Tipps zur Baufinanzierung

Aufgrund der Komplexität ist diese Planung kein leichtes Unterfangen. Sie haben noch einige offene Fragen? Dann erhalten Sie mit unseren zehn Tipps zur Baufinanzierung umfassenden Überblick über die wichtigsten Details.

1. Höhe des Eigenkapitals richtig einschätzen

Bevor Sie sich auf die Suche nach der passenden Immobilie machen, sollten Sie sich über Ihre finanzielle Situation im Klaren sein.

Um eine Baufinanzierung zu beantragen, benötigen Sie eine bestimmte Menge an Eigenkapital. Experten empfehlen, dass es mindestens 10 Prozent des Kaufpreises betragen sollte.

Wenn Sie sich unsicher sind, können Sie sich dazu bereits im Vorfeld Hilfe bei einem Kreditinstitut suchen. Ihr Berater unterstützt Sie dabei, wenn Sie nicht genau wissen, was Sie sich leisten können. Gemeinsam mit Ihnen legt er Ihre Rahmenbedingungen fest.

Dafür benötigen Sie Gehaltsnachweise sowie Unterlagen zu Ihrem vorhandenen Eigenkapital.

All diese Punkte bewertet die Bank als Eigenkapital. Dazu zählen ebenfalls bereits vorhandene Immobilien oder Grundstücke, wenn Sie beispielsweise eine Wohnung als Kapitalanlage besitzen.

Die Höhe Ihres Eigenkapitals  wirkt sich auf Ihre Baufinanzierung aus. In der Regel geben Ihnen die Kreditinstitute den bestmöglichen Zinssatz, wenn Ihr Eigenkapital vierzig Prozent des Kaufpreises entspricht und zusätzlich die Erwerbsnebenkosten (Notar und Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer und Makler) deckt.

Weiteres Eigenkapital für Nebenkosten

Die meisten Anbieter gewährleisten allerdings nur dann einen Baukredit, wenn Sie mindestens ein Startkapital in Höhe der Nebenkosten vorstrecken können.

Die Nebenkosten beim Hausbau/-kauf sind immer unterschiedlich und setzen sich zusammen aus:

• der Grunderwerbssteuer
• den Notarkosten
• den Grundbuchkosten

Die Grunderwerbssteuer hängt vom jeweiligen Bundesland ab. Die Kosten für den Notar und das Grundbuch liegen hingegen in direkter Relation zum Wert der angestrebten Immobilie. Die drei Kostenpunkte zusammen liegen in Bayern und Sachsen bei ca. fünf Prozent des Hauspreises. Zusätzlich kann ein Makler die Kosten um weitere zehn Prozent erhöhen.

2. Vollständige Unterlagen

Unser nächster Tipp zur Hausfinanzierung besteht in der Vollständigkeit Ihrer Unterlagen. Bringen Sie zu einem Beratungstermin so viele Informationen wie möglich mit. Gehen Sie vorbereitet in den Termin: Wie viel Eigenkapital möchten Sie einbringen und was ist Ihre Wunschrate?

Zu den notwendigen Unterlagen gehören mindestens das Exposé zum Wunsch-Objekt sowie Nachweise zu Ihrem Einkommen und Vermögen. Nur anhand dieser Dokumente kann der Berater Ihnen realistische Zahlen für Ihr Darlehen nennen und mit Ihnen gemeinsam den Finanzrahmen abstecken.

3. Verschiedene Angebote einholen und vergleichen

Mit diesen Informationen in der Tasche kann Ihnen jedes Kreditinstitut genaue Konditionen für Ihre Baufinanzierung geben. Wir raten Ihnen, unbedingt mehrere Angebote einzuholen und diese miteinander zu vergleichen.

Sie können beispielsweise online Ihre Baufinanzierung berechnen und sich die besten Vorschläge genauer ansehen, die Ihnen die Internet-Rechner nennen.

Als sichere Alternative sehen viele Kreditsuchende die eigene Hausbank. Hier besteht Vertrauen und Sie haben den Vorteil der persönlichen Betreuung. Auf Vergleiche mit anderen Banken sollten Sie dennoch nie verzichten, um sich das bestmögliche Angebot einzuholen.

Das nimmt zwar viel Zeit in Anspruch, aber dieser Baufinanzierung-Tipp lohnt sich besonders. Bereits bei den ersten Angeboten werden Sie sicherlich einige Unterschiede feststellen. Obwohl die benötigte Summe gleichbleibt, variieren andere Komponenten. Dazu zählen zum Beispiel die Laufzeit des Darlehens, die Höhe der Zinsen oder die monatliche Rate.

