Anschlussfinanzierung Baufinanzierung
Das solltest Du wissen, wenn die Zinsbindung ausläuft
• Ohne eine durchdachte Baufinanzierung klappt der Schritt zum Eigenheim meistens nicht. Ein Faktor sind dabei die Zinsen. Doch die Zinsbindung des Kredits ist nur für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Nach diesem Zeitraum benötigst Du eine Anschlussfinanzierung.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Möchtest Du ein Haus oder eine Wohnung bauen, kaufen oder sanieren, kannst Du die Kosten über eine Baufinanzierung decken. Vor dem Kreditabschluss verhandelst Du mit dem Kreditgeber über Zinssatz und -bindung für den Immobilienkredit. Die komplette Rückzahlung (Tilgung) der Baufinanzierung geht jedoch normalerweise über die zuvor festgelegte Laufzeit hinaus. Du benötigst daher eine Anschlussfinanzierung. Dabei hast Du drei Optionen:
- Prolongation
- Umschuldung
- Forwarddarlehen
Mit einem dieser Kredite bezahlst Du die Restschuld der noch offenen Baufinanzierung. Dabei musst Du die Konditionen jedoch neu verhandeln. Dies führt unter Umständen dazu, dass Du mit dem neuen Kredit höhere Zinsen bezahlen musst. Welche Zinsen auf Dich zukommen, hängt mit der Zinsentwicklung zusammen. Bei der Forwardfinanzierung sicherst Du Dir bereits einige Monate im Vorfeld den Zinssatz. Deshalb solltest Du Dir frühzeitig über die Anschlussfinanzierung Deines Immobilienkredites Gedanken machen.
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Prolongation – Verlängerung der Baufinanzierung beim Kreditgeber
Bei der PSD Bank Nürnberg wirst Du ungefähr ein Jahr vorher über den Ablauf Deiner Zinsbindung benachrichtigt. Du kannst Dich dann zu einer passenden Anschlussfinanzierung beraten lassen. Eine Anschlussfinanzierung bei Deinem aktuellen Kreditgeber bezeichnen Banken auch als Prolongation. Rechtlich gesehen schließt Du bei dieser Option keinen neuen Kreditvertrag ab, sondern verlängerst das bestehende Baudarlehen. Du hast jedoch die Möglichkeit, eine andere Zinsbindung zu wählen, woraufhin sich der Zinssatz verändert.
Bei der PSD Bank Nürnberg kannst Du in einem gewissen Rahmen den Tilgungssatz und die Sondertilgungshöhe anpassen. Sprich hierzu am besten direkt Deine:n Berater:in an.
Was sind die Vorteile der Prolongation?
Da der Kreditgeber Dich bereits kennt (langjährige Vertragsbeziehung) und die Vertragsinhalte sich nicht verändern, erfolgt keine erneute Bonitätsprüfung. Die Verlängerung verläuft in der Regel sehr unkompliziert, teilweise innerhalb weniger Minuten. Dein:e Bankberater:in erstellt anhand Deiner Wünsche zu Zinsbindung und Ratenhöhe das bestmögliche Zinsangebot für Dich. Wenn die Rahmenbedingungen für Dich passen, fehlt nur noch Deine Unterschrift. Außerdem entfallen die Grundbuch- und Notarkosten.
Sobald Du eine Baufinanzierung abgeschlossen hast, trägt sich der Kreditgeber als Sicherheit in das Grundbuch ein. Der vorherige Kreditgeber müsste im Falle eines Anbieterwechsels ausgetragen werden. Anschließend muss der neue Kreditgeber, von dem Du die Anschlussfinanzierung erhältst, eingetragen werden. Dieser Schritt wird von einem Notar notariell beurkundet. Beachte also, dass bei einem Anbieterwechsel Notar- und Grundbuchkosten anfallen. Erst wenn Du die Baufinanzierung bzw. die Anschlussfinanzierung abbezahlt hast, tritt die Bank die Grundschuld an Dich ab (Grundschuld geht zur Eigentümergrundschuld über).
Umschuldung – Anschlussfinanzierung über eine andere Bank
Das Ziel dieser Option ist es, Deine bisherige Baufinanzierung umzuschulden. Das bedeutet: Um die Restsumme aus dem bisherigen Immobilienkredit abzubezahlen, unterschreibst Du einen neuen Vertrag zur Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank.
Der Vorteil liegt darin, dass Du bereits im Vorfeld zahlreiche Kreditangebote einholen und vergleichen kannst. Hast Du ein besseres Angebot im Vergleich zur bisherigen Bank gefunden, kannst Du den bisherigen Kredit ablösen. Den neu abgeschlossenen Kredit zahlst Du dann wie üblich in monatlichen Raten innerhalb der Zinsbindung ab.
Wie bereits erwähnt, ist dieser Schritt mit Zusatzkosten verbunden. Bei der neuen Bank wird nämlich die Grundschuld als Sicherheit hinterlegt. Hierfür fallen Grundbuch- und Notarkosten an. Schaue hier am besten genauer hin. Sind die neuen Konditionen günstiger als bei der bisherigen Bank, kann sich die Umschuldung dennoch lohnen. Übrigens: Keine der beiden Banken verlangt für den Wechsel eine Gebühr.
