Finanzierung ohne Eigenkapital
Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
• Du hast Deine Traumimmobilie gefunden und möchtest Dir den Wunsch vom Eigenheim erfüllen. Außerdem stehst Du auf der Interessentenliste an erster Stelle. Wäre da nicht ein Haken: das fehlende Eigenkapital für die Finanzierung. Schließlich wird empfohlen, 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln aufzubringen. In unseren krisenbehafteten Zeiten haben aber nicht alle so viel auf der hohen Kante. Da stellt sich die Frage, ob eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich ist. In diesem Beitrag erklären wir Dir, was das genau bedeutet und unter welchen Umständen Du einen Kredit ohne Eigenkapital bekommen kannst.
Was ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital?
Ist die Rede von einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, bezieht sich das auf den vollen Kaufpreis eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Daher werden oft die Begriffe 100-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung synonym verwendet. Um eine Vollfinanzierung handelt es sich aber eigentlich erst, wenn der Kredit mehr als 100 Prozent des Immobilienpreises deckt, denn meist ist ein erweiterter oder weiterer Kredit für die Kaufnebenkosten notwendig. Dazu zählen unter anderem die:
- Grunderwerbssteuer
- Notarkosten
- Grundbuchgebühren
- Maklerprovision
In der Praxis liegen die Nebenkosten teilweise bei über 10 Prozent des Kaufpreises. Deshalb handelt es sich tatsächlich um eine 110-Prozent-Finanzierung, wenn die Nebenkosten nicht aus eigenen Mitteln bestritten werden können. Vor dem Besuch Deiner Bank des Vertrauens musst Du Dir also überlegen, ob Du allein den Kaufpreis der Immobilie und/oder zusätzlich die Nebenkosten mit einem Darlehen finanzieren willst.
Wann ist eine 100-Prozent-Finanzierung möglich?
Du planst, eine Immobilie ohne Eigenkapital zu kaufen, hast aber die Mittel für die Nebenkosten? Dann geht es bei Dir um eine 100-Prozent-Finanzierung. Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine solche Finanzierung ohne Eigenkapital möglich. Dafür benötigt die Bank jedoch einige Sicherheiten:
- Sicheres Einkommen: Banken ist es wichtig, dass Du eine gute Liquidität hast. Das bedeutet, dass Du ein stabiles Einkommen vorzuweisen hast. Die Höhe ist dabei wesentlich vom jeweiligen Immobilienpreis abhängig. Je teurer die Immobilie, desto besser solltest Du verdienen. Die Faustregel lautet: Die monatliche Rate sollte nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen.
- Gute Bonität: Deine Kreditwürdigkeit zeigt sich in Deiner Bonität. Sie beschreibt Deine Zahlungsfähigkeit, sprich, ob Du in der Lage bist, die vereinbarten Tilgungen zu leisten. Für ihre Berechnung nutzen Banken eigene Kriterien und bedienen sich zusätzlich der SCHUFA-Bonitätsauskunft.
- Immobilienbewertung: Nicht immer stimmt der Kaufpreis einer Immobilie mit der Bewertung der Bank überein. Insbesondere im Zuge der anhaltenden Immobilienblase, also der Überbewertung von Objekten, verlangen manche gegebenenfalls mehr als angebracht. Möchtest Du ein Haus oder eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen, sollte der von der Bank ermittelte Wert annähernd dem Kaufpreis entsprechen. Schließlich bestimmt die Bank, welche Kredithöhe sie Dir gewährt. Wichtige Faktoren sind hier beispielsweise die Lage und der Zustand der Immobilie. Andernfalls musst Du die Differenz durch Zusatzkredite mit meist deutlich höherem Zinssatz ausgleichen.
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Mit Beamtenstatus hat man dank des sicheren Arbeitsplatzes meist gute Karten bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Anders sieht es bei Selbstständigen aus. Da ein regelmäßiges Einkommen in vielen Fällen nicht gegeben ist, ist für viele Banken das Risiko zu groß. Hier ist es hilfreich, Eigenkapital mitzubringen oder eine zweite Person im Beamten- oder Angestelltenverhältnis am Kredit zu beteiligen. Letztlich ist aber auch das eine Einzelfallentscheidung.