4. Sorgfältig auf die Monatsrate achten

Eine der Zahlen, die am meisten Kopfzerbrechen beschert, ist die der fälligen monatlichen Kreditrate. Es gibt bereits sehr viele Baufinanzierungs-Tipps zu deren Höhe. Und auch wir raten Ihnen, genau zu prüfen, ob diese zu Ihrer finanziellen Situation passt.

Sie können die Höhe Ihrer möglichen Monatsrate selbst ausrechnen, wenn Sie keine Online-Tools dafür verwenden möchten. Dazu gibt es zwei Wege:

• nach der Faustegel
• nach Ihrer aktuellen Kaltmiete

Die Faustregel setzt als Berechnungsgrundlage Ihr gesamtes Haushaltseinkommen an. Sie sollten nicht mehr als ein Drittel davon zum Wohnen aufwenden müssen.

Nehmen wir an, Ihr Haushaltsnetto-Betrag liegt mit Ihrem Ehepartner zusammen bei 4.500 Euro. Dann stehen Ihnen ca. 1.500 Euro für Wohnungskosten zur Verfügung, die Sie monatlich für Ihr Darlehen aufwenden können.

Bei der anderen Rechnung gehen Sie von Ihrer aktuellen Kaltmiete aus. Eventuelle monatliche Sparbeträge kommen noch als Plus oben drauf. Dies ergibt in diesem Fall die Höhe Ihrer potenziellen monatlichen Kreditrate.

5. Tilgungsanteil beim Annuitätendarlehen berücksichtigen

Ein weiterer Baukredit-Tipp: In der Regel handelt es sich um ein Annuitätendarlehen.

Das bedeutet, dass sich die Rate sowohl aus Zinsen als auch aus der Tilgung zusammensetzt. Bei der Tilgung handelt es sich um den tatsächlichen Kredit-Wert, den Sie nach und nach abbezahlen. Der Tilgungsanteil wird dabei im Laufe der Zeit immer größer, während sich der Zins dementsprechend verkleinert. Die Gesamt-Höhe der Monatsrate bleibt hingegen konstant gleich.

Achten Sie dabei unbedingt von Anfang an auf den Tilgungssatz. Dieser sollte nicht zu niedrig angesetzt werden, nur um die Rate gering zu halten. Ansonsten zahlen Sie anfänglich kaum den Kredit, sondern nur die Zinsen ab. Je höher der Tilgungsanteil ist, umso schneller können Sie Ihr Darlehen begleichen und umso schneller sind Sie schuldenfrei.

Bis zum Rentenalter sollte eine Baufinanzierung abgeschlossen sein.

6. Zinsen

Sie wundern sich, dass in unseren Tipps zur Baufinanzierung Zinsen nicht schon eher vorgekommen sind? Auch wenn viele Menschen denken, dass sie ihr Darlehen nach der Höhe der Zinsen auswählen sollten, ist dies nicht der ausschlaggebende Punkt. Natürlich ist jeder danach bestrebt, einen so niedrigen Zinssatz wie möglich für seinen Kredit zu erhalten. Allerdings sind die anderen Komponenten genauso wichtig.

Bei einem sehr niedrigen Zinssatz sollten Sie eine möglichst lange Sollzinsbindung in Erwägung ziehen. Obwohl Sie dadurch den Zins leicht erhöhen, bleibt er dafür für einen langen Zeitraum konstant. Mindestens 10 Jahre sollten Sie ihn festschreiben. Wenn Sie gut kalkulieren, entspricht die Dauer Ihrer Zinsbindungsfrist genau der Ihres Darlehens. Damit müssen Sie nicht befürchten nach Ablauf der Frist höhere Zinsen zu zahlen.

Ihr Berater kann Ihnen auch verschiedene Beispiele durchrechnen. Welchen Unterschied macht zum Beispiel eine längere Sollzinsbindung mit entsprechend höheren Zinsen im Vergleich zu einer kürzeren Bindung mit günstigeren Zinsen? Solche Möglichkeiten sollten Sie sich aufzeigen lassen, um den Baukredit zu erhalten, der am besten zu Ihnen passt. Wägen Sie immer die Vor- und Nachteile der Angebote ab.

Bereitstellungszinsen

Nicht zu vernachlässigen sind bei dem Thema „Zinsen“ auch die Bereitstellungszinsen. Diese entstehen für die Bereitstellung des Kredits, wenn dieser nicht sofort abgerufen wird. Die Bank „reserviert“ in diesem Fall den vereinbarten Kreditbetrag für den Darlehensnehmer und verlangt für das Parken des Geldes eine Gebühr. Sollte dies bei Ihrem Vertrag der Fall sein, zahlen Sie letztlich viel Geld für nichts. Versuchen Sie solche Extra-Kosten zu vermeiden.

