Fragen & Antworten rund um die Mieterhöhung
Das sollten Sie als Vermieter zur Mieterhöhung wissen
• Ihnen sind in letzter Zeit die Kosten davongelaufen und Sie planen als Vermieter für Ihre Immobilie(n) die Miete zu erhöhen? Das ist prinzipiell Ihr gutes Recht – solange Sie sich an die gesetzlichen Vorgaben halten. Mieter stehen in Deutschland unter dem besonderen Schutz des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und jede Mieterhöhung ist daher an bestimmte Bedingungen geknüpft. Wir haben Ihnen in diesem Beitrag die wichtigsten Fakten kompakt zusammengetragen, die Sie beachten sollten, wenn Sie eine Mietzinserhöhung in Erwägung ziehen.
Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?
Die gesetzlichen Regelungen zur Anhebung der Miete sind relativ eindeutig. Demnach haben Sie grundsätzlich das Recht, den Mietzins an die allgemeine Mietpreissteigerung anzupassen, Ihre Forderung also bis zur Höhe der örtlichen Vergleichsmiete anzuheben. Auch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen, die die Wohnqualität oder energetische Bilanz des von Ihnen zur Verfügung gestellten Wohnraums verbessern, rechtfertigen eine Anhebung der Miete.
Neben diesen beiden grundsätzlichen Optionen gesteht Ihnen der Gesetzgeber die Möglichkeit zu, bereits im Vertrag mit Ihrem zukünftigen Mieter eine regelmäßige Aufstockung der Miete zu vereinbaren. Dies kann in Form einer Staffelmiete oder einer Indexmiete geschehen (konkrete Ausführungen dazu weiter unten). Die hier genannten rechtlichen Rahmenbedingungen beziehen sich ausdrücklich auf bestehende Mietverträge. Bei Neuvermietungen und/oder Mieterwechsel gelten zum Teil andere Vorschriften (auch dazu weiter unten).
Was bedeutet „Erhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete“?
- Sie dürfen die von Ihnen geforderte Miete bis auf den Satz anheben, der im Durchschnitt der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung im unmittelbaren Ortsumfeld gezahlt wurde.
Um diesen Preis zu ermitteln, müssen Sie kein Mathematik-Studium absolviert haben, sondern können sich einfach am örtlichen Mietspiegel orientieren. Städte und Gemeinden ermitteln die durchschnittliche Miete in den jeweiligen Ortsteilen regelmäßig – und erstellen ein öffentlich einsehbares Dokument mit den nötigen Informationen. Der Mietspiegel listet den Preis je Quadratmeter auf, entsprechend der Größe und Lage der Wohnung unter Berücksichtigung von Baujahr und Ausstattung.
Sie dürfen sich nicht am Mietspiegel einer Nachbargemeinde orientieren, falls es für Ihren Ort keinen entsprechenden Nachweis gibt. Etwa, weil er sehr klein ist. Dann müssen Sie selbst drei vergleichbare Wohnungen finden, die bereits jetzt die Miete kosten, die Sie erreichen möchten.
- Sie müssen dem Mieter Ihre Mieterhöhung schriftlich und begründet mitteilen. Begründet meint in diesem Fall – mit Verweis auf den Mietpreisspiegel oder eben die Vergleichswohnungen.
- Sie sind außerdem verpflichtet, dem Mieter nach Ihrem Brief zwei volle Kalendermonate Überlegungsfrist einzuräumen. Das bedeutet: Die Mietzinserhöhung kann erst ab Start des dritten Monats wirksam werden.
Wie oft darf die Miete angehoben werden?
Sie dürfen frühestens zwölf Monate nach Abschluss eines Mietvertrages die Miete erhöhen. Die dann 15 Kalendermonate nach dem Einzug des Mieters wirksam wird. Anschließend müssen Sie wieder mindestens ein Jahr warten, bevor Sie eine erneute Mietpreissteigerung auf den Weg bringen.
Die Regelungen beziehen sich nur auf den Umstand, falls Sie Ihre Miete an den örtlichen Mietpreisspiegel anpassen möchten. Erhöhungen aufgrund einer Modernisierung fallen nicht in dieses Fristenraster.
Wie groß darf die Mieterhöhung maximal sein?
