Mieterschutz und Kündigung

Die Rechte von Mietern und Vermietern

Kündigungsfristen, Eigenbedarf, Mieterschutz – Wer in einer Wohnung oder einem Haus zur Miete wohnt, muss sich mit diesen Themen auseinandersetzen. Eine klare Abstimmung zwischen Mieter und Vermieter ist wichtig für beide Parteien. Lesen Sie hier einen Überblick über die Rechte von Mietern und Vermietern – auch in Ausnahmesituationen.

Mieterschutz bedeutet, dass die Kündigungsrechte zugunsten des Mieters eingeschränkt werden. Eine ordentliche Kündigung ist beispielsweise nur bei berechtigtem Interesse (meist Eigenbedarf) und mit Fristen von mehreren Monaten möglich. Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten grob verletzt. Allerdings muss ein Kündigungsgrund immer angeführt und schriftlich festgehalten werden. Aber gelten diese Regelungen auch in Ausnahmezeiten, etwa während der Corona-Pandemie? In diesem Fall gab es einige Ausnahmen.

 

Was bedeutet Mieterschutz?

In Mietverhältnissen gilt ein sogenanntes asymmetrisches Kündigungsrecht. Die Fristen sind bei Vermietern in der Regel länger als bei Mietern. Zudem können Vermieter nicht willkürlich kündigen. Sie brauchen triftige Gründe (welche das sein können, erfahren Sie weiter unten). Das dient dem Schutz der Mieter. Schließlich ist die Wohnung bzw. das Haus für Menschen ein Lebensmittelpunkt. Bezahlbarer Wohnraum ist knapp und ein Umzug ist meist sehr aufwendig.

Aber auch Vermieter haben Rechte. Sie werden nicht alleingelassen, wenn sie selbst in die Wohnung einziehen möchten oder die Mieter gegen Regeln verstoßen – beispielsweise unerlaubt Tiere halten bzw. ihre Miete nicht zahlen.

Mietrecht ist eine komplexe Sache. Es gibt fast 100 Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragraphen 535 bis 577a. Jeder Mietvertrag ist anders und immer wieder werden neue Gerichtsurteile gefällt, die das Verhältnis von Mietern und Vermietern betreffen. Deshalb liefern wir Ihnen hier einen Überblick über Mieterschutz und Mietrecht. Interessant ist sicherlich auch, welche Besonderheiten während der Corona-Pandemie gelten.

 

Unter welchen Bedingungen darf gekündigt werden?

Ein Vermieter darf die Personen, die in seiner Wohnung oder seinem Haus leben, nicht von heute auf morgen kündigen. Er braucht dafür „berechtigtes Interesse“ nach § 573 BGB und muss sich an Fristen halten. Es gibt drei verschiedene Möglichkeiten, die unter unterschiedlichen Umständen greifen.

Tipp:

Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich immer gesprächsbereit zeigen. So können Sie Differenzen vielleicht klären, ohne dass es zu einer Kündigung kommen muss.

1. Ordentliche Kündigung

Der häufigste Grund dafür ist der Eigenbedarf. Allerdings muss auch hier berechtigtes Interesse vorliegen: Der Vermieter benötigt Wohnraum für sich oder für begünstigte Personen:

  • Kinder
  • Enkelkinder
  • Schwiegerkinder
  • Eltern
  • Großeltern
  • Schwiegereltern
  • Geschwister
  • Nichten und Neffen
  • Haushaltsmitglieder wie Pflegekinder oder Pflegepersonal ohne eigenen Hausstand

Dank des Mieterschutzes muss der Vermieter seinen Eigenbedarf nachvollziehbar begründen können und schriftlich in einem Kündigungsschreiben festhalten. Zudem müssen Mieter im Sinne des Mieterschutzes genügend Zeit haben, einen angemessenen Ersatz für die Wohnung zu finden. Was „angemessen“ ist, hängt von den persönlichen und finanziellen Umständen ab und ist immer unterschiedlich. Gemäß § 573c BGB gilt eine gesetzliche Frist. Je länger das Mietverhältnis, desto länger ist auch die Frist, beispielsweise:

  • 3 Monate bei Mietdauer von max. 5 Jahren
  • 6 Monate bei Mietdauer von max. 8 Jahren
  • 9 Monate bei Mietdauer von mehr als 8 Jahren
Tipp:

Wer länger in einer Stadt leben oder eine Familie gründen möchte, hat natürlich die Möglichkeit, selbst Wohneigentum zu erwerben oder zu bauen. Personen mit geringem Einkommen können sich dafür über staatliche Fördermöglichkeiten informieren. Ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung dienen schließlich auch als Absicherung im Alter. Und Sie beugen damit Problemen vor, die bei Eigenbedarf des Vermieters entstehen können.

2. Außerordentliche Kündigung

Es gibt auch Umstände, unter denen der Vermieter außerordentlich und fristlos kündigen darf. Das ist laut § 543 GBG zum Mieterschutz aber nur in Ausnahmefällen möglich, zum Beispiel:

  • Die Mietsache wird fahrlässig an Dritte überlassen, etwa durch nicht genehmigte Untermieter.
  • Der Hausfrieden wurde auf unzumutbare Weise gestört, etwa durch andauernde Lärmbelästigung.
  • Die Miete wurde mindestens zwei Monate nicht bezahlt

Auch bei einer außerordentlichen Kündigung gibt es Ausnahmen. So gilt eine Frist von drei Monaten, wenn …

  • der Mietvertrag schon seit über 30 Jahren besteht.
  • nach dem Tod des Mieters Mitmieter oder Angehörige weiterhin im Haus oder in der Wohnung wohnen.

