Mieterschutz und Kündigung

Mieterschutz bedeutet, dass die Kündigungsrechte zugunsten des Mieters/der Mieterin eingeschränkt werden. Eine ordentliche Kündigung ist beispielsweise nur bei berechtigtem Interesse (meist Eigenbedarf) und mit Fristen von mehreren Monaten möglich. Ein:e Vermieter:in kann ein Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der/die Mieter:in seine/ihre Pflichten grob verletzt. Allerdings muss ein Kündigungsgrund immer angeführt und schriftlich festgehalten werden. Aber gelten diese Regelungen auch in Ausnahmezeiten, etwa während der Corona-Pandemie? In diesem Fall gab es einige Ausnahmen.

Was bedeutet Mieterschutz?

In Mietverhältnissen gilt ein sogenanntes asymmetrisches Kündigungsrecht. Die Fristen sind bei Vermieter:innen in der Regel länger als bei Mieter:innen. Zudem können Vermieter:innen nicht willkürlich kündigen. Sie brauchen triftige Gründe (welche das sein können, erfährst Du weiter unten). Das dient dem Schutz der Mieter:innen. Schließlich ist die Wohnung bzw. das Haus für Menschen ein Lebensmittelpunkt. Bezahlbarer Wohnraum ist knapp und ein Umzug ist meist sehr aufwendig.

Aber auch Vermieter:innen haben Rechte. Sie werden nicht alleingelassen, wenn sie selbst in die Wohnung einziehen möchten oder die Mieter:innen gegen Regeln verstoßen – beispielsweise unerlaubt Tiere halten bzw. ihre Miete nicht zahlen.

Mietrecht ist eine komplexe Sache. Es gibt fast 100 Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragraphen 535 bis 577a. Jeder Mietvertrag ist anders und immer wieder werden neue Gerichtsurteile gefällt, die das Verhältnis von Mieter:innen und Vermieter:innen betreffen. Deshalb liefern wir Dir hier einen Überblick über Mieterschutz und Mietrecht. Interessant ist sicherlich auch, welche Besonderheiten während der Corona-Pandemie gelten.

Unter welchen Bedingungen darf gekündigt werden?

Ein:e Vermieter:in darf die Personen, die in seiner/ihrer Wohnung oder seinem/ihrem Haus leben, nicht von heute auf morgen kündigen. Er/Sie braucht dafür „berechtigtes Interesse“ nach § 573 BGB und muss sich an Fristen halten. Es gibt drei verschiedene Möglichkeiten, die unter unterschiedlichen Umständen greifen.

1. Ordentliche Kündigung

Der häufigste Grund dafür ist der Eigenbedarf. Allerdings muss auch hier berechtigtes Interesse vorliegen: Der/Die Vermieter:in benötigt Wohnraum für sich oder für begünstigte Personen:

• Kinder
• Enkelkinder
• Schwiegerkinder
• Eltern
• Großeltern
• Schwiegereltern
• Geschwister
• Nichten und Neffen
• Haushaltsmitglieder wie Pflegekinder oder Pflegepersonal ohne eigenen Hausstand

Dank des Mieterschutzes muss der/die Vermieter:in seinen/ihren Eigenbedarf nachvollziehbar begründen können und schriftlich in einem Kündigungsschreiben festhalten. Zudem müssen Mieter:innen im Sinne des Mieterschutzes genügend Zeit haben, einen angemessenen Ersatz für die Wohnung zu finden. Was „angemessen“ ist, hängt von den persönlichen und finanziellen Umständen ab und ist immer unterschiedlich. Gemäß § 573c BGB gilt eine gesetzliche Frist. Je länger das Mietverhältnis, desto länger ist auch die Frist, beispielsweise:

• 3 Monate bei Mietdauer von max. 5 Jahren
• 6 Monate bei Mietdauer von max. 8 Jahren
• 9 Monate bei Mietdauer von mehr als 8 Jahren

2. Außerordentliche Kündigung

Es gibt auch Umstände, unter denen der/die Vermieter:in außerordentlich und fristlos kündigen darf. Das ist laut § 543 GBG zum Mieterschutz aber nur in Ausnahmefällen möglich, zum Beispiel:

• Die Mietsache wird fahrlässig an Dritte überlassen, etwa durch nicht genehmigte Untermieter:innen.
• Der Hausfrieden wurde auf unzumutbare Weise gestört, etwa durch andauernde Lärmbelästigung.
• Die Miete wurde mindestens zwei Monate nicht bezahlt

Auch bei einer außerordentlichen Kündigung gibt es Ausnahmen. So gilt eine Frist von drei Monaten, wenn …

• der Mietvertrag schon seit über 30 Jahren besteht.
• nach dem Tod des Mieters/der Mieterin Mitmieter:innen oder Angehörige weiterhin im Haus oder in der Wohnung wohnen.