Im Vergleich zu den Ersparnissen einer Prolongation sind die Grundbuch- und Notarkosten bei einer Umschuldung oftmals geringer. Wie hoch die Kosten für die Grundschuldänderung tatsächlich ausfallen, kannst Du über einen Notar- und Grundbuchkostenrechner ermitteln.
Forwarddarlehen – Zinsbindung der Anschlussfinanzierung vorab aushandeln
Bei einem Forwarddarlehen handelst Du die Kreditzinsen für die Anschlussfinanzierung bereits im Vorfeld aus. Du hast bei der PSD Bank Nürnberg beispielsweise bis zu 48 Monate vor Ablauf der Zinsbindung Deiner Baufinanzierung Zeit, eine Anschlussfinanzierung mit günstigen Zinsen abzuschließen. Die Auszahlung des Darlehens erfolgt erst nach der vereinbarten Vorlaufzeit.
Das Forwarddarlehen verspricht einen deutlichen Vorteil im Vergleich zu den anderen beiden Optionen. Denn dank der längeren Vorlaufzeit erhältst Du auf diesen Kredit den Zinssatz, der zum Vertragsabschluss am Markt gilt.
Beispiel: Du schließt im Februar 2025 eine Anschlussfinanzierung (Forwarddarlehen) für die Baufinanzierung mit einer Zinsbindung von 3,5 Prozent ab. Die Vorlaufzeit beträgt 48 Monate. Im Februar 2029 greift das Forwarddarlehen, der Zinssatz liegt zu diesem Zeitpunkt jedoch bei über 4,5 Prozent. Da Du den Vertrag inkl. Vorlaufzeit jedoch bereits vor vier Jahren geschlossen hast, gilt die Zinsbindung von 3,5 Prozent. Bedenke aber, dass niemand die Zinsentwicklung langfristig vorhersehen kann.
Mit welcher Zinshöhe muss ich bei einer Anschlussfinanzierung rechnen?
Die tatsächliche Zinshöhe einer Anschlussfinanzierung des Hauskredits erfährst Du erst im Gespräch mit dem/der Kreditberater:in. Es gibt dennoch einige Faktoren, nach denen Du Dich richten kannst. Einen groben Anhaltspunkt geben Dir die aktuellen Zinssätze für Baukredite. Sie orientieren sich grundsätzlich an dem allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. Deshalb kann auch niemand die Zinssätze für die Zukunft mit Gewissheit vorhersehen.
Diese Tabelle zeigt, wie sich die Zinssätze für eine Bau- bzw. Anschlussfinanzierung im Durchschnitt in der Vergangenheit entwickelten.
| Monat/Jahr | 10 Jahre Sollzinsbindung | 15 Jahre Sollzinsbindung |
|---|---|---|
| 08/14 | 2,2 % | 2,77 % |
| 08/15 | 1,83 % | 2,25 % |
| 08/16 | 1,2 % | 1,64 % |
| 08/17 | 1,55 % | 2,01 % |
| 08/18 | 1,42 % | 1,88 % |
| 08/19 | 0,89 % | 1,27 % |
| 08/20 | 0,75 % | 1,04 % |
| 08/21 | 0,85 % | 1,17 % |
| 08/22 | 2,86 % | 3,14 % |
| 08/23 | 3,91 % | 4 % |
| 08/24 | 3,61 % | 3,74 % |
Für Dich als Kreditnehmer:in spielt der Zinssatz eine wichtige Rolle. Er entscheidet nämlich mit, wie hoch Deine monatliche Rate ausfällt. Schon ein Plus oder ein Minus von nur wenigen Prozentpunkten beeinflusst die monatliche Rate. Berücksichtige dies auch bei der Planung der Anschlussfinanzierung.
Ob Anschlussfinanzierung oder Baufinanzierung: Mit dem Rechner der PSD Bank Nürnberg berechnest Du ganz einfach die monatliche Rate für Deinen Baukredit.
Wann ist der richtige Zeitpunkt, um eine Anschlussfinanzierung zu planen?
Wir empfehlen, sich ungefähr zwölf Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung mit dem Thema zu beschäftigen. Es lohnt sich, sich die Zinsentwicklung der letzten zwölf bis 18 Monate anzusehen, um ein Gefühl für die aktuelle Entwicklung des Zinses zu bekommen. Falls Deine Bank Dir noch kein Prolongations-Angebot geschickt hat, solltest Du sie kontaktieren. Bitte darum, Dir ein passendes Angebot zuzuschicken. Gleichzeitig ist es sinnvoll, bereits ein paar Angebote zur Umschuldung von anderen Kreditinstituten einzuholen. So kannst Du die Konditionen vergleichen.
Durch steigende Zinsen könnten die Raten künftig höher ausfallen. Damit die Angebote nicht zu einer bösen Überraschung werden, solltest Du frühzeitig einen Blick auf die Zinsentwicklung werfen. Vergiss bei einer Umschuldung nicht, mit der neuen Bank eine ausreichend lange Phase ohne Bereitstellungszinsen zu vereinbaren. Die PSD Bank Nürnberg bietet Dir beispielsweise bei Umschuldungen innerhalb von sechs Monaten eine bereitstellungsfreie Zeit von 12 Monaten an.