kein Mathematik-Studium absolviert haben, sondern kannst Dich einfach am örtlichen Mietspiegel orientieren. Städte und Gemeinden ermitteln die durchschnittliche Miete in den jeweiligen Ortsteilen regelmäßig – und erstellen ein öffentlich einsehbares Dokument mit den nötigen Informationen. Der Mietspiegel listet den Preis je Quadratmeter auf, entsprechend der Größe und Lage der Wohnung unter Berücksichtigung von Baujahr und Ausstattung.
Du darfst Dich nicht am Mietspiegel einer Nachbargemeinde orientieren, falls es für Deinen Ort keinen entsprechenden Nachweis gibt. Etwa, weil er sehr klein ist. Dann musst Du selbst drei vergleichbare Wohnungen finden, die bereits jetzt die Miete kosten, die Du erreichen möchtest.
- Du musst dem/der Mieter:in Deine Mieterhöhung schriftlich und begründet mitteilen. Begründet meint in diesem Fall – mit Verweis auf den Mietpreisspiegel oder eben die Vergleichswohnungen.
- Du bist außerdem verpflichtet, dem/der Mieter:in nach Deinem Brief zwei volle Kalendermonate Überlegungsfrist einzuräumen. Das bedeutet: Die Mietzinserhöhung kann erst ab Start des dritten Monats wirksam werden.
Wie oft darf die Miete angehoben werden?
Du darfst frühestens zwölf Monate nach Abschluss eines Mietvertrages die Miete erhöhen. Die dann 15 Kalendermonate nach dem Einzug des Mieters/der Mieterin wirksam wird. Anschließend musst Du wieder mindestens ein Jahr warten, bevor Du eine erneute Mietpreissteigerung auf den Weg bringst.
Die Regelungen beziehen sich nur auf den Umstand, falls Du Deine Miete an den örtlichen Mietpreisspiegel anpassen möchtest. Erhöhungen aufgrund einer Modernisierung fallen nicht in dieses Fristenraster.
Wie groß darf die Mieterhöhung maximal sein?
Der Gesetzgeber räumt Dir als Vermieter:in die Möglichkeit ein, den von Dir geforderten Mietzins – im Rahmen einer Anpassung an den örtlichen Mietpreisspiegel (!) – innerhalb von drei Jahren um bis zu maximal 20 Prozent anzuheben. Hast Du diese sogenannte Kappungsgrenze ausgeschöpft, musst Du zunächst drei weitere Jahre warten, bevor Du erneut die Miete erhöhen kannst.
Aufgrund der angespannten Lage an den Wohnungsmärkten in bestimmten Regionen, haben viele Bundesländer die Kappungsgrenze für von Wohnungsknappheit besonders betroffene Städte und Gemeinden auf 15 Prozent abgesenkt. Dieser reduzierte Prozentsatz gilt grundsätzlich – selbst, wenn Du als Vermieter:in den ortsüblichen Vergleichsmietzins noch nicht erreicht hast. Informiere Dich daher rechtzeitig über die Regelungen in Deiner Stadt oder Gemeinde.
Außerdem gilt: In Städten mit Wohnraummangel zieht die jüngere Rechtsprechung eine klare Obergrenze bei Mietbegehren, die mehr als 120 Prozent über dem ortsüblichen Vergleichssatz liegen. Hier greift der § 5 Abs. 2 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG): Ausnutzung eines geringen Angebotes. Der Tatbestand kann mit Geldbußen von bis zu 50.000 Euro bestraft werden.
Muss der/die Mieter:in der Mietzinserhöhung zustimmen?
Ja. Für das Wirksamwerden einer Mietpreiserhöhung ist die Zustimmung des Mieters/der Mieterin erforderlich. Dazu musst Du den/die Mieter:in in Deiner Ankündigung ausdrücklich auffordern und ihm/ihr anschließend die bereits erwähnte Frist von zwei Monaten zur Überprüfung Deiner Forderung einräumen. Die Zustimmung ist an keine bestimmte Form gebunden. Sie gilt als stillschweigend erteilt, wenn der/die Mieter:in den neuen, höheren Mietzins einfach bezahlt.
Verweigert Dein:e Mieter:in die Zustimmung, respektive reagiert er/sie gar nicht auf Dein Schreiben, dann bleibt Dir nur die Möglichkeit, ein Gericht einzuschalten und den Klageweg zu beschreiten. Wichtig: Die Frist dafür endet mit Ablauf des fünften Monats, nachdem Du Deine Ankündigung verschickt hast.
Ihr:e Mieter:in hat bei jeder Mietzinserhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Das heißt, er/sie kann innerhalb der Überlegungs- beziehungsweise Zustimmungsspanne die Wohnung mit einer Frist von nur zwei Monaten kündigen.
Welche Regelungen gelten bei einem Mieterwechsel?
Alle bis dato genannten Vorschriften beziehen sich auf das klassische Mietverhältnis, das bereits länger besteht. Vermietest Du eine Wohnung neu und schließt daher auch einen neuen Mietvertrag, solltest Du Dich unbedingt schlau machen, ob in Deiner Stadt oder Gemeinde die sogenannte Mietpreisbremse gilt.
Dieses Instrument wurde von der Bundesregierung schon 2015 auf den Weg gebracht, zuletzt 2019 und 2020 nachgebessert, und soll dafür Sorge tragen, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die Mieterhöhung maximal zehn Prozent über dem örtlichen Vergleichssatz liegt. Die Preisbremse gilt nur in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt – und sie greift nicht bei Neubauten.