 

Mieter können Widerspruch gegen eine Kündigung einlegen

Für Mieter und Vermieter ist gleichermaßen wichtig zu wissen: Selbst, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, kann gemäß § 574 BGB Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung eingelegt werden. Etwa, wenn das eine unzumutbare Härte für den Mieter, seine Familie oder Haushaltsmitglieder bedeuten würde. Gründe, die einen Widerspruch rechtfertigen, sind zum Beispiel:

  • Krankheit
  • Hohes Alter
  • Schwangerschaft
  • Kein angemessener Ersatzwohnraum trotz intensiver Suche

Mieter müssen der Kündigung spätestens zwei Monate, bevor das Mietverhältnis enden soll, schriftlich widersprechen. Bei einer außerordentlichen Kündigung ist das übrigens nicht möglich.

Info:

Wie sieht das während der Covid-19-Pandemie aus? Umzüge sind generell erlaubt, solange die neue Wohnung frei ist und es die Ausgangsbeschränkungen erlauben. Allerdings befinden sich viele Mieter aktuell in einer finanziellen Notsituation. Es ist daher schwierig, überhaupt erst eine neue Wohnung zu finden. Mieter und Vermieter sollten sich absprechen und gemeinsam eine Lösung finden, die für beide Seiten passt.

Wie können Vermieter einem Widerspruch vorbeugen? Indem sie regelmäßig die Miete erhöhen – in angemessenem, ortsüblichem Maß natürlich! Viele Vermieter versäumen das (oft aus Nettigkeit gegenüber den Mietern). Das führt aber dazu, dass Mieter nur schwer eine vergleichbare Wohnung finden, da ihre aktuelle vergleichsweise günstig ist. So sinkt natürlich auch die Bereitschaft auszuziehen, falls der Vermieter Eigenbedarf anmeldet.

Mieterschutz bei Hausverkauf – ist eine Kündigung möglich?
Nein, für den neuen Eigentümer des Hauses gelten die gleichen Regeln wie für den ursprünglichen Vermieter. Für die Mieter, die im Haus leben, ändert sich daher wenig. Sie müssen lediglich ihre Miete an einen neuen Zahlungsempfänger überweisen. Allerdings sollten sie abwarten, bis ein entsprechender Nachweis vorliegt, dass das Haus tatsächlich dem neuen Vermieter gehört. Das kann zum Beispiel ein Grundbuchauszug sein.

 

Anwälte und Mieterschutzbund – Wo gibt es weitere Informationen zum Mietrecht?

Für Mieter gibt es verschiedene Anlaufstellen, wenn sie Fragen zum Mietrecht und Mieterschutz haben. Sie können beispielsweise zu einer Rechtsberatung bei Fachanwälten gehen, die sich auf Mietrecht spezialisiert haben. Auch der Mieterschutzbund und der Interessenverband Mieterschutz e.V. sind bei einer Kündigung zuverlässige Ansprechpartner. Diese beantworten Fragen, wenn Mieter nicht mehr weiterwissen.

Info:

Während der Corona-Krise führen Anbieter Beratungen kontaktlos durch – beispielsweise per Telefon oder E-Mail. So gefährden sie nicht Ihre Gesundheit und können sich trotzdem Antworten auf Ihre Fragen holen.

Änderungen des Mieterschutzes während der Covid-19-Pandemie

Ein neues Gesetz sollte zu Beginn der Corona-Pandemie Mieter während der Corona-Krise schützen. Mieten wurden nicht gemindert oder ausgesetzt. Sollte die Miete aber zeitweise nicht bezahlt werden können, durften Mieter deshalb nicht einfach fristlos gekündigt werden. Hier finden Sie einen kurzen Überblick zu den aktuellen Regelungen (Stand März 2021):

  • Wenn die Miete Corona-bedingt zwischen April und Juni 2020 nicht gezahlt werden konnte, durfte dem Mieter nicht gekündigt werden. Der Gesetzgeber hat diese Regelungen nicht verlängert, da sich zumeist Mieter und Vermieter auf privater Ebene hierzu einigen konnten.
  • Wer die Miete im genannten Zeitraum nicht zahlen konnte, bekommt einen Zahlungsaufschub bis Ende Juni 2022, die Zahlungen werden aber nicht erlassen.
  • Kann der Mieter das Geld trotzdem nicht bis Juni 2022 zahlen, darf der Vermieter kündigen.

Weitere Informationen von der Bundesregierung dazu gibt es auch hier.

Wichtig:

Haben Mieter finanzielle Probleme durch die Covid-19-Pandemie, sollten sie möglichst schnell auf ihre Vermieter zugehen. Viele zeigen sich kulant und verständnisvoll. Hilfreich sind außerdem Nachweise über staatliche Corona-Hilfen oder Verdienstausfälle. Damit beugen Sie unnötigen Streits vor.

Fazit – Rechte kennen und persönlich absprechen

Egal, ob Sie Vermieter oder Mieter sind – Sie sollten sich gründlich zum Thema Vermieter- und Mieterschutz informieren. Es ist wichtig zu wissen, welche Rechte und Pflichten es gibt. Auf dieser Grundlage können Sie sich abstimmen. Suchen Sie am besten regelmäßig das persönliche Gespräch. So lassen sich Unklarheiten ausräumen und Probleme in vielen Fällen leichter lösen. Das gilt besonders während der Corona-Krise, unter der häufig beide Seiten leiden. Aber auch hier lässt sich bestimmt eine Lösung finden!

Junges Paar unterhält sich mit Vermieter

Bestens beraten

Egal ob Übergabeprotokoll oder Wohnraumvermessung – bei uns finden Sie die passenden Experten rund um Ihre Fragen zum Thema Mieten & Vermieten.

>> Zu Ihrer persönlichen Immobilien-Assistentin