Mieter:innen können Widerspruch gegen eine Kündigung einlegen

Für Mieter:innen und Vermieter:innen ist gleichermaßen wichtig zu wissen: Selbst, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, kann gemäß § 574 BGB Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung eingelegt werden. Etwa, wenn das eine unzumutbare Härte für den/die Mieter:in, seine/ihre Familie oder Haushaltsmitglieder bedeuten würde. Gründe, die einen Widerspruch rechtfertigen, sind zum Beispiel:

• Krankheit
• Hohes Alter
• Schwangerschaft
• Kein angemessener Ersatzwohnraum trotz intensiver Suche

Mieter:innen müssen der Kündigung spätestens zwei Monate, bevor das Mietverhältnis enden soll, schriftlich widersprechen. Bei einer außerordentlichen Kündigung ist das übrigens nicht möglich.

Wie können Vermieter:innen einem Widerspruch vorbeugen? Indem sie regelmäßig die Miete erhöhen – in angemessenem, ortsüblichem Maß natürlich! Viele Vermieter:innen versäumen das (oft aus Nettigkeit gegenüber den Mieter:innen). Das führt aber dazu, dass Mieter:innen nur schwer eine vergleichbare Wohnung finden, da ihre aktuelle vergleichsweise günstig ist. So sinkt natürlich auch die Bereitschaft auszuziehen, falls der/die Vermieter:in Eigenbedarf anmeldet.

Mieterschutz bei Hausverkauf – ist eine Kündigung möglich?
Nein, für den neuen Eigentümer/die neue Eigentümerin des Hauses gelten die gleichen Regeln wie für den ursprünglichen Vermieter/die ursprüngliche Vermieterin. Für die Mieter:innen, die im Haus leben, ändert sich daher wenig. Sie müssen lediglich ihre Miete an einen neuen Zahlungsempfänger/eine neue Zahlungsempfängerin überweisen. Allerdings sollten sie abwarten, bis ein entsprechender Nachweis vorliegt, dass das Haus tatsächlich dem/der neuen Vermieter:in gehört. Das kann zum Beispiel ein Grundbuchauszug sein.

Anwält:innen und Mieterschutzbund – Wo gibt es weitere Informationen zum Mietrecht?

Für Mieter:innen gibt es verschiedene Anlaufstellen, wenn sie Fragen zum Mietrecht und Mieterschutz haben. Sie können beispielsweise zu einer Rechtsberatung bei Fachanwälten gehen, die sich auf Mietrecht spezialisiert haben. Auch der Mieterschutzbund und der Interessenverband Mieterschutz e.V. sind bei einer Kündigung zuverlässige Ansprechpartner. Diese beantworten Fragen, wenn Mieter:innen nicht mehr weiterwissen.

Änderungen des Mieterschutzes während der Covid-19-Pandemie

Ein neues Gesetz sollte zu Beginn der Corona-Pandemie Mieter:innen während der Corona-Krise schützen. Mieten wurden nicht gemindert oder ausgesetzt. Sollte die Miete aber zeitweise nicht bezahlt werden können, durften Mieter:innen deshalb nicht einfach fristlos gekündigt werden. Hier findest Du einen kurzen Überblick zu den aktuellen Regelungen (Stand März 2021):

• Wenn die Miete Corona-bedingt zwischen April und Juni 2020 nicht gezahlt werden konnte, durfte dem/der Mieter:in nicht gekündigt werden. Der Gesetzgeber hat diese Regelungen nicht verlängert, da sich zumeist Mieter:in und Vermieter:in auf privater Ebene hierzu einigen konnten.
• Wer die Miete im genannten Zeitraum nicht zahlen konnte, bekommt einen Zahlungsaufschub bis Ende Juni 2022, die Zahlungen werden aber nicht erlassen.
• Kann der/die Mieter:in das Geld trotzdem nicht bis Juni 2022 zahlen, darf der/die Vermieter:in kündigen.

Weitere Informationen von der Bundesregierung dazu gibt es auch hier.

Fazit – Rechte kennen und persönlich absprechen

Egal, ob Du Vermieter:in oder Mieter:in bist – Du solltest Dich gründlich zum Thema Vermieter- und Mieterschutz informieren. Es ist wichtig zu wissen, welche Rechte und Pflichten es gibt. Auf dieser Grundlage kannst du Dich abstimmen. Suche am besten regelmäßig das persönliche Gespräch. So lassen sich Unklarheiten ausräumen und Probleme in vielen Fällen leichter lösen. Das gilt besonders während der Corona-Krise, unter der häufig beide Seiten leiden. Aber auch hier lässt sich bestimmt eine Lösung finden!