7. Wie flexibel ist Ihr Vertrag?

Um Ihr zu Haus sicher zu finanzieren, sollten Sie den nächsten Tipp beachten: Gestalten Sie Ihr Darlehen individuell. Benötigen Sie wirklich alles, was Ihnen der Kreditgeber anbietet?

Haben Sie zum Beispiel die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten? Dieser Begriff bezeichnet eine Sonderzahlung, die Sie oft nur einmalig kostenfrei während Ihrer Laufzeit leisten können, um Ihren Kredit schneller zu tilgen. Wenn bspw. die Laufzeit Ihres Festgeldkontos abgelaufen ist und Sie sich Ihr Erspartes auszahlen lassen oder wenn Sie ein unerwartetes Erbe erhalten, können Sie diese Summe als Sondertilgung verwenden. Damit verringern Sie auf einen Schlag einen großen Teil Ihrer Schulden. Viele Banken gewähren eine solche Sonderzahlung kostenfrei, wenn diese weniger als fünf Prozent der Kreditsumme beträgt.

Vertraglich kann festgehalten werden, dass Sie eine höhere Sonderzahlung leisten dürfen. Diese Option fällt jedoch zulasten des Zinssatzes, der sich dadurch erhöht. Falls Sie gar nicht vorhaben, eine höhere Summe zur Tilgung Ihres Kredits zu verwenden, ist eine etwaige Erhöhung des Zinssatzes durch solch eine Möglichkeit sinnlos und sollte gestrichen werden.

8. Auf die Bearbeitungszeiten achten

Unser nächster Baufinanzierungs-Tipp dreht sich um den richtigen Zeitpunkt. Bereitstellungszinsen sollten Sie zwar vermeiden, allerdings kann Ihr Darlehen im schlimmsten Fall auch zu spät bewilligt werden.

Achten Sie daher bei der Wahl Ihrer Baufinanzierung unbedingt darauf, dass die Bearbeitungszeiten in Ihren Zeitplan passen.

Wenn Sie zu lange auf die Kreditentscheidung warten müssen, obwohl beispielsweise schon bald der Notartermin ansteht, bringen Ihnen die besten Konditionen nicht viel. Schließlich müssen Sie Ihre Wunschimmobilie rechtzeitig bezahlen.

9. Sorgfältige Prüfung der Vertragsbedingungen

Wenn Sie sich für eine Bank entschieden haben und einen Immobilienkredit abschließen möchten, sollten Sie sich über alle Details Ihres Kredits bewusst sein. Auch wenn diese Informationen zwar sehr umfangreich sind, richtet sich unser vorletzter Baufinanzierungs-Tipp auf das genaue Studieren der Konditionen. Dadurch wissen Sie ganz genau, mit was Sie rechnen können und was Sie eventuell noch rechtzeitig ohne zu lange Verzögerungen ändern möchten.

Wenn Sie nach dem Studieren Ihres Darlehens bestimmte Einzelheiten nicht nachvollziehen können, sollten Sie nicht davor zurückschrecken, sich alles nochmal genau von Ihrem Berater erklären zu lassen.

Fragen Sie immer bei Unklarheiten nach bevor Sie den Vertrag unterschreiben.

10. Wurden Fördermöglichkeiten berücksichtigt?

Unser letzter Baufinanzierungs-Tipp dreht sich um mögliche Förderungen. Diese werden zum Beispiel bei einer energetischen Bauweise gewährt. Ihr Berater erhält sowohl für KfW-Förderungen als auch für kommunale Förderprogramme keine Provision. Daher soll es leider vorkommen, dass manche Berater vergessen, solche Möglichkeiten zu erwähnen. Förderungen müssen auf jeden Fall im Angebot einberechnet werden, da sich diese auf die Gesamtsumme auswirken.

Checkliste: Die 10 besten Baufinanzierung-Tipps

• Wie viel kann ich mir monatlich leisten?
• Welche Summe möchte ich monatlich ausgeben?
• Wann soll die Baufinanzierung abbezahlt sein?
• Beträgt mein Eigenkapital mindestens zehn Prozent des Kaufpreises?
• Habe ich verschiedene Angebote eingeholt?
• Wurden alle Faktoren intensiv verglichen?
• Habe ich mich umfassend beraten lassen?
• Sind alle inhaltlichen Fragen beantwortet worden?
• Habe ich alle Fördermöglichkeiten vom Berater prüfen lassen?