Erbbaurecht
Was ist das Erbbaurecht?
Beim Erbbaurecht handelt es sich um den Anspruch, auf einem Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu unterhalten. Das Grundstück gehört weiterhin dem/der Erbbaurechtsgeber:in, Eigentümer:in des Gebäudes ist der/die Erbbaurechtsnehmer:in. Wenn Du ein Eigenheim errichten oder in einen Immobilienkauf realisieren möchtest, sind Erbbaurechtsverträge die günstige Alternative zum Grundstückskauf.
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Grundlegende Mechanismen des Erbbaurechts
Bei Erbbaurechtsverträgen überlässt der/die Eigentümer:in des Grundstücks dem/der Vertragspartner:in das Recht, eine Immobilie zu bauen und zu nutzen. Dieses Recht kann er einschränken, indem er zum Beispiel eine Nutzungsart vorgibt. So kann er Dir beispielsweise den Bau eines Eigenheims erlauben, die Errichtung eines Gewerbeobjekts aber untersagen. Für die Bereitstellung des Grundstücks zahlst Du einen jährlichen Erbbauzins. Hierin besteht der wesentliche finanzielle Unterschied zum gewöhnlichen Bau eines Eigenheims oder zum typischen Immobilienkauf: Du meidest mit dem Erbbaurecht die einmaligen Kosten für den Grundstückskauf, stattdessen handelt es sich um eine Art Miete.
Du reduzierst damit Deine Gesamtkosten und den Finanzierungsbedarf.
Erbbauzins und Vertragslaufzeit frei verhandelbar
Der Gesetzgeber gewährt den Vertragspartner:innen bei der Ausgestaltung des Erbbaurechts große Freiheiten. Das gilt unter anderem für den Erbbauzins. Im Durchschnitt beträgt der jährliche Erbbauzins rund 4 bis 5 Prozent des Grundstückswerts, Abweichungen sind möglich. In der Regel vereinbaren die Partner:innen diesen Erbbauzins über die gesamte Vertragslaufzeit, oft versehen sie ihn mit einer Anpassungsklausel. Die Steigerungen können sich nach der Entwicklung der Kaufkraft richten.
Wichtig:
Die Laufzeiten des Erbbaurechts sind meist lang, weil Du als Bauherr:in eines Eigenheims oder Immobilienkäufer:in Planungssicherheit benötigst. Gewöhnlich beträgt die Laufzeit 50 bis 99 Jahre. Am Ende der Vertragslaufzeit geht das Gebäude in das Eigentum des/der Grundstücksbesitzer:in über, er/sie muss dafür aber eine angemessene Vergütung bezahlen.
Erbbaurecht: Finanzierung und Steuern
Du kannst das Erbbaurecht beleihen, es ist damit ein wichtiger Bestandteil Deines Finanzierungsplans. Den Beleihungswert ermitteln Banken in drei Stufen:
- Berechnung des Grundstückswerts nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren
- Wertabschlag von mindestens 10 Prozent aufgrund der Einschränkungen im Vergleich zum Grundstücksbesitz: Dieser Abschlag kann auch deutlich höher liegen
- Berücksichtigung des vereinbarten Erbbauzinses
Als Kosten musst Du die Grunderwerbssteuer in Deinen Finanzierungsplan einfließen lassen. Der Erbbauzins bildet die Basis der Steuerberechnung.