Der Gesetzgeber räumt Ihnen als Vermieter die Möglichkeit ein, den von Ihnen geforderten Mietzins – im Rahmen einer Anpassung an den örtlichen Mietpreisspiegel (!) – innerhalb von drei Jahren um bis zu maximal 20 Prozent anzuheben. Haben Sie diese sogenannte Kappungsgrenze ausgeschöpft, müssen Sie zunächst drei weitere Jahre warten, bevor Sie erneut die Miete erhöhen können.
Aufgrund der angespannten Lage an den Wohnungsmärkten in bestimmten Regionen, haben viele Bundesländer die Kappungsgrenze für von Wohnungsknappheit besonders betroffene Städte und Gemeinden auf 15 Prozent abgesenkt. Dieser reduzierte Prozentsatz gilt grundsätzlich – selbst, wenn Sie als Vermieter den ortsüblichen Vergleichsmietzins noch nicht erreicht haben. Informieren Sie sich daher rechtzeitig über die Regelungen in Ihrer Stadt oder Gemeinde.
Außerdem gilt: In Städten mit Wohnraummangel zieht die jüngere Rechtsprechung eine klare Obergrenze bei Mietbegehren, die mehr als 120 Prozent über dem ortsüblichen Vergleichssatz liegen. Hier greift der § 5 Abs. 2 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG): Ausnutzung eines geringen Angebotes. Der Tatbestand kann mit Geldbußen von bis zu 50.000 Euro bestraft werden.
Muss der Mieter der Mietzinserhöhung zustimmen?
Ja. Für das Wirksamwerden einer Mietpreiserhöhung ist die Zustimmung des Mieters erforderlich. Dazu müssen Sie den Mieter in Ihrer Ankündigung ausdrücklich auffordern und ihm anschließend die bereits erwähnte Frist von zwei Monaten zur Überprüfung Ihrer Forderung einräumen. Die Zustimmung ist an keine bestimmte Form gebunden. Sie gilt als stillschweigend erteilt, wenn der Mieter den neuen, höheren Mietzins einfach bezahlt.
Verweigert Ihr Mieter die Zustimmung, respektive reagiert er gar nicht auf Ihr Schreiben, dann bleibt Ihnen nur die Möglichkeit, ein Gericht einzuschalten und den Klageweg zu beschreiten. Wichtig: Die Frist dafür endet mit Ablauf des fünften Monats, nachdem Sie Ihre Ankündigung verschickt haben.
Ihr Mieter hat bei jeder Mietzinserhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Das heißt, er kann innerhalb der Überlegungs- beziehungsweise Zustimmungsspanne die Wohnung mit einer Frist von nur zwei Monaten kündigen.
Welche Regelungen gelten bei einem Mieterwechsel?
Alle bis dato genannten Vorschriften beziehen sich auf das klassische Mietverhältnis, das bereits länger besteht. Vermieten Sie eine Wohnung neu und schließen daher auch einen neuen Mietvertrag, sollten Sie sich unbedingt schlau machen, ob in Ihrer Stadt oder Gemeinde die sogenannte Mietpreisbremse gilt.
Dieses Instrument wurde von der Bundesregierung schon 2015 auf den Weg gebracht, zuletzt 2019 und 2020 nachgebessert, und soll dafür Sorge tragen, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die Mieterhöhung maximal zehn Prozent über dem örtlichen Vergleichssatz liegt. Die Preisbremse gilt nur in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt – und sie greift nicht bei Neubauten.
Die Mietpreisbremse will Eigentümer, die eine Bestandswohnung umfassend modernisieren möchten, nicht ausbremsen. Die erste Vermietung nach der Sanierung ist daher von der generellen Regelung ausgenommen.
Vergessen Sie nicht, Ihrem neuen Mieter unaufgefordert die Miete des Vormieters mitzuteilen und – falls Sie von der Ausnahmeregelung der Modernisierungsumlage Gebrauch machen – auch dies explizit zu erwähnen, am besten in einer Anlage zum Mietvertrag.
Welche Vorteile bietet ein Mietverhältnis mit Staffelmiete?
Vereinbaren Sie mit Ihrem neuen Mieter zu Beginn des Vertragsverhältnisses eine Staffelmiete, dann können und müssen Sie die geplanten Mietzinserhöhungen jeweils exakt terminieren und den sich ergebenden neuen Mietbetrag konkret benennen.