Die Mietpreisbremse will Eigentümer:innen, die eine Bestandswohnung umfassend modernisieren möchten, nicht ausbremsen. Die erste Vermietung nach der Sanierung ist daher von der generellen Regelung ausgenommen.
Vergesse nicht, Deinem/Deiner neuen Mieter:in unaufgefordert die Miete des Vormieters/der Vormieterin mitzuteilen und – falls Du von der Ausnahmeregelung der Modernisierungsumlage Gebrauch machst – auch dies explizit zu erwähnen, am besten in einer Anlage zum Mietvertrag.
Welche Vorteile bietet ein Mietverhältnis mit Staffelmiete?
Vereinbare mit Deinem/Deiner neuen Mieter:in zu Beginn des Vertragsverhältnisses eine Staffelmiete, dann kannst und musst Du die geplanten Mietzinserhöhungen jeweils exakt terminieren und den sich ergebenden neuen Mietbetrag konkret benennen.
Staffelmieten können ohne zeitliche Befristung vereinbart werden oder aber für eine bestimmte Spanne gelten. Das gesamte Konstrukt ist darauf ausgelegt, dass Du keine (!) zusätzliche Mietzinserhöhung mehr verlangen kannst.
Der Vorteil dieser Regelung besteht allerdings darin, dass Du die vereinbarten Anhebungen weder ankündigst noch auf eine Zustimmung warten musst. Auch gibt es keinerlei Einschränkung, wie hoch die Mieterhöhung maximal sein darf – einzig die Bestimmungen der Mietpreisbremse können auch in diesem Fall eine Obergrenze setzen.
Kann es sinnvoll sein, eine Indexmiete zu vereinbaren?
Auch die Indexmiete muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Die Höhe der Miete bemisst sich in den folgenden Jahren – lediglich der erste Mietzins wird im Vertrag dokumentiert – am vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex. Vereinfacht gesagt stehen Dir jährlich Mietzinserhöhungen in Höhe der Inflationsrate zu. Allerdings musst Du in diesem Fall eine Ankündigung verschicken und auch den Preisindex sowie die konkrete Erhöhung in Euro und Cent benennen. Ob Du diese Abrechnung jährlich, nach zwei, drei oder fünf Jahren vornimmst, bleibt Dir überlassen.
Weitere Mietzinsanhebungen schließt die Indexmiete hingegen aus- auch wegen Modernisierung oder Angleichung an den örtlichen Vergleichsmietzins. Einzige Ausnahme: Modernisierungsmaßnahmen, die aufgrund gesetzlicher Vorgaben, beispielsweise Abgasvorschriften, vorgenommen werden müssen, können umgelegt werden.
Ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung immer erlaubt?
Ja, vorausgesetzt, es handelt sich um tatsächliche Modernisierungsmaßnahmen – und nicht etwa Instandhaltungsarbeiten. Dann darfst Du (seit Januar 2019) acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Hast Du eine Sanierung für gleich mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten je Quadratmeter zu ermitteln und dann mit der Wohnungsgröße zu multiplizieren.
Grundsätzlich ist es lohnend, für Modernisierungsmaßnahmen günstige Baukredite und vor allem öffentliche Fördermittel in Anspruch zu nehmen.
Sanierung finanzieren
Du möchtest Deine Immobilie energieeffizient sanieren oder Barrieren reduzieren? Dann kannst Du von einer KfW-Förderung profitieren.
Diese Fördergelder musst Du von der Modernisierungsumlage abziehen.
Einige wichtige Eckpunkte, die Du dabei noch beachten solltest:
- Du musst Deine Mieter:innen drei Monate vor Beginn der Sanierung schriftlich über den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten informieren.
- Dein:e Mieter:in muss den Baumaßnahmen nicht zustimmen. Drei Monate lang ruht zudem sein/ihr Minderungsrecht, zum Beispiel wegen Beeinträchtigungen durch Lärm, Abbrucharbeiten oder Staub. Der Gesetzgeber hat in diesem Fall ausdrücklich die Interessen des Vermieters/der Vermieterin geschützt.
- Für die Modernisierungsumlage sind Obergrenzen festgelegt. Grundsätzlich darfst Du die Mitte innerhalb einer Zeitspanne von sechs Jahren höchstens um drei Euro je Quadratmeter anheben. Lag der Quadratmeterpreis zuvor unter sieben Euro, gilt ein Steigerungslimit von zwei Euro. Diese „Deckel“ beziehen sich jedoch nur auf Mietzinserhöhungen infolge von Modernisierungsmaßen, nicht auf die Anpassungen an den örtlichen Vergleichsmietpreis.
- Da Sanierungsmaßnahmen zumeist in Kombination mit Instandhaltungsarbeiten durchgeführt werden und die Abgrenzung der Kosten zum Teil kompliziert wäre, erlaubt der Gesetzgeber bei Kosten bis 10.000 Euro den pauschalen Abzug von 30 Prozent.
- Zum Aufbewahren gelistet: Die Gesetzgebung erkennt als Modernisierungen alle Baumaßnahmen an, die Energie einsparen und/oder den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren. Außerdem solche, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern und/oder den Gebrauchswert des Wohnraums erhöhen und schließlich alle Veränderungen, die geeignet sind, neuen Wohnraum zu schaffen.