Wie funktioniert eine 110-Prozent-Finanzierung?
Banken nehmen für Finanzierungen ohne Eigenkapital Zinsaufschläge, da ihr Risiko höher ist. Prinzipiell ist es relativ schwierig, eine 110-Prozent-Finanzierung inklusive aller Nebenkosten zu bekommen. Der Grund dafür ist, dass das Kapital dafür nach Begleichung der Kaufnebenkosten nicht mehr vorhanden ist. Folglich gibt es keinen materiellen Gegenwert, den die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung veräußern könnte.
Eine 100-Prozent-Finanzierung zu guten Konditionen bieten viele Banken, wenn Du eine Zusatzsicherheit vorweisen kannst. Das kann zum Beispiel eine lastenfreie Immobilie aus der Familie, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen oder ein Bausparguthaben sein.
In der Regel vergibt daher eine zweite Bank den Kredit für die Nebenkosten. Für mehr Sicherheit kommt bei diesem Nachrangdarlehen ein höherer Zinsaufschlag oder Risikoabschlag als beim ersten Kredit hinzu. Daher sind meist die Kreditlaufzeiten länger. Aufgrund des erhöhten Risikos müssen Deine Rahmenbedingungen wie das Einkommen sehr gut sein, um eine Zustimmung zu erhalten. Kommt es nämlich zu einer Zwangsversteigerung, ist zunächst die erste Bank an der Reihe, ihren offenen Kreditbetrag zurückzubekommen. Im äußersten Fall erhält das Kreditinstitut, die das Nachrangdarlehen gewährt hat, nichts – das Ausfallrisiko ist dementsprechend höher.
Eine Vollfinanzierung trotz vorhandenem Eigenkapital kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn das vorhandene Geld als Notgroschen genutzt oder zwischenzeitlich gewinnbringend angelegt wird.
Welche Banken finanzieren ohne Eigenkapital?
Pauschal lässt sich die Frage, welche Banken eine Finanzierung ohne Eigenkapital ermöglichen, nicht beantworten. Wie in vielen Fällen lautet hier ebenfalls die Antwort: Es kommt darauf an. Grundsätzlich sind zahlreiche Banken für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital offen. Schlussendlich ist die Entscheidung aber von Deinen persönlichen Umständen sowie der individuellen Bewertung der Bank abhängig.
Seltener ist die Gewährung von 110-Prozent-Finanzierungen. Diese verweigern die meisten Banken aufgrund des höheren Ausfallrisikos. Doch auch hier empfiehlt es sich, das persönliche Gespräch zu suchen und Deine Situation zu schildern. Du kannst Dir nie sicher sein, welche Möglichkeiten bestehen.
Fazit: Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital realistisch?
Die Vorteile eines Kredits ohne zusätzliches Eigenkapital sind eindeutig. Selbst ohne Erspartes hast Du die Chance, den Kauf oder Bau eines Eigenheims zu realisieren. Damit umgehst Du lange Wartezeiten und investierst bereits frühzeitig in Deine Altersvorsorge. Ist das Eigenheim abbezahlt, fallen in der Rentenphase keine Mietkosten an.
Wenn Du selbst bauen willst, solltest Du Dich auch damit beschäftigen, welche Fördermöglichkeiten es für Dein Bauvorhaben gibt.
Andererseits darfst Du etwaige Eventualitäten nicht außer Acht lassen. Bei einer Vollfinanzierung kommen höhere Zinssätze und längere Kreditlaufzeiten auf Dich zu. Die monatliche Rate ist dann meist deutlich höher als die Kaltmiete für ein vergleichbares Objekt. Überlege im Vorfeld, ob Du diese zusätzliche monatliche Belastung langfristig gut stemmen kannst. Arbeitslosigkeit, Krankheit oder unvorhergesehene Reparaturarbeiten am Haus – das sind nur einige der Situationen, die sich niemand wünscht und dennoch eintreten könnten. Ob eine Finanzierung ohne Eigenkapital letztlich realistisch ist, hängt von der individuellen Bank, deren Konditionen und Deiner aktuellen Lage ab.