Staffelmieten können ohne zeitliche Befristung vereinbart werden oder aber für eine bestimmte Spanne gelten. Das gesamte Konstrukt ist darauf ausgelegt, dass Sie keine (!) zusätzliche Mietzinserhöhung mehr verlangen können.
Der Vorteil dieser Regelung besteht allerdings darin, dass Sie die vereinbarten Anhebungen weder ankündigen noch auf eine Zustimmung warten müssen. Auch gibt es keinerlei Einschränkung, wie hoch die Mieterhöhung maximal sein darf – einzig die Bestimmungen der Mietpreisbremse können auch in diesem Fall eine Obergrenze setzen.
Kann es sinnvoll sein, eine Indexmiete zu vereinbaren?
Auch die Indexmiete muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Die Höhe der Miete bemisst sich in den folgenden Jahren – lediglich der erste Mietzins wird im Vertrag dokumentiert – am vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex. Vereinfacht gesagt stehen Ihnen jährlich Mietzinserhöhungen in Höhe der Inflationsrate zu. Allerdings müssen Sie in diesem Fall eine Ankündigung verschicken und auch den Preisindex sowie die konkrete Erhöhung in Euro und Cent benennen. Ob Sie diese Abrechnung jährlich, nach zwei, drei oder fünf Jahren vornehmen, bleibt Ihnen überlassen.
Weitere Mietzinsanhebungen schließt die Indexmiete hingegen aus- auch wegen Modernisierung oder Angleichung an den örtlichen Vergleichsmietzins. Einzige Ausnahme: Modernisierungsmaßnahmen, die aufgrund gesetzlicher Vorgaben, beispielsweise Abgasvorschriften, vorgenommen werden müssen, können umgelegt werden.
Ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung immer erlaubt?
Ja, vorausgesetzt, es handelt sich um tatsächliche Modernisierungsmaßnahmen – und nicht etwa Instandhaltungsarbeiten. Dann dürfen Sie (seit Januar 2019) acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Haben Sie eine Sanierung für gleich mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten je Quadratmeter zu ermitteln und dann mit der Wohnungsgröße zu multiplizieren.
Grundsätzlich ist es lohnend, für Modernisierungsmaßnahmen günstige Baukredite und vor allem öffentliche Fördermittel in Anspruch zu nehmen.
Sanierung finanzieren
Sie möchten Ihre Immobilie energieeffizient sanieren oder Barrieren reduzieren? Dann können Sie von einer KfW-Förderung profitieren.
Diese Fördergelder müssen Sie von der Modernisierungsumlage abziehen.
Einige wichtige Eckpunkte, die Sie dabei noch beachten sollten:
- Sie müssen Ihre Mieter drei Monate vor Beginn der Sanierung schriftlich über den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten informieren.
- Ihr Mieter muss den Baumaßnahmen nicht zustimmen. Drei Monate lang ruht zudem sein Minderungsrecht, zum Beispiel wegen Beeinträchtigungen durch Lärm, Abbrucharbeiten oder Staub. Der Gesetzgeber hat in diesem Fall ausdrücklich die Interessen des Vermieters geschützt.
- Für die Modernisierungsumlage sind Obergrenzen festgelegt. Grundsätzlich dürfen Sie die Mitte innerhalb einer Zeitspanne von sechs Jahren höchstens um drei Euro je Quadratmeter anheben. Lag der Quadratmeterpreis zuvor unter sieben Euro, gilt ein Steigerungslimit von zwei Euro. Diese „Deckel“ beziehen sich jedoch nur auf Mietzinserhöhungen infolge von Modernisierungsmaßen, nicht auf die Anpassungen an den örtlichen Vergleichsmietpreis.
- Da Sanierungsmaßnahmen zumeist in Kombination mit Instandhaltungsarbeiten durchgeführt werden und die Abgrenzung der Kosten zum Teil kompliziert wäre, erlaubt der Gesetzgeber bei Kosten bis 10.000 Euro den pauschalen Abzug von 30 Prozent.
- Zum Aufbewahren gelistet: Die Gesetzgebung erkennt als Modernisierungen alle Baumaßnahmen an, die Energie einsparen und/oder den Wasserverbrauch nachhaltig reduzieren. Außerdem solche, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern und/oder den Gebrauchswert des Wohnraums erhöhen und schließlich alle Veränderungen, die geeignet sind, neuen Wohnraum zu